Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 avril 2026 — n° 22/10919

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [J] [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France, GTF, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel; Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [J] [I] est propriétaire indivis des lots 101 et 114, situés au rez-de-chaussée et en sous-sol du bâtiment B dans l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et géré par la société anonyme Gestion et Transactions de France, en qualité de syndic. Se plaignant de l'application erronée par le syndic, lors des assemblées générales du 8 décembre 2016 et du 19 décembre 2018, des dispositions du règlement de copropriété, M. [J] [I] a, par exploit d'huissier de justice délivré le 15 novembre 2019, fait assigner la société Gestion et Transactions de France, aux fins d'indemnisation. Au terme de ses dernières écritures M. [J] [I] a demandé au tribunal, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater que la société GTF n'a délibérément pas respecté les stipulations du règlement à l'occasion des assemblées générales du 8 décembre 2016 et du 19 décembre 2018, violation ayant eu pour effet de lui créer une dette à l'égard de la copropriété d'un montant total de 6.869,11 €, - constater qu'il a réglé 2.203,73 € du montant litigieux, somme lui ayant été prélevée directement sur le produit d'une vente dont bénéficiait chacun des copropriétaires, - condamner la société GTF à lui payer la somme de 2.203,73€, - condamner la société GTF à le garantir de toutes les conséquences financières résultant de son exécution fautive du règlement de copropriété, - condamner la société GTF à lui payer la somme de 4.000 € en réparation du préjudice moral, - condamner la société GTF aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. La société anonyme GTF a demandé au tribunal de : - débouter M. [J] [I] de toutes ses demandes, - condamner M. [J] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code. Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté M. [J] [I] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société anonyme Gestion et Transactions de France, - condamné M. [J] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code, - débouté M. [J] [I] de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. M. [J] [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juin 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 par lesquelles M. [J] [I], appelant, invite la cour, au visa des articles 6-2 et 18 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 1240 du code civil, à : - infirmer le jugement en ce qu'il : l'a débouté de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société Gestion et Transactions de France, l'a condamné aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société anonyme Gestion et Transactions de France la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code, l'a débouté de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 6.320,15 € résultant de l'exécution fautive du règlement de copropriété par le syndic, - condamner la société Gestion et Transactions de France à lui payer la somme de 4.000 € en réparation du préjudice moral,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la demande d'indemnisation L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, prévoit notamment qu'indépendamment 'des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ( ...)'. Il résulte de l'article 1240 du code civil que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose donc que M. [I] démontre que la société GTF a commis une faute ayant entraîné un dommage ainsi que le lien de causalité entre les deux. M. [J] [I] reproche au syndic une application erronée des stipulations du règlement de copropriété ayant consisté, d'une part à refuser de l'inscrire comme non participant à un vote ne le concernant pas et, d'autre part, en lui imputant des charges ne concernant pas les lots dont il est propriétaire. Sur l'imputation des travaux concernant les bâtiments B et C M. [J] [I] maintient en appel qu'il s'est vu imputer la charge des travaux de réfection des bâtiments A et C, objets de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 8 décembre 2016, alors que les copropriétaires du bâtiment B n'étaient pas concernés par ces travaux puisque l'article 15 du règlement de copropriété prévoit une répartition des dépenses selon les bâtiments concernés par les travaux. Il indique en effet que la résolution n°22 visait la réfection du drainage des eaux pluviales au pied du bâtiment A, la restauration de la cave du bâtiment C ainsi que la création d'une ventilation de ces caves et des travaux ponctuels en caves des bâtiments A et B, liés cependant aux deux premières interventions. Il considère donc que la charge de toutes ces dépenses ne pouvait concerner que les copropriétaires des bâtiments A et C et qu'en lui imputant les frais relatifs à ces travaux, alors que son lot appartient au bâtiment B, la société GTF a violé les stipulations du règlement de copropriété. La SA GTF maintient que la résolution n°22 concerne des travaux portant sur les parties communes générales ou pour lesquels le bâtiment B est en partie concerné. Elle explique que le procès-verbal contient une information sur l'étude réalisée par un cabinet d'architecte et précise notamment que les travaux portent sur différentes parties communes dont la colonne montante eau froide du bâtiment B, qu'ils sont financés en charges communes générales et en charges bâtiment, qu'ils se répartissent donc entre différentes clés de répartition et qu'ils ne peuvent être dissociés dans leur exécution. Elle précise que pour chaque sous-résolution, le procès-verbal mentionne spécifiquement le coût réparti en charges générales, ou pour une partie en charges générales et pour une autre partie en charges bâtiment, si bien la répartition figure clairement au procès-verbal. La résolution n° 22 de l'assemblée générale du 8 décembre 2016 intitulée 'information à donner sur les travaux à envisager en vue de traiter les causes et conséquences des infiltrations constatées dans les caves, les murs jouxtant la cour, les désordres affectant le sol de la cour et la ventilation de la cave du bâtiment C et décision à prendre', mentionne notamment que : 'Ces travaux consistent dans la démolition et la réfection du sol de la cour (pavés grès ou granit de récupération ville de [Localité 2]), réfection des caniveaux, des réseaux enterrés, des évacuations eaux pluviales, eaux usées, eaux vannes, colonne montante eau froide du bâtiment B (partie horizontale), colonne montante eau froide du bâtiment C (partie horizontale) ainsi que de la reprise ponctuelle de maçonnerie des différents bâtiments. (') L'assemblée générale est informée que ces travaux portent sur des parties communes financées en charges communes générales et en charges bâtiment. Ces travaux se répartissent donc entre différentes clés de répartition. Cela étant dit, ces travaux ne peuvent être dissociés dans leur exécution'. M. [I] soutient que les copropriétaires du bâtiment B n'étaient pas concernés par ces travaux visant à régler les problèmes d'humidité des caves du bâtiment A et l'insalubrité des caves du bâtiment C et considère que les travaux ne concernaient que les bâtiments A et C, ceux prévus au niveau du bâtiment B n'ayant pour objet que de permettre la réalisation de ceux prévus pour les deux autres bâtiments. Il ajoute que lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2014 le remplacement de la colonne d'alimentation en eau froide du bâtiment avait déjà été voté, que ces travaux ont été réalises en 2015 et que l'assemblée générale du 15 octobre 2015 a approuvé le compte de ces travaux. Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit ; 'Il ressort de la résolution n°22 que les travaux à engager concernaient tout à la fois des parties communes générales, telles que le sol de la cour, et des parties communes propres à chaque bâtiment, dont le bâtiment B dans lequel se trouvent les lots de M. [J] [I], puisqu'étaient prévus des travaux concernant la colonne montante eau froide de ce bâtiment. De plus, comme le soutient à juste titre le syndic, la nature des travaux engagés démontre qu'ils ne peuvent être dissociés dans leur exécution et qu'ils impliquent un traitement global des désordres afin d'y mettre fin. Enfin, M. [I] qui soutient que les travaux prévus au niveau du bâtiment B n'avaient d'autre objet que de permettre ceux à réaliser sur les deux autres bâtiments se contente d'indiquer que ces travaux portaient sur des « travaux ponctuels en caves des bâtiments A et B, liés aux deux premières interventions » concernant la réfection du drainage des eaux pluviales au pied du bâtiment A, de la restauration de la cave du bâtiment C et de la création d'une ventilation de ces caves, sans toutefois expliquer le lien entre ces interventions. La résolution 22.1 détaille chaque poste de travaux examinés et votés et il en ressort ainsi que : - l'assemblée a confié l'installation de chantier à la société Tondu & PSC, votée en charges générales pour un budget de 4.587 € TTC ; - l'assemblée a confié les travaux de démolition, de réfection du sol de la cour, de reprise ponctuelle de maçonnerie des différents bâtiments à la société Tondu & PSC pour un montant de 72.322,80 € TTC. La résolution indique que le coût des travaux des communs et votés, s'élève à 63.352,57 € TTC, que ceux à la charge du bâtiment A et votés, s'élèvent à 671 € TTC, que ceux à la charge du bâtiment B et votés, s'élèvent à la somme de 5.441,53 € TTC et enfin que ceux à la charge du bâtiment C et votés s'élèvent à la somme de 2.857,69 € TTC ; - l'assemblée a confié les travaux de réfection des réseaux enterrés et canalisations pour évacuation des eaux pluviales, eaux usées et eaux vannes et colonnes montantes eaux froides bâtiment B, bâtiment C à la société Tondu & PSC pour un montant de 35.847,90 € TTC. La résolution indique que le coût des travaux des travaux communs et votés, s'élève à 19.081,89 €, que ceux à la charge du bâtiment A et votés s'élèvent à la somme de 0 euro, que ceux à la charge du bâtiment B et votés s'élèvent à la somme de 16.766 € TTC et enfin que ceux à la charge du bâtiment C et votés s'élèvent à la somme de 0 euro ;