Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 8 avril 2026 — n° 23/04367

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] est soumise, selon règlement de copropriété du 21 mars 2014, au statut de la copropriété. M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] sont propriétaires des lots n° 103 et 108 de cette copropriété. Le lot n°103 est un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, à l'arrière et donnant sur une cour intérieure. L'appartement est constitué d'un séjour, une chambre, un coin cuisine, une salle de bains avec WC et une rochelle, ainsi que les 157/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Le lot n°108 est une cave située au sous-sol de l'immeuble et accessible depuis la cour intérieure et comprend les 14/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2021, les copropriétaires ont approuvé à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n° 9 prévoyant l'installation d'un rack à vélos deux places fixé au sol ou au mur de la cour intérieure de la résidence. M. et Mme [N] ont voté contre cette résolution et ont demandé à ce que soit acté dans le procès-verbal d'assemblée générale qu'à leur sens, la résolution n° 9 aurait dû être votée à la majorité de l'article 26, et non 25, de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal de l'assemblée générale leur a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 décembre 2021. Par acte d'huissier du 11 février 2022, M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021. Le Syndicat des Copropriétaires a formé une demande reconventionnelle tendant à voir débarrasser la cour intérieure, le local à poubelle et le local technique de tous encombrants ainsi qu'à procéder à l'enlèvement de la barrière installée à l'entrée de la cour. Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : -débouté M. [W] [N] et Mme [O] [N] de leur demande en nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021, -débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [W] [N] et Mme [O] [N] à débarrasser la cour, le local à poubelle et le local technique de tous encombrants ainsi qu'à procéder à l'enlèvement de la barrière installée à l'entrée de la cour, -condamné in solidum M. [W] [N] et Mme [O] [N] aux dépens de l'instance, -condamné in solidum M. [W] [N] et Mme [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet L3d immo, la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Pour statuer ainsi le tribunal a écarté l'existence d'un droit de jouissance privative de la cour au profit du lot no 103 aux motifs que ce dernier ne résultait ni du règlement de copropriété ni d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il n'avait pu être acquis par possession trentenaire puisqu'après la réunion de l'ensemble des lots dans les mains d'un seul propriétaire en 1993, l'immeuble n'avait été soumis à nouveau au régime de la copropriété qu'à compter du 21 mars 2014. Il a considéré qu'il n'était pas démontré, concernant la résolution no 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021, que la fixation d'un rack à vélo au sol ou sur le mur de la cour aurait été prise dans un autre but que l'intérêt collectif des copropriétaires ni que cette décision aurait été prise dans le but de nuire aux propriétaires du lot no 103 ou qu'elle favoriserait les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de ceux de M. et Mme [N] dès lors que l'usage des parties communes et de cet emplacement de stationnement de vélos n'était pas réservé seulement à certains copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION 1-La recevabilité des demandes de M. et Mme [N] Le droit de jouissance privative de la cour intérieure de l'immeuble au profit du lot 103 était au coeur du débat de première instance puisque cet élément venait motiver à la fois la demande de M. et Mme [N] d'annulation de la résolution 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021 et la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires visant à voir condamner M. et Mme [N] à débarrasser la cour de tous encombrants. Il doit dès lors être considéré que les demandes de M. et Mme [N] visant à voir juger que l'usage de la cour intérieure est exclusif et rattaché au lot 103, à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à mettre en conformité avec la loi [Localité 3] le règlement de copropriété à ses frais au titre des charges générales et à voir juger que le portillon et le brise-vue sont des parties communes tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. Elles seront déclarées recevables. 2-Le droit de jouissance privative de la cour Aux termes des articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, créés par la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot , ce droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et l'existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Il résulte cependant de l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 tel que modifié par la loi du n°2022-217 du 21 février 2022, que l'article 6-4 n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022 et que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure à cette date, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété, la décision étant prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; l'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. Si, dans ce cadre, le droit de jouissance privative d'une partie commune peut exister sans mention au règlement de copropriété, encore faut-il prouver son existence, et, le cas échéant, son opposabilité. La copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] ayant été constituée le 21 mars 2014, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune doit résulter soit du règlement de copropriété, soit d'une décision de l''assemblée générale des copropriétaires, soit encore, par exception, d'une acquisition par possession trentenaire, étant précisé que la simple tolérance d'une situation de fait ne peut avoir pour effet de créer un tel droit au profit d'un copropriétaire. Aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires n'est intervenue pour reconnaître au lot 103 un droit de jouissance exclusif sur la cour intérieure et le règlement de copropriété désigne ce lot comme un appartement « donnant sur cour intérieure » sans autre précision. Comme retenu par le premier juge, la mention au procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 13 février 2016 du rappel par le bailleur du lot 103 du fait que «depuis plus de 30 ans, la jouissance privative et exclusive de cette cour est accordée à l'occupant du lot 103» ne peut être analysée comme une décision d'assemblée générale, faute d'avoir été sanctionnée par un vote, et la résolution n°16 du procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2020 relative à l'intégration de la jouissance de la cour au règlement de copropriété et/ou à un éventuel rachat de l'espace commun objet de la jouissance a donné lieu à un vote au terme duquel il a été décidé de ne pas statuer sur cette question. Concernant la prescription acquisitive, il est établi qu'à compter de 1993 l'ensemble des lots a été réuni entre les mains d'un seul propriétaire, entraînant de fait la disparition de la copropriété, de ses parties communes et la dissolution du syndicat des copropriétaires, et que ce n'est qu'à compter du 21 mars 2014 et de la refonte de l'état descriptif de division en vue de la cession de lots à intervenir que l'immeuble a, de nouveau, été soumis au régime de la copropriété, de sorte que la possession alléguée du droit d'usage exclusif de la cour partie commune n'a pu intervenir qu'à compter du 21 mars 2014, date de la création de ce lot et des parties communes, et ne peut en conséquence avoir atteint à ce jour la durée de trente ans nécessaire à son acquisition. Il résulte du tout que M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un droit d'usage exclusif de la cour intérieure attaché à leur lot 103, ce droit ne pouvant résulter de la seule configuration des lieux ou des modalités de leur éclairage. Ils seront déboutés de leurs demandes visant à voir juger que l'usage de la cour intérieure est exclusif et rattaché au lot 103 et à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à mettre en conformité avec la loi [Localité 3] le règlement de copropriété à ses frais au titre des charges générales. 3-La demande d'annulation de la résolution no 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021 M. et Mme [N] fondent leur demande sur l'abus de majorité et subsidiairement sur le non-respect du règlement de copropriété qui stipule que «les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps » et que «les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne ». Au regard de l'absence de droit de jouissance exclusive de la cour attaché au lot 103, M. et Mme [N] ne peuvent se prévaloir de ce que cette résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité des copropriétaires. Ils ne démontrent pas par ailleurs que la décision d'installer un rack à vélo dans la cour partie commune est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, l'installation devant profiter à l'ensemble des copropriétaires et son usage étant soumis au respect des stipulations du règlement de copropriété relatives notamment à l'interdiction de causer un quelconque trouble, d'encombrer les passages et entrées, et à l'obligation de conserver les lieux dans un état de rigoureuse propreté. Enfin cette résolution ne contrevient pas aux stipulations du règlement de copropriété relatives à l'interdiction d'encombrer les entrées et couloirs, notamment par des bicyclettes, dès lors que l'emplacement prévu pour le rack à vélo se situe sur le mur de la cour à l'opposé de l'entrée de leur appartement et non dans le passage permettant d'y accéder. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [N] de leur demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 23 novembre 2021. 4-La demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires Le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [N] à débarrasser notamment la cour de tous encombrants et à enlever le brise-vue et le portillon qui y sont installés et subsidiairement à être autorisé à le faire lui-même. M.

PAR CES MOTIFS La Cour, -Déclare recevables les demandes de M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] visant à voir juger que l'usage de la cour intérieure est exclusif et rattaché au lot 103, à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à mettre en conformité avec la loi [Localité 3] le règlement de copropriété à ses frais au titre des charges générales et à voir juger que le portillon et le brise-vue sont des parties communes ; -Déclare recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] visant à être autorisé à procéder à l'enlèvement de la barrière et du portillon et à débarrasser ou faire débarrasser les objets et encombrants entreposés et stockés dans la cour commune, le local poubelle et le local technique ; -Confirme le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ; Y ajoutant, -Déboute M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] de leurs demandes visant à voir juger que l'usage de la cour intérieure est exclusif et rattaché au lot 103 et à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à mettre en conformité avec la loi [Localité 3] le règlement de copropriété à ses frais au titre des charges générales ; -Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] de ses demandes subsidiaires visant à voir déclarer que les objets et encombrants entreposés et stockés dans la cour commune, le local poubelle et le local technique (compteurs électriques) de l'immeuble ont été abandonnés, à être autorisé à débarrasser ou faire débarrasser ces objets et encombrants entreposés et stockés dans la cour commune, le local poubelle et le local technique (compteurs électriques) de l'immeuble et à faire déposer et à enlever le brise-vue et la barrière installés à l'entrée de la cour commune de l'immeuble ; -Condamne M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] aux dépens d'appel ; -Condamne M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; -Déboute M. [W] [N] et Mme [O] [P] épouse [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .