Cour d'appel, chambre 1-7, 2 avril 2026 — n° 22/08480

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE le syndicat secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel de Monsieur [D]. CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement réputé contradictoire du tribunal judiciaire de Marseille en date du 14 avril 2022 sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. STATUANT A NOUVEAU CONDAMNE Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Y AJOUTANT CONDAMNE Monsieur [D] à payer au syndicat secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. DEBOUTE Monsieur [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel. CONDAMNE Monsieur [D] aux dépens cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] était propriétaire des lots n°40 et n°39 situés au Bâtiment A de l'immeuble [Adresse 6] régi en copropriété sis à [Localité 1] avant de les céder suivant acte de Maître [T], notaire à [Localité 1] en date du 20 juillet 2022 à la société CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE moyennant le prix de 46. 500 €. Aux termes d'une assignation en date du 4 juillet 2013 Monsieur [D] a été assigné par le syndicat des copropriétaires du Parc Corot pour le paiement d'une somme de 22. 266,44 € arrêtée au 6 septembre 2012 réévaluée à 29. 919,08 euros au 3 avril 2015 sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires du Parc Corot a été débouté de sa demande au motif qu'il n'était pas rapporté par celui-ci la justification des charges réclamées. Ce jugement est à ce jour définitif. Suivant exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2022 , le syndicat des copropriétaires du Parc Corot , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES a assigné Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ce dernier condamné à lui payer : -la somme de 24.089,55 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. - la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. - la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 24 janvier 2022. Le syndicat des copropriétaires du Parc Corot , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur [D] n'était ni présent, ni représenté. Par jugement réputé contradictoire en date du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. * débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES du surplus de sa demande de ce chef. * rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. * condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur. provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Monsieur [D] aux entiers dépens. Suivant déclaration au greffe en date du 13 juin 2022, Monsieur [D] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 23.369,55 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. - condamné Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Monsieur [D] aux entiers dépens. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [D] demande à la cour de : * infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 14 avril 2022 en ce qu'il a :

****** SUR CE 1°) Sur la nullité de la déclaration d'appel de Monsieur [D] Attendu que le syndicat secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES demande à la cour de juger nulle la déclaration d'appel de Monsieur [D] en ce qu'elle vise une décision rendue le 4 juin 2022 alors que la dernière décision rendue entre les parties ayant trait à un litige de charges est en date du 4 avril 2022. Attendu que l'erreur de décision dans la déclaration d'appel peut entraîner la nullité de l'acte de procédure si la déclaration d'appel ne précise pas les chefs du jugement critiqué tel qu'il résulte des dispositions de l'article 901 du code de procédure civile lequel énonce, dans sa version applicable au cas présent que « la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité : 1° La constitution de l'avocat de l'appelant ; 2° L'indication de la décision attaquée ; 3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ; 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle. ». Que s'il est effectivement mentionné dans la déclaration d'appel (2022738) du 13 juin 2022 comme date de décision querellée celle du 4 juin 2022, force est de constater que cette dernière précise exactement les chefs du jugement critiqué du jugement du 4 avril 2022 Qu'il convient par conséquent de débouter le syndicat secondaire de l'ensemble immobilier « [Adresse 7] , représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel de Monsieur [D]. 2°) Sur le paiement des charges Attendu que l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ; Attendu que l'article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » ; Et l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale : 1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ; Attendu qu'il résulte de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;