Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 avril 2026 — n° 23/17493

Par ces motifs, la cour Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement Infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a dit irrecevable la demande de M. et Mme [A] tendant à dire que la résolution n°25 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2020 est réputée non écrite ; Statuant à nouveau et y ajoutant Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située au [Adresse 7] à Limeil-Brévannes (94450) à l'encontre des demandes de M. et de Mme [A] tendant à voir dire par le tribunal judiciaire que la résolution n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2020 est réputée non écrite et à voir ordonner par ce tribunal la juste répartition des charges conformément au règlement de copropriété ; Déclare irrecevables les demandes tendant à voir dire par la cour que les résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2020 sont réputées non écrites et à voir ordonner par celle-ci la juste répartition des charges conformément au règlement de copropriété (répartition des dépenses d'entretien des haies selon les tantièmes généraux) ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située au [Adresse 7] à [Localité 11] aux dépens de première instance et d'appel, Maître Laure Mozziconacci pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située au [Adresse 7] à [Localité 11] à payer à M. [A] et à Mme [Q] épouse [A] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dispense M. [A] et Mme [Q] épouse [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située au [Adresse 7] à [Localité 11] d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * * * * * * * * FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'une ordonnance rendue le 18 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant M. [V] [A] et Mme [L] [Q] épouse [A] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située au [Adresse 7] à Limeil-Brévannes (94450). Aux termes d'un acte authentique d'achat du 3 février 2017, M. et Mme [A] sont propriétaires de différents lots au sein du bâtiment A de la résidence [Adresse 6] située au [Adresse 7] à [Localité 7], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ils ont notamment acquis le lot n°164 consistant en « la jouissance exclusive et particulière d'un jardin privatif d'une superficie de 115m2 » représentant les 162/100 000mes des parties communes générales. Pour l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2020, la convocation contenait les mentions suivantes sur les propositions de résolutions n°24 et 25 : « 24. DECISIONS A PRENDRE CONCERNANT [Localité 8] PRIVATIVES Majorité nécessaire : Article 24 Le sujet sur la taille des haies privatives a été évoqué lors des dernières Assemblée Générale par Madame [Q] qui demande que soit portée à l'ordre du jour cette question et que soit joint l'avis informatif du notaire. Pièces jointes : Courriers du 26 novembre 2019 et du 12 juin 2020 de Madame [Q] et de Monsieur [Q] accompagnés de l'avis du notaire [N] [G], des pages 16 et l7 du descriptif du promoteur immobilier ainsi qu'un plan. Mail du notaire [N] [G] en date du mardi l°' octobre 2019. Copie des PV des AG de 1992/2004/2006/2007 Historique : Depuis l'origine de la copropriété, c'est à dire 32 ans, la taille des haies est effectuée par les propriétaires des jardins une fois par an. Madame [Q] qui conteste le règlement a consulté un notaire qui a émis un avis informatif, mentionnant que la pose des haies ayant été faite par le promoteur est à la charge de la copropriété. Le même notaire a adressé un mail (voir pièce jointe) affirmant qu'étant donné la distance de plantation des haies, celles-ci sont privatives. Les précédents syndics ont toujours, au vu du Règlement de copropriété, affirmé que l'entretien des haies incombait aux copropriétaires des jardins et ont fait respecter le règlement en adressant des courriers aux réfractaires. En effet, il est stipulé dans le règlement de copropriété que « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses, balcons ou jardins devront les maintenir en parfait état d'entretien (page 50 ' Article 12 RCP). » Aussi le règlement de copropriété stipule que « chaque copropriétaire devra entretenir son jardin privatif. Les frais d`aménagement et d'entretien des jardins privatifs resteront à la charge exclusive du copropriétaire du lot concerné » (Page 56 - Article 15 - §l0 du RCP). Le conseil syndical fournit les informations et documents pour attester que la taille est à la charge des copropriétaires des rez-de-jardin : VU le règlement de copropriété (dont art 15 - Charges spéciales) VU que la question a déjà été portée maintes fois en AG et traitée par les précédents syndics en réponse aux résidents sur ce sujet, voir : - PV de l'AG de 1992 - [Localité 9] - au paragraphe concernant la taille et l'appartenance des haies, - PV de PAG de 2004 le remplacement des haies privatives est à la charge des copropriétaires de rez-de-jardin (résolution n°l8), - PV de l'AG de 2006 - FONCIA [Localité 10] - au paragraphe concernant la taille des haies par les propriétaires de rez-de-jardin, - PV de l'AG de 2007 - FONCIA [Localité 10] - concernant la charge de la taille des haies par les propriétaires de rez-de-jardin (résolution n°12), - Les courriers adressés aux résidents en 2012 par GID, rappelant le règlement concernant la taille des haies privatives. Prenant connaissance du courrier de Madame [Q] qui demande que la taille des haies soit en charges générales,

MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Par ailleurs, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions. Aussi, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation de l'ordonnance attaquée en faisant valoir que : - les concluants ne reprochent pas au juge de la mise en état de ne pas avoir statué sur le fond du litige mais d'avoir considéré que leur action visait à obtenir l'annulation des résolutions n°24 et 25 ; l'action est dirigée contre la clé de répartition qui impose aux rez-de-jardin l'entretien des haies laquelle doit être réputée non écrite peu important qu'elle résulte de résolutions d'assemblée générale ; le juge de la mise en état aurait dû statuer sur la nature juridique des haies et vérifier que le mode de répartition ne violait pas les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour qualifier juridiquement leur action ; à défaut il aurait dû renvoyer l'affaire devant la juridiction de jugement ; - l'action du copropriétaire qui conteste une résolution assimilable à une clause réputée non écrite n'est pas soumise à l'article 42 de la loi de 1965 donc au délai de prescription prévu mais à l'article 43 de cette loi ; - les haies implantées en limite des jardins à usage exclusif, non dans les jardins comme le montrent la notice descriptive, le plan de masse et l'avis du notaire qui avait établi ce règlement, sont des parties communes, au sens de l'article 5 du règlement de copropriété qui les mentionne ; leur entretien doit être réparti entre tous les copropriétaires au titre des charges générales, au sens de l'article 14 a) et e) de ce règlement, et non entre certains d'entre eux au titre de charges spéciales ; l'assemblée générale ne pouvait pas répartir les charges en contravention de ce règlement sans unanimité et en violation des articles 10 et 11 de la loi de 1965 pour des parties communes qui participent à l'harmonie générale de l'immeuble ; le critère de l'utilité objective n'est applicable qu'aux charges des services collectifs et d'éléments d'équipement commun donc pas aux dépenses d'entretien des haies litigieuses ; - les articles 10 et 12 du règlement ne concernent en aucun cas l'entretien des haies qui n'y sont pas mentionnées et sont donc exclues de leur champ d'application ; l'article 15 relatif aux charges spéciales des jardins privatifs ne les mentionnent pas davantage alors que l'article 14 mentionne les charges générales telles que l'entretien des espaces verts (comprenant les haies) comme l'avait retenu l'assemblée générale dans sa résolution n°8 le 23 juin 2010 ; il est mensonger d'affirmer que les copropriétaires des jardins à jouissance privative les entretiennent depuis l'origine comme le montre la convocation de l'assemblée du 9 mai 2007. L'intimé répond : - principalement que : les demandes formulées par l'appelant relèvent du juge du fond et non du juge de la mise en état ; l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux résolutions d'assemblée générale ; en sollicitant que les résolutions en cause soient réputées non écrites les demandeurs s'affranchissent des délais prévus par l'article 42 de cette loi, seul applicable, pour ne pas solliciter la nullité de ces résolutions qu'ils savent définitives ; l'assemblée litigieuse n'a pas procédé à la modification du règlement de copropriété en votant les résolutions en cause ; elle a confirmé la situation réelle de la copropriété à l'égard des haies privatives dans les jardins à jouissance privative ; les demandes sont prescrites ; - subsidiairement que : la résolution n°24, mise à l'ordre du jour à la demande de Mme [Q], visait à faire respecter le règlement de copropriété ; elle a confirmé la situation réelle de la copropriété à l'égard des haies privatives dans les jardins à jouissance privative ; ce n'est qu'à partir de 2020 que les deux appelants ont décidé de contester l'interprétation qui pouvait être faite du règlement de copropriété pour les 12 jardins privatifs ; les propriétaires de ces jardins ont toujours entretenu ces haies ; la notice descriptive et le plan masse produits n'ont aucune force probante à l'égard du syndicat des copropriétaires, n'ayant pas date certaine, n'ayant pas été publiés et ne distinguant pas les parties communes spéciales, générales ou à jouissance privative ; l'avis du notaire ne lui est pas davantage opposable ce d'autant qu'il contredit l'avis qu'il produit lui-même, à l'issue d'une interrogation du conseil syndical ; aux termes du règlement de copropriété, pages 4, 49, article 12, page 50, 14 e) (page 52) les jardins sont des parties communes à jouissance privative et sont exclus des charges générales les frais d'entretien, d'aménagement et de réfection des jardins privatifs ; leurs frais d'aménagement et d'entretien font partie des charges spéciales édictées pages 56 et 57 à la charge du copropriétaire ; le service collectif d'entretien des haies est une charge commune spéciale au jardin privatif dès lors que les arbres sont dans son périmètre ; les appelants mélangent les haies extérieures, parties communes, avec les haies des jardins privatifs ; il est démontré que ces haies sont installées à l'intérieur des jardins à une distance comprise entre 50 et 60 cm. Réponse de la cour En droit, l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »