Cour d'appel, chambre 1-8, 8 avril 2026 — n° 23/12954

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire [K], Y ajoutant REJETTE la fin de non recevoir tirée de l'estoppel invoquée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Amiral de [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Amiral [K] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS à régler à M.[U] [R] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Amiral [K] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS aux entiers dépens de l'appel, DIT que M.[U] [R] est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026. ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble AMIRAL [K], situé [Adresse 6], est un important ensemble immobilier composé d'un immeuble de 6 étages comprenant 157 lots, dont 77 lots destinés à l'habitation. L'immeuble est édifié sur deux étages en sous sol à destination de parkings. Début mars 2019, il a été constaté l'apparition d'importants désordres structurels. Le syndic de l'immeuble a immédiatement fait appel à la société ISOTECH, maître d''uvre de la construction, et la société E.D.S. (Etude Des Structures), bureau d'étude structures béton. Devant un risque d'effondrement de l'ensemble de l'immeuble, les sociétés ISOTECH et EDS préconisaient la réalisation en urgence de travaux. Par contrat du 04 avril 2019, la maîtrise d''uvre de ces travaux urgents était confiée à la société ISOTECH. Ce contrat était accepté le 11 avril 2020 par le Conseil Syndical, dont faisait partie M.[R] [H]. L'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2019 a voté une résolution n° 8, intitulée : Fléchissement de la dalle béton à l'extrémité « Est » de la toiture terrasse des garages. Mise en place des mesures conservatoires. Etaiement de la zone concernée impactant des parkings du niveau -1 et -2. Désignation du bureau d'étude ISOTECH chargé de la maîtrise d''uvre des études et travaux. Par exploit du 23 septembre 2019, M. [H] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble AMIRAL [K] par devant le Tribunal de Grande Instance [K], aux fins d'annulation de la résolution 8 du procès verbal d'assemblée générale du 27 juin 2019, au motif de la violation par le syndicat de l'obligation de mise en concurrence prévue par les articles 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967. Le 19 octobre 2021, la 2ème Chambre section construction du Tribunal Judiciaire [K] prononçait le jugement suivant : Dit que M. [H] [R] est recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir, la réalisation des travaux d'études, la désignation de l'entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux. Annule les seules décisions de la résolution n° 8 pour lesquelles M. [H] [R] s'est opposé à savoir, la réalisation des travaux d'études, la désignation de l'entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux. Déboute M. [H] [R] de sa prétention fondée sur l'absence d'information des copropriétaires au regard de la déclaration de sinistre dénoncée à l'assureur de la copropriété. Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble AMIRAL [K] à régler à M. [H] [R], une indemnité de 1.600 euros. Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble AMIRAL [K] aux entiers dépens de l'instance. Dit que M. [H] [R], est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la résolution comprenant plusieurs décisions qui ont fait l'objet de votes distincts, M.[R] est recevable à solliciter l'annulation de toutes les décisions pour lesquelles il a voté contre.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la demande d'annulation de la résolution 8 de l'assemblée générale du 27 juin 2019 ou de certaines de ses décisions Sur la recevabilité de l'action Sur le principe de l'estoppel Il est de jurisprudence constante que l'estoppel est une attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. Les prétentions d'une partie, antérieures ou postérieures à une instance, ne relèvent pas du régime de l'estoppel. En l'espèce, M.[H] [R] en sa qualité de membre du conseil syndical a signé le contrat de maîtrise d'oeuvre de l'entreprise ISOTECH le 4 avril 2019, puis en sa qualité de copropriétaire a refusé de ratifier ce contrat lors de l'assemblée générale du 27 juin 2019. Quand bien même il est prétendu qu'il y a ici une position incompatible, elle est antérieure à la procédure et ne saurait fonder un estoppel. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de cette fin de non recevoir. Sur la recevabilité au titre de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l'espèce, dispose en son alinéa 2 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En l'espèce, la résolution 8 comprend plusieurs décisions qui ont fait l'objet de votes distincts: -la ratification de la 1ère mission confiée au cabinet ISOTECH afin de piloter l'ensemble des interventions et réunir les résultats des études, votée à l'unanimité, seul M.jean[E] [R] s'abstenant, -la réalisation des travaux d'études, votée à la majorité, M.[H] [R] s'opposant à cette décision, -la désignation de l'entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, votée à la majorité, M.[H] [R] s'opposant à cette décision, -la définition du montant des travaux fixé à 87 869€, votée à la majorité, M.[H] [R] s'opposant à cette décision, -le montant des honoraires du syndic fixé à 1800€ et arrêtant le budget total à la somme de 89 669€, votée à l'unanimité, -la détermination des modalités de financement des travaux, votée à la majorité, M.[H] [R] s'opposant à cette décision, -la mission confiée à l'entreprise ISOTECH pour décider après concertation avec le conseil syndical du choix des entreprises devant exécuter les travaux, votée à l'unanimité, -la répartition de la dépense au prorata des tantièmes de charges communes générales, votée à l'unanimité, -la date de commandement des travaux, votée à l'unanimité. Même si M.[H] [R] a voté en faveur de certaines décisions au sein de cette résolution 8, cela ne lui retire pas le droit de contester les décisions pour lesquelles il a voté contre. M.[H] [R] fait valoir que si un copropriétaire s'est abstenu dans le vote d'une résolution, il est recevable à la contester dès lors que cette résolution est liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s'est opposé. Il s'est abstenu concernant la ratification de la première mission réalisée par ISOTECH, puis a voté contre sa désignation pour la réalisation des travaux. Or, comme l'a retenu le premier juge, il n'est pas établi le rattachement indivisible entre ces deux décisions, d'autant que la ratification de la première mission d'ISOTECH est antérieure à sa désignation pour la réalisation des travaux. Sans voter contre la ratification de la première misssion d'ISOTECH, M.[H] [R] n'entendait pas à l'avenir poursuivre avec cette société. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu que M.[H] [R] était recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir: -la réalisation des travaux d'études, -la désignation de l'entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, -la définition du montant des travaux fixé à 87 869€, -la détermination des modalités de financement des travaux. Sur l'absence de mise en concurrence L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. (...) L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 indique que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. En l'espèce, il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu'une assemblée générale a déterminé un montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, de sorte qu'elle l'est pour tous les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic en application de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, sus cité. Le marché visé s'élève à 87 869€, aucune mise en concurrence préalable n'a été faite, un seul devis ayant été proposé par le syndic, de sorte que les décisions, dont la contestation a été déclarée recevable, doivent être annulées. En effet, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires le vote des travaux et de leur montant ne constitue pas une décision de principe, qui échapperait à la mise en concurrence. Une entreprise a été désignée par l'assemblée générale pour la réalisation des travaux à savoir la société ISOTECH et les différents travaux à entreprendre ont été fixés de manière précise et détaillée, avec pour chaque poste de travaux un coût bien déterminé. En outre, l'article 18 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic, notamment d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. L'article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Si aucune mise en concurrence n'est nécessaire s'agissant des travaux urgents indispensables à la conservation de l'immeuble, en l'espèce, les points de contestation ne portent pas sur la ratification des travaux urgents réalisés antérieurement à l'assemblée générale en question (mesure conservatoire d'étaiement de la dalle), mais sur des travaux postérieurs à entreprendre (permettant de réaliser une étude afin de pouvoir réaliser les travaux de reprise finalement votés lors de l'assemblée générale du 10 mars 2021), leurs modalités d'exécution au regard du budget consacré et leur financement, de sorte que de tels travaux étaient soumis à l'obligation de mise en concurrence.