Cour d'appel, 5e chambre civile, 7 avril 2026 — n° 24/00186

PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme [V] [Z] épouse [R] et M. [Q] [R] de leur demande d'annulation de la résolution n°15, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°10 présentée par Mme [V] [Z] épouse [R] et M. [Q] [R], Annule la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 4 août 2021, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement Mme [V] [Z] épouse [R] et M. [Q] [R] aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président

* * * EXPOSE DU LITIGE Par acte du 18 septembre 2020, Mme [V] [R] et M. [Q] [R] ont fait l'acquisition, dans un ensemble immobilier dénommé [Etablissement 1], situé [Adresse 2], [Localité 1], d'un pavillon de type C, constituant le lot n°2 dépendant de l'îlot l, soumis au statut de la copropriété. Par acte du 31 août 2020, M. [B] [I] a fait l'acquisition, dans le même ensemble immobilier, d'un pavillon et d'un garage, constituant les lots n°14 dépendant de l'îlot 5 (n°14 du plan), et n°17 dépendant de l'îlot 6 (n°102B du plan). Lors de l'assemblée générale du 4 août 2021, les résolutions n°11, 12, 13 et 16 portant respectivement sur la ratification de travaux réalisés par M. [P] [E], par les époux [W], par les consorts [H]-[O] et par les époux [L], ainsi que la résolution n°14, prévoyant l'autorisation pour les consorts [H]-[O] d'effectuer divers travaux, ont été adoptées. En revanche, les résolutions n°10 et 15, prévoyant respectivement l'autorisation pour M. [B] [I] de stationner devant l'entrée de la villa 14 sur la voie de circulation et l'autorisation pour les consorts [R] d'effectuer des travaux pour remonter le portail d'accès au garage ainsi que la clôture en pvc jusqu'au niveau de celle de la villa 1, ont été rejetées. Par acte du 26 octobre 2021, Mme [V] [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Béziers, afin qu'il annule les résolutions n°10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 4 août 2021, qu'il ordonne l'enlèvement des panneaux en application de l'annulation de la résolution n°10 et qu'il dise que les requérants n'auront pas à supporter à titre de charges de copropriété les condamnations qui seront mises à la charge du syndicat ainsi que les frais liés à l'achat, la pose et l'enlèvement des panneaux de signalisation. Le jugement contradictoire rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers : Déboute Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] de leurs demandes ; Condamne Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] à supporter la charge des entiers dépens ; Condamne Mme [V] [Z] épouse [R], M. [Q] [R] et M. [B] [I] à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Foncia Terre Occitanie ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire. Dans son jugement, le tribunal rejette la demande d'annulation de la résolution n°16 et indique que les travaux réalisés par les époux [L] ont été édifiés sur le gros 'uvre de la villa n°2 des époux [R], partie commune, ainsi que sur le mur de séparation entre la villa des époux [R] et des époux [L], comme en témoignent les photographies produites, qui doit ainsi être qualifié de mur mitoyen, en ce qu'il ne constitue ni un mur porteur, ni un mur de façade. Il constate que l'auvent érigé par les époux [L] surplombe bien l'étendue de leur terrasse et ne constitue nullement une extension. Il relève également, à l'appui notamment du plan des implantations autorisées pour la couverture en tuile canal des terrasses, que cet auvent était prévu dès l'origine. Il ajoute que les époux [R] ont fait l'acquisition de leur bien en présence de l'auvent, lequel était parfaitement visible. Sur les travaux concernant la couverture en bois de la coursive, le tribunal relève qu'il n'est fait état d'aucune irrégularité, l'assemblée générale du 4 août 2021 les ayant ratifiés, rappelant au besoin que les travaux irréguliers engagés sans autorisation préalable peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale dans l'exercice de son pouvoir souverain. En outre, il indique que les photographies produites par les époux [R] ne permettent pas de déterminer ni l'origine ni l'ampleur des dégâts allégués relatifs au préjudice occasionné lors de la dépose du solin.

Sur ce constat, et s'agissant de la délibération n°16, les appelants contestent la réalisation des travaux litigieux sur une partie commune et sur un mur mitoyen se référant sur ce point à l'assemblée générale de 2003 actant de ce que le mur gros 'uvre de la villa n°2 n'est pas une partie commune. Ils soutiennent que ces travaux concernent une partie commune spéciale en sorte qu'en application des dispositions de l'article 6.2 de la loi du 10 juillet 1965, la ratification des travaux est soumise aux seuls propriétaires de ces parties communes spéciales, dont font partie les copropriétaires de l'ilot 1. Ils en déduisent que ces travaux n'avaient pas à être soumis au vote de l'assemblée générale. Les époux [F] soutiennent encore que l'annulation de cette délibération est encourue en ce qu'elle porte atteinte au droit de propriété, contrevient au règlement de copropriété et en ce qu'elle a été ratifiée aux termes d'un abus de majorité. Ils indiquent sur ce point que tout ancrage sur le mur gros 'uvre ou sur le mur façade de l'ilot, sans l'autorisation requise, porte atteinte au droit de propriété de l'ensemble des copropriétaires de cet ilot. En outre, ces travaux réalisés sans autorisation méconnaissent le règlement de copropriété en ce qu'ils portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et ne respectent pas les dispositions de l'article 4C relatif à l'usage des parties privatives, seuls des aménagements légers étant autorisés par le règlement. Les appelants exposent en effet que les travaux litigieux reviennent à créer dans le jardin une pièce supplémentaire à l'usage de cuisine fermée par des volets roulants opérant ainsi un changement de destination de cette partie privative. Ils ajoutent que lors de la réalisation desdits travaux, la dépose du solin a entraîné la dégradation du crépi. Ils font également valoir que l'aménagement de la douche extérieure est intervenu sur un mur situé dans les limites de propriété de l'ilot 1 et de leur lot. Cet aménagement, par l'ancrage de la faïence, les arrivées d'eau et la tuyauterie, porte atteinte à leur droit de propriété et a endommagé leur mur, qui présente de nombreuses fissures. Ils ajoutent que cet aménagement contrevient à la jouissance paisible des lieux tenant la proximité des habitations. Enfin, ils dénoncent le non-respect du règlement de copropriété et le défaut d'autorisation administrative. S'agissant de l'auvent, les appelants relèvent qu'aucun élément ne démontre sa présence d'origine et soutiennent que les époux [L] ne pouvaient créer une extension de cet auvent ni s'ancrer dans le mur de la villa 2 sans autorisation. Les appelants contestent en premier lieu la contiguïté des villas 2 et 3 rappelant à cet effet que seuls les copropriétaires de villas contigües sont tenus d'accepter un ancrage dans leur mur. Ainsi, l'absence de murs communs et la séparation par un jardin, partie commune générale, témoignent de l'absence de contiguïté tout comme l'absence de mention dans l'acte de vente d'une servitude d'appui au profit de la villa 3. En second lieu, ils soutiennent que cet auvent ne couvre pas la terrasse mais en constitue le prolongement. Au vu de la violation manifeste du règlement de copropriété et du droit de propriété, ils dénoncent l'abus de majorité précisant en effet que l'intérêt poursuivi lors de cette assemblée générale n'était pas, selon les appelants, collectif mais celui de quelques copropriétaires, dont l'intérêt personnel manifeste était d'obtenir une ratification de travaux déjà réalisés en dépit de la violation manifeste du règlement. S'agissant de la délibération n°11, les appelants critiquent le jugement rappelant que les travaux ont été réalisés sans aucune autorisation de l'assemblée générale, qui a procédé à une ratification après leur exécution. Ils dénoncent ainsi un agrandissement de la terrasse obtenu par la réhausse de la place de parking changeant ainsi l'aspect extérieur des parties communes. Ils précisent encore que la création d'un plan incliné en béton a conduit à la réhausse du portail et la création d'un bloc béton soutenant les rails du portail le tout devant leur garage. Ils contestent la finalité de ces travaux motivés par la situation d'handicap des copropriétaires dès lors que M. [E] présentait déjà au moment de l'acquisition du lot un handicap reconnu à hauteur de 80 %. Enfin, ils soutiennent que la réalisation de ces travaux change la destination d'une partie commune par un empiètement sans autorisation sur la voie de circulation qui est une partie commune générale. Enfin, s'agissant des travaux électriques, ils déplorent la ratification obtenue par cette assemblée générale, qui ne tient nullement compte de l'aspect sécuritaire de l'installation. S'agissant des délibérations n°12, 13 et 14, les appelants dénoncent le procédé de ratification obtenu par le vote en assemblée générale dans l'intérêt de quelques copropriétaires au détriment de l'intérêt de la copropriété, soulignant encore que les travaux contestés n'ont jamais obtenu d'autorisation avant leur exécution. Ils ajoutent que les travaux affectant les murs de clôture ne tiennent nullement compte de l'harmonie générale de l'immeuble, alors que la pose d'une barrière PVC leur a été refusée pour ce motif car elle entraînait une réhausse du mur. Sur la délibération n°15, les appelants dénoncent l'abus de majorité contestant la désharmonie alléguée eu égard à la réhausse de nombreux murs de clôture, mais également la discrimination subie alors que la pose de brises-vue a été autorisée pour les villas 2, 3 et 4. Cette différence de traitement entre copropriétaires est réelle selon eux, et illustre cet abus de majorité. Dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] demande à la cour de : Débouter M. [Q] [R] et Mme [V] [R] de leur appel, fins et conclusions, comme étant injustifiées et infondées ; Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions ; Juger que les résolutions n°10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 visées par l'assemblée générale du 4 Août 2021 sont parfaitement régulières et les votes sont justifiés ; Juger que les résolutions qui étaient proposées par les époux [R] et [I] avaient un impact significatif sur les parties communes générales et contrevenaient à l'égalité entre les copropriétaires ; Juger que les aménagements votés pour les autres copropriétaires respectent les dispositions du règlement de copropriété et concernent des parties privatives ou communes à usage privatif ; Juger que les époux [R] et M. [B] [I] n'apportent aucune preuve d'un quelconque préjudice subi du fait des ratifications et autorisations des aménagements réalisés par certains copropriétaires tel que les consorts [L], [E], [W], [H], [O] ; Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens liés à la présente instance. En réplique, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sollicite la confirmation du jugement sur la qualification juridique retenue sur la nature des murs concernés par les aménagements se référant au besoin aux dispositions des articles 3A et 3B. Les murs de clôture sont des murs privatifs soumis aux règles de la mitoyenneté, tandis que les murs gros 'uvre de façade sont des parties communes. Il précise sur ce point que la distinction entre les parties communes générales et les parties communes spéciales est sans incidence sur la nature juridique et les règles applicables, et procède d'une confusion opérée par les appelants. S'agissant de la délibération n°16, et sur les travaux affectant l'auvent, le syndicat intimé expose que cet équipement est positionné sur une partie commune générale, dont l'implantation a été autorisée par acte notarié.