Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 8 avril 2026 — n° 22/08106

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a : - débouté la SCI Iéna de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 avril 2018, de sa demande d'annulation des résolutions n°10 et 11, de sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11, - déclaré non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu'en tant que de bureaux', 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l'immeuble', - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande dommages-intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Iéna la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Déclare la société civile immobilière SCI Iéna irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 avril 2018, en sa demande d'annulation des résolutions n°10 et 11 et en sa demande tendant à déclarer inexistantes les résolutions n°10 et 11 ; Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses suivantes figurant au règlement de copropriété du 19 juillet 2018 : 'le lot n°102 sis au rez-de-chaussée ne pourra être utilisé qu'en tant que de bureaux', 'le local du rez-de-chaussée, lot n°102, est strictement à usage de bureaux administratifs, ne pouvant nuire au caractère résidentiel de l'immeuble' ; Condamne la société civile immobilière SCI Iéna à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 20.000 € de dommages-intérêts ; Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société civile immobilière SCI Iéna aux dépens de première instance ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant, Déboute la société civile immobilière SCI Iéna de sa demande tendant à ce que lui soit déclarée non applicable ou inopposable la clause suivante du règlement de copropriété du 26 mai 1950, article 2 page 57 : 'le syndic devra être avisé au préalable de toute vente ou location avant la réalisation de chaque vente ou location' ; Condamne la société civile immobilière SCI Iéna aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière Iéna a acquis, suivant promesse authentique du 19 juillet 2018, réitérée le 27 septembre 2018, les lots n° 9, 10 et 13 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Suite à la refonte du règlement de copropriété adoptée lors de l'assemblée générale du 3 avril 2018, le lot n°10 est devenu le lot n°102. Les actes de refonte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ont été publiés et enregistrés au service de la publicité foncière de [Localité 1] 8 le 31 juillet 2018. Par acte du 12 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] a fait constater par huissier la transformation du lot n°102 à usage de bureau en logement loué pour des séjours à courte durée. Le syndic a ensuite convoqué, pour le 4 avril 2019, une assemblée générale avec notamment à l'ordre du jour une résolution visant à se prononcer sur l'occupation de ce lot. Par courrier en date du 29 mars 2019 adressé au syndic de l'immeuble, le conseil de la société Iéna l'a informé que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] ne pouvait s'opposer à ce changement d'affectation, conforme à la destination de l'immeuble, telle que prévue au règlement de copropriété et que sa cliente avait obtenu l'ensemble des autorisations administratives nécessaires à ce changement d'affectation. Par acte du 18 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème, a assigné la société Iéna devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous astreinte, la cessation de l'activité hôtelière et/ou d'hébergement de courte durée pratiquée dans les locaux lui appartenant, le paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts outre sa condamnation aux dépens et à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Iéna s'est opposée à ces prétentions et a demandé à titre reconventionnel au tribunal de : - déclarer nul et non avenu et annuler le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et, à tout le moins, les résolutions n°10 et n°11 non inscrites à l'ordre du jour de la convocation de cette assemblée et 'approuvées' en violation des dispositions légales de convocation, de tenue, de vote, de représentation (détournement du pouvoir de la société [Localité 1] Properties Group) et de majorité (article 26 alinéa 3) ayant pour objet de modifier la destination générale mixte d'habitation, professionnel et commercial de l'immeuble, de supprimer la destination commerciale du lot n°102 et de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1) telles qu 'elles résultent du règlement de copropriété du 26 mai 1950, - à titre subsidiaire, déclarer inexistantes les résolutions n°10 et n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 affectées de vices de forme et de fond gravissimes car, non inscrites à l'ordre du jour de la convocation de cette assemblée et 'approuvées' en violation des dispositions légales de convocation, de tenue, de vote, de représentation (détournement du pouvoir de la société [Localité 1] Properties Group) et de majorité (article 26 alinéa 3) ayant pour objet de modifier la destination générale mixte d'habitation, professionnel et commercial de l'immeuble, de supprimer la destination commerciale du lot n°102 et de porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n°102 (issu de la subdivision du lot n°1) telles qu'elles résultent du règlement de copropriété du 26 mai 1950,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande, sur la base des résolutions adoptées lors de l'assemblée du 3 avril 2018, de cessation de l'activité d'hôtellerie et d'hébergement de courte durée exercée par la SCI Iéna dans son lot. Il se base sur l'acte de refonte/mise en harmonie du règlement de copropriété, adopté lors de cette assemblée générale, ayant modifié la destination du lot du rez-de-chaussée de l'immeuble appartenant à la SCI. La SCI Iéna maintient son opposition à cette demande en soutenant, à titre reconventionnel, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2018 est nul, que les résolutions 10 et 11 votées lors de cette assemblée générale sont inexistantes, que l'acte de refonte de l'état descriptif de division est nul, que les articles 2 et 8 de l'acte de refonte de l'état descriptif de division du 19 juillet 2018 sont nuls, que cet acte doit lui être déclaré inopposable, qu'il soit dit que le lot 102 est à usage commercial sauf pour les commerces d'alimentation, bar, café ou similaire et par conséquent que le syndicat des copropriétaires soit condamné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à maintenir et/ou rétablir la clause d'origine du règlement de copropriété sur la destination du lot 102. Comme l'a fait le tribunal, il y a lieu d'examiner en premier lieu les demandes de la SCI léna avant d'étudier celle du syndicat des copropriétaires. Sur la demande de la SCI Iéna d'annulation de l'assemblée générale du 3 avril 2018 ou, à tout le moins, d'annulation des résolutions n° 10 et 11 et la demande subsidiaire de déclarer inexistantes les résolutions n° 10 et 11 La SCI Iéna a sollicité, dans le dispositif de ses conclusions de première instance, de déclarer nul et non avenu et d'annuler le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et à tout le moins les résolutions n°10 et n°11, et à titre subsidiaire de déclarer ces résolutions inexistantes. Elle fait état d'irrégularités affectant la convocation à cette assemblée, l'ordre du jour ainsi que les modalités de représentation des copropriétaires. Elle maintient en appel que le fait que son vendeur, la société [Localité 1] Properties Group, alors propriétaire, n'ait pas contesté cette assemblée générale ne la prive pas du droit de soulever l'inexistence de ces deux résolutions en raison des vices de forme et de fond gravissimes les affectant, si bien que doit s'appliquer le délai de prescription de dix ans et non celui de deux mois prévu par l'article 42 de la loi de 1965. Le syndicat des copropriétaires soulève, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale au motif qu'en première instance la SCI Iéna ne sollicitait pas l'annulation des résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 3 avril 2018 mais à voir déclarer 'nul et non avenu le procès verbal de l'assemblée générale' et à titre subsidiaire à voir déclarer 'inexistantes' les résolutions n° 10 et 11 de cette assemblée'. Sur le fond, le syndicat fait valoir que la SCI Iéna est hors délai pour formuler une demande d'annulation, l'assemblée n'ayant fait l'objet d'aucun recours. Il indique de plus, concernant l'inexistence des résolutions, que la SCI Iéna n'explicite pas juridiquement sa demande qui ne peut donc qu'être rejetée. Sur la recevabilité de la demande de la SCI Iéna au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile Selon l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'. Au terme de l'article 566 du même code, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. La demande de la SCI Iéna en première instance était la suivante : 'déclarer nul et non avenu et annuler le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2018 et, à tout le moins, les résolutions n°10 et n°11...'. En cause d'appel SCI Iéna demande à la cour d'annuler l'assemblée générale du 3 avril 2018, ou à tout le moins, annuler les résolutions n°10 et 11 de ladite assemblée. Outre que la demande d'annulation des résolutions n° 10 et 11 était déjà formulée en première instance, la demande formulée en appel d'annulation de l'assemblée générale du 3 avril 2018 tend aux mêmes fins que la demande d'annulation du procès verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2018 formulée en première instance. Elle est donc recevable au regard de l'article 565 précité. La fin de non recevoir soulevée par le syndicat au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile doit être rejetée. Sur la demande de la SCI Iéna d'annulation de l'assemblée générale du 3 avril 2018 ou, à tout le moins, d'annulation des résolutions n° 10 et 11 et la demande subsidiaire de déclarer inexistantes les résolutions n° 10 et 11 La SCI Iéna fait valoir que l'assemblée générale du 3 avril 2018, et surtout ses résolutions n° 10 et 11 étant affectées de graves vices de forme et de fond, le délai de prescription n'est pas de deux mois mais de 10 ans. Avant la modification de l'article 42 alinéa 1 par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans. Il résulte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet1965 que 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée'. L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires, qu'elles tendent à la nullité ou à l'inexistence. C'est le même délai de forclusion de deux mois qui s'applique même dans le cas ou les résolutions attaquées porteraient atteinte à l'exercice des droits de jouissance privatifs du copropriétaires demandeurs à l'action. La société à responsabilité limitée [Localité 1] Properties Group a été propriétaire, notamment du lot n° 1, devenu lot n°10 puis n° 102 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 4] à Paris 16ème du 2 mars 2017 au 27 septembre 2018 (pièces SCI n° 7 et 15, syndicat n° 2). Il est acquis aux débats que la société [Localité 1] Propreties Group a été convoquée à l'assemblée générale du 3 avril 2018 suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2018 reçue le 6 mars 2018. L'ordre du jour indiqué dans la convocation comportait 9 points. La société [Localité 1] Properties Group a adressé au syndic le 7 mars 2018 une procuration datée du 6 mars 2018 à remettre à un des copropriétaires. Puis, le 7 mars 2018 le syndic a envoyé un ordre du jour complémentaire comportant deux questions supplémentaires (pièce syndicat n° 26 et pièce SCI n° 5) :