Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 avril 2026 — n° 23/06104

Par ces motifs, la cour Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] de voir écarter des débats la pièce de la société Le Dauphin d'Asnières intitulée Procès-verbal d'Assemblée Générale du 28 février 2019 ; Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : - débouté la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause précitée du règlement de copropriété ; - débouté la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ; Statuant à nouveau et y ajoutant - condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à la société Le Dauphin d'Asnières la somme de 27 985,28 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance matérielle de vendre son bien au prix de 125 000 euros plutôt qu'à sa valeur actuelle ; - condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel ; - condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] à payer à la société Le Dauphin d'Asnières la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dispense la société Le Dauphin d'[Adresse 8] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; - rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 5] de distraction des dépens et d'indemnisation au titre des frais irrépétibles ; - rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * * * * * * FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société civile immobilière [Adresse 5] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à Paris 16ème. La société civile immobilière Le Dauphin d'Asnières a acquis, par acte notarié du 22 novembre 2018 et pour un prix de 91 800 euros, un lot n°l7 correspondant à une chambre au 6ème étage d'un immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société Le Dauphin d'[Adresse 8] a conclu, le 8 mai 2019, un compromis de vente avec M. [Q] portant sur ce bien pour un prix de vente de 125 000 euros. Cet acquéreur ne disposait pas de lot au sein de cette copropriété. Par courriel en date du 22 mai 2019, la Caisse immobilière de Gérance, syndic de copropriété, a indiqué à la société Le Dauphin d'[Adresse 8] : « J'ai bien reçu votre demande de pré-état daté pour le lot 17 au [Adresse 6]. Le vendeur est la SCI Le Dauphin d'[Adresse 8] et l'acquéreur est M/Mme [Y]. Le lot 17 est au règlement de copropriété une chambre. Une clause particulière du règlement de copropriété autorise la vente de chambre dans cette copropriété qu'au propriétaire d'un appartement. J'ai annexé un extrait du procès-verbal de l'AG tenue le 28 février rappelant cette clause. Monsieur [Y] n'étant pas déjà propriétaire d'un appartement au [Adresse 6] pour cette raison je ne peux pas donner suite à votre demande, la vente ne pourra pas se faire. ». Selon courriel du 31 mai 2019, M. [Q] a indiqué à la société Le Dauphin d'Asnières renoncer à l'acquisition du lot n°17. Par acte introductif d'instance du 24 juillet 2019, la société Le Dauphin d'Asnières a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à voir déclarer non-écrite la clause du règlement de copropriété litigieuse, outre l'allocation de dommages et intérêts. Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : - rejette la demande de médiation, - déboute la société Le Dauphin d'[Localité 6] de sa demande tendant à voir réputée non- écrite la clause précitée du règlement de copropriété, celle-ci étant inopposable, - déboute la société Le Dauphin d'Asnières de sa demande indemnitaire, - déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 5] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, - déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - partage les dépens par moitié entre les parties, - autorise Maître Jurkevitch à recouvrer, pour sa part, les dépens selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à exécutionprovisoire dela présente décision. La société Le Dauphin d'Asnières a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 mars 2023. La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 janvier 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées électroniquement le 4 novembre 2025, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 février 2023, dont appel, en ce qu'il a l'a déboutée de : sa demande tendant à voir réputée non-écrite la clause du règlement de copropriété litigieuse, sa demande indemnitaire en réparation des préjudices subis, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 février 2023, dont appel, en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre les parties, et statuant à nouveau,

MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Sur la demande relative au procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2019 Moyens des parties L'intimé fait valoir que l'appelante vise, dans ses dernières écritures, une pièce n°9 constituée du procès-verbal d'assemblée général du 28 février 2019 alors que ce dernier n'est pas mentionné dans son bordereau de pièces, encore moins sous ce numéro. L'appelante ne répond pas à cette demande. Réponse de la cour Les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent aux parties et au juge le respect du principe du contradictoire, rappelant notamment qu'il est fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu'elles produisent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, et que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. L'article 132 du même code rappelle que la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. En application de l'ensemble de ces dispositions et de l'article 135 de ce même code, le juge peut écarter des débats des conclusions et pièces qui n'auraient pas été communiquées en temps utile. En cause d'appel, l'article 906 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, précise notamment que « les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués ». En l'espèce, la cour constate que la société Le Dauphin d'Asnières ne verse pas de pièce constituée par un procès-verbal d'assemblée générale du 28 février 2019 dans le dossier qui lui est soumis. La demande de voir écarter cette pièce étant sans objet, elle doit être rejetée. Sur la demande relative à la clause du règlement de copropriété Moyens des parties L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - le premier juge a retenu que le syndicat s'était manifestement opposé de façon fautive à la réalisation de la vente en invoquant des stipulations du règlement de copropriété inopposables au demandeur ; - le syndicat des copropriétaires s'est opposé à la cession de son lot à un tiers en se prévalant la clause du « chapitre neuvième-vente baux » du règlement de copropriété qui est illicite ; la restriction à ses droits sur ses parties privatives n'est pas justifiée par la destination, les caractéristiques ou encore le standing de l'immeuble ; au fur et à mesure des ventes successives, cette clause n'a pas été respectée puisqu'elle est elle-même propriétaire de ce seul lot sans affectation à un appartement ; - en réponse au syndicat des copropriétaires, qui soutient désormais de mauvaise foi, que les stipulations du règlement de copropriété ne seraient pas applicables, que l'appelante avait tout loisir de vendre et qu'il ne s'est opposé qu'à une cession à M. [Y] non à M. [Q], il doit être relevé que depuis 2013, dans de nombreux procès-verbaux d'assemblée générale, le syndicat s'est opposé à la vente de chambres du sixième étage à des tiers et qu'il a refusé de lui communiquer un état daté pour ce motif ; ce refus de communication des éléments relatifs à la copropriété et cette opposition à la vente au motif d'une clause illégale sont fautifs ; ces actes ont entraîné la rétractation de l'acquéreur donc ils lui ont causé un préjudice certain. L'intimé répond que : - l'appelante ne démontre pas lui avoir notifié la promesse de vente régularisée avec M. [Q] alors que le courriel du 22 mai 2019 répond à une demande de communication d'un pré-état daté au profit de M./Mme [Y] ; la lecture de la clause considérée par le syndic ne visait que ces derniers ; - selon l'état descriptif figurant au règlement de copropriété, le lot °17 porte uniquement sur une chambre depuis le 16 mai 1951 et le titre de propriété de l'appelante révèle que, déjà le 3 décembre 1970, rien ne s'opposait à la libre disposition des biens et droits immobiliers vendus ; le lot est demeuré dans le même état ensuite ; - le règlement de copropriété n'encourt aucune critique donc les moyens opposés par l'appelante sont dénués de sens et hors sujet ; ' les conditions générales du chapitre 9 relatif aux ventes-baux pose le principe d'une liberté, pour chaque copropriétaire, de vendre ses biens comme bon lui semble sous réserve d'une éventuelle autorisation découlant du paragraphe 1 du chapitre 4 ; à l'issue de celui-ci, une autorisation d'assemblée générale n'est requise qu'en cas de subdivision d'un lot et non pour la chambre en cause dont la consistance est demeurée inchangée ; les conditions particulières du chapitre 9 applicables aux ventes ne concernent pas la libre disposition des droits ; il n'existe donc aucune interdiction ou restriction imposant la vente d'une chambre de service à un copropriétaire de l'immeuble ; ' l'appelante s'appuie sur un autre extrait du règlement de copropriété totalement inapplicable puisqu'il est relatif à la permission d'échanger des chambres du sixième étage entre copropriétaires ; ' c'est la raison pour laquelle ni son titre de propriété ni le compromis de vente qu'elle produit ne contiennent de mention en ce sens ; le notaire n'aurait pas manqué e l'indiquer ; - nul ne pouvait s'opposer à une vente, encore moins le syndic ; seule une action en nullité était envisageable ; - le jugement doit être approuvé en ce qu'il a considéré les clauses litigieuses manifestement inapplicables à la cession du lot n°17 donc que l'application de la disposition contractuelle était impossible et inopposable au demandeur, pour refuser de la réputer non écrite. Réponse de la cour En application de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, chaque copropriétaire dispose des parties privatives des parties privatives comprises dans son lot, en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'alinéa 2 de l'article 8 de cette même loi dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Si la clause d'un règlement de copropriété ne respecte pas cette disposition d'ordre public, elle est réputée non écrite. Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient donc à la société Le Dauphin d'Asnières de démontrer que la clause du règlement de copropriété qu'elle invoque impose, comme elle le soutient, une restriction à ses droits de copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble. Il convient, dès lors, d'examiner le règlement de copropriété.