Tribunal judiciaire, 8ème chambre 1ère section, 31 mars 2026 — n° 22/14736

*** EXPOSE DU LITIGE L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Mme [H] [A] et M. [N] [A] sont propriétaires des lots n°19, 20 et 21 constitués d’un appartement, d’une chambre de service et d’une cave. En décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a fait établir un projet modificatif de la répartition des charges d’entretien et de ravalement des halls et escaliers A et B ainsi que des charges spéciales aux escaliers A et B. L’assemblée générale des copropriétaires a approuvé ce projet de modification de la répartition des charges le 6 février 2018 (décision n°23). Ultérieurement, les lots n°1 à 14 ont été supprimés et remplacés par les lots n°1 à 50 suivant modificatif au règlement de copropriété du 5 novembre 2018. L’assemblée générale du 25 février 2019 a dès lors finalement rejeté le projet antérieur de modification de la répartition des charges qui avait été établi sans tenir compte de la modification du règlement de copropriété intervenue en 2018 concernant les lots. Décision du 31 Mars 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/14736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4A Le 25 février 2020, l’assemblée générale a adopté le nouveau projet de modification de la répartition des charges établi le 3 décembre 2019 par la société [F] et associés (décision n°20). La modification subséquente du règlement de copropriété est intervenue le 10 août 2023. Antérieurement, le 30 mars 2021, l’assemblée générale a approuvé le « compte spécial travaux « étanchéité des joints – appuis de fenêtres » (décision n°7). Le 22 mars 2022, l’assemblée générale a approuvé la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire (décision n°20) ainsi que la répartition des travaux de remplacement de la chaudière « selon la clef de répartition - charges chauffage » (décision n°22). Estimant notamment que la répartition des travaux non prévus avait été établie à tort sur la base de l’ancienne répartition et que le calcul des charges de chauffage était erroné, par acte du 29 novembre 2022, M. et Mme [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins de le condamner à modifier le règlement de copropriété et leur rembourser les charges indues. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2024, M. et Mme [A] sollicitent de : « CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder à toutes les modifications utiles du règlement de copropriété et à toute publication à la suite de l’adoption de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020 (étude [F] & Associés), CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à lui rembourser la somme de 403,56 euros pour les charges indûment payées au titre du coût des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B en l’absence de modification du règlement de copropriété et de publicité afférente concernant la création de charges spéciales.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété et à toute publication à la suite de l’adoption de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020 Les demandeurs font valoir que les modifications du règlement de copropriété à la suite de la création de charges spéciales pour l’escalier A et l’escalier B, décidées par l’assemblée générale du 25 février 2020, n’ont pas été actées et qu’aucune publication au service de la publicité foncière n’a été réalisée avant l’introduction de la présente instance. Ils ajoutent que l’acte du 10 août 2023 ne prend pas en compte la grille de répartition votée le 25 février 2020 mais celle du 6 février 2018. Le syndicat des copropriétaires réplique que le modificatif du 10 août 2023 correspond à la grille votée le 25 février 2020 et a régulièrement été publié auprès des services de la publicité foncière. La grille de répartition des charges figurant en pages 4 et 5 de l’acte du 10 août 2023 correspond au projet du 3 décembre 2019 voté par le cabinet [F] & ASSOCIES, géomètres experts, qui a été approuvé par l’assemblée générale du 25 février 2020 (décision n°20). Le syndicat des copropriétaires justifie de la publication de cet acte auprès des services de la publicité foncière. La demande de M. et Mme [A] est donc devenue sans objet et sera rejetée. Sur la demande de remboursement de la somme de 403,56 euros pour les charges payées au titre du coût des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B M. et Mme [A] soutiennent que la répartition de ces charges aurait dû être faite selon la nouvelle grille adoptée par l’assemblée générale le 25 février 2020. Ils précisent que le fait qu’ils aient voté en faveur des travaux est indifférent. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [A] ne rapportent pas la preuve du paiement intervenu, faute de communiquer l’appel de fonds correspondant aux travaux de réfection des joints d’étanchéité des fenêtres du mur côté bâtiment B. Il ajoute que ces travaux, ainsi que le principe de leur répartition en charges générales, ont été décidés lors de l’assemblée générale du 6 février 2018, soit avant le vote de la nouvelle grille de répartition de charges. Il fait enfin observer au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les époux [A] ont voté en faveur des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, l’assemblée générale du 30 mars 2021 a approuvé le « compte spécial travaux « étanchéité des joints – appuis de fenêtres » pour un montant de 2 522,33 euros » à la majorité de 11 copropriétaires totalisant 850 tantièmes/900, dont M. et Mme [A]. Les travaux « d’étanchéité sur joints en ciment et bordures des fenêtres du mur côté Bât B » et leur répartition en charges communes générales ont été décidés par l’assemblée générale du 6 février 2018 (décisions n°28 et suivantes). M. et Mme [A] justifient par la production de leur compte individuel que la somme de 4 815,80 euros leur a été facturée au titre de « Travaux d’étanchéité – gratte ciel – réfection joints étanchéité cage esc B » pour l’exercice 2020-2021. La demande de M. et Mme [A] ne tend pas à l’annulation de la décision n°7 de l’assemblée générale du 30 mars 2021 mais porte sur les charges individuelles appelées selon eux au titre des « travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B ». Contrairement à ce que fait valoir le défendeur, il n’y a donc pas lieu d’examiner la recevabilité de la demande sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, comme le relève le syndicat des copropriétaires, les pièces versées aux débats par les demandeurs ne permettent pas d’établir à quels travaux correspond le montant de 4 815,80 euros qu’ils contestent alors que les travaux votés le 6 février 2018 et le compte spécial travaux approuvé le 30 mars 2021 ne mentionnent pas spécifiquement la cage d’escalier. Leur demande sera donc rejetée. Sur la demande de remboursement de la somme de 4 078,92 euros pour les charges payées depuis le 22 mars 2022 au titre des travaux de remplacement de la chaudière Les demandeurs exposent qu’une clé de répartition des charges de chauffage sur la base de 83 975 tantièmes est appliquée alors que le règlement de copropriété prévoit une clé de répartition sur la base de 1000èmes. Ils précisent que la mention d’une clé de répartition déterminée par la surface de chauffe dans la résolution n °21 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ne saurait primer sur le règlement de copropriété et que le coût de remplacement de la chaudière ne peut dépendre d’un niveau de consommation individuelle mais doit être réparti selon les tantièmes prévus au règlement de copropriété. Ils ajoutent que la clé appliquée introduit des inégalités dans la répartition des charges de chauffage entre copropriétaires dans des situations identiques, en contrariété avec l’article premier du décret du 17 mars 1967. Ils précisent que la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale le 22 mars 2022 ne contient aucune mention relative aux tantièmes appliqués pour la répartition des charges. Le syndicat des copropriétaires réplique que M. et Mme [A] ont voté en faveur de la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire (décision n°20) en sorte qu’ils sont irrecevables à en contester l’application conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le défendeur ajoute que M. et Mme [A], opposants à la décision n°22 concernant les travaux de remplacement de la chaudière, auraient dû agir en contestation de celle-ci dans le délai légal et ne sont désormais plus recevables à contester les charges liées aux travaux de remplacement de la chaudière dès lors que leur contestation porte sur les modalités de répartition de ces charges décidées par l’assemblée générale et non sur une erreur affectant leur compte individuel. Selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Il est constant que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété. Aux termes du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que le coût du combustible nécessaire pour le chauffage central et pour la distribution d’eau chaude constitue des charges communes réparties selon les tantièmes sur 1 000. Toutefois, l’assemblée générale du 22 mars 2022 a adopté une résolution n°20 libellée comme suit « Choix d’une grille de répartition des dépenses courantes de chauffage  après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de procéder à la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle déterminée par le compteur télérelevé » Lors de cette même assemblée a été votée une résolution n°22 prévoyant notamment que le coût du remplacement de la chaudière sera réparti entre les copropriétaires « selon la clef de répartition – Charges chauffage ». Les appels de fonds versés aux débats font figurer une base de calcul pour les époux [A] de 12 451/83 975.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe, REJETTE toutes les demandes de Mme [H] [A] et M. [N] [A] ; CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [N] [A] aux dépens ; CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [N] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026. La Greffière La Présidente