Cour d'appel, chambre 1-8, 8 avril 2026 — n° 23/08965

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE, Y ajoutant CONDAMNE M.[Z] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] représenté par son syndic bénévole M.[O] [Q] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[Z] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026. ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Selon acte notarié reçu par Maître [K] [A], Notaire à [Localité 4], le 10 octobre 2005, Mme [L] [P] et M. [I] [Y] ont vendu à M. [N] [Z] un local formant le lot n°1 situé au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier sis a [Adresse 4]. Il n'existe pas de règlement de copropriété. Concernant le lot n°1, l'état descriptif de division mentionne qu'il est à usage d'entrepôt. Depuis 2002, le lot n°1 a été donné à bail commercial par les vendeurs de M. [Z] sans observation, ni contestation de la copropriété. M. [T] [J], le syndic bénévole, a, en juillet 2020, indiqué à M. [Z] que ce changement de destination aurait du être approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'Assemblée générale se réunira dans le courant du mois de septembre 2020. A réception de ce courrier, M. [Z] sollicitait que soit porté à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée générale et entériné la modification de son lot en un local à usage commercial. Par courrier recommande en date du 12 octobre 2020, le Syndic bénévole notifiait a M. [Z] le procès-verbal d'assemblée générale, réceptionné le 15 octobre 2020, dont il ressort que les copropriétaires ont rejeté la demande de modification du lot n°1 en un local à usage commercial (résolution n°9) et ont voté en faveur d'une action judiciaire à l'encontre de M. [Z] pour non-respect de la destination de son local (résolution n°10). Considérant que cette assemblée générale est entachée d'irrégularités manifestes, M.[Z] a saisi par acte du 11 décembre 2020 le Tribunal judiciaire de NICE en nullité des résolutions 9 et 10. Par jugement en date du 17 avril 2023, la 4ème Chambre Civile du Tribunal judiciaire de NICE a jugé: DEBOUTE M. [N] [Z] de ses demandes ; CONDAMNE M. [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit; LE CONDAMNE aux entiers dépens. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que, quand bien même le local en question a été loué à usage commercial, cela n'a conféré aucun droit et le changement de destination devait être soumis à l'approbation de l'assemblée générale, de sorte que M.[Z] n'est pas fondé à solliciter l'annulation des délibérations 9 et 10. Par déclaration au greffe en date du 6 juillet 2023, M.[Z] a interjeté appel de cette décision. Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite: REFORMER en sa totalité le jugement rendu par la 4ème Chambre civile du Tribunal judiciaire de NICE en date du 17 avril 2023, Statuer de nouveau, DECLARER M. [N] [Z] recevable et bien-fondé en son action, PRONONCER la nullité de la résolution n°9 de l'Assemblée générale du 19 septembre 2020 pour refus abusif de l'Assemblée d'entériner le changement de destination du lot n°1 en un local commercial, PRONONCER la nullité de la résolution n°10 de l'Assemblée générale du 19 septembre 2020 en raison de la prescription édictée par l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à M. [N] [Z] la somme de 8.175 € arrêtée au 1er décembre 2020 et à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice locatif, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, JUGER qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la nullité des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans son deuxième alinéa, que les actions en contestation des décisions d'assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée générale sans ses annexes. La recevabilité de l'action en contestation de M.[Z] des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 n'est pas contestée. Sur la nullité de la résolution 9 La convocation à l'assemblée générale du 19 septembre 2020 prévoit en son point 9: A la demande de M.[Z]: 'Modification de la destination du lot 1 pour se conformer à la destination réelle du lot 1, il est sollicité de l'assemblée générale la modification de celle-ci pour devenir d'entrepôt à commercial.' AVIS DU SYNDIC: L'état descriptif de l'immeuble prévoit que le lot 1 est exclusivement un entrepôt. Il ne prévoit aucun lot à destination commerciale, l'ensemble des autres lots étant à usage d'habitation. La résolution 9 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020 est ainsi rédigée: A la demande de M.[Z]: 'Modification de la destination du lot 1 pour se conformer à la destination réelle du lot 1, il est sollicité de l'assemblée générale la modification de celle-ci pour devenir d'entrepôt à commercial.' Conditions de majorité de l'article 25 et possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1 A la suite de la discussion dans le cadre de l'assemblée générale, après lecture des lettres entre avocats, notamment de la lettre du 17 septembre 2020 et de l'état hypothécaire de l'immeuble, l'assemblée générale passe au vote contre la demande de modification de la destination du lot 1 qui doit rester un entrepôt. Votent [Localité 6] à l'unanimité des présents et représentés, et à la majorité de l'ensemble des copropriétaires: 5 copropriétaires totalisant 643/643 tantièmes La demande de M.[Z] est rejetée à l'unanimité. Comme le soutient M.[Z], si le règlement de copropriété confère une valeur contractuelle à l'état descriptif, qui n'entre pas en contradiction avec les dispositions qu'il contient, alors l'état descriptif peut avoir une valeur contractuelle, a contrario si l'état descriptif n'est pas contenu dans un règlement de copropriété qui lui conférerait une valeur contractuelle, alors cet état descriptif est bien dépourvu de toute valeur contractuelle. En l'espèce, il n'y a pas de règlement de copropriété, de sorte que l'état descriptif n'a pas valeur contractuelle, quand bien même l'appelant a demandé la modification de la destination de son lot, ce qui ne vaut pas reconnaissance de la valeur contractuelle de l'état descriptif. Or, à défaut de règlement de copropriété, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d'user librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, Ainsi, pour changer l'affectation de ses parties privatives, un copropriétaire doit s'assurer: -qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, -qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, Un tel changement doit nécessairement être soumis à l'approbation de l'assemblée générale, c'est d'ailleurs la raison pour laquelle M.[Z] a fait inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 septembre 2020. Il importe peu que le local ait été loué à usage de magasin de brocante à compter du 1er avril 2002, puis à usage de magasin de location de bicyclettes par M.[Z], ce dernier ne rapportant pas la preuve de ce que le local était exploité à titre commercial d'une manière continue, ininterrompue, paisible et non équivoque. Il n'est pas contesté que la destination d'entrepôt du lot 1 est clairement identifiée dans le titre de propriété de M.[Z]. L'immeuble en question, situé dans le vieux [Localité 4], est à usage d'habitation, aucun lot n'ayant de destination commerciale. Il est d'ailleurs indiqué dans le bail produit par M.[Z] que 'le preneur ne pourra rien faire qui puisse nuire à la tranquillité de l'immeuble ou à celle des voisins et occupants...il ne pourra exercer aucune activité industrielle, artisanale ou autre entraînant des bruits pouvant gêner les voisins...' et que les activités de restaurations et toutes activités bruyantes sont interdites. Ainsi, il ne peut être considéré que le vote de la résolution 9, qui refuse le changement de destination de l'entrepôt en local commercial ressort d'un abus de majorité, les copropriétaires ayant considéré qu'une activité commerciale au sein de l'immeuble porte atteinte à leurs droits et à la destination de l'immeuble, du fait des potentielles nuisances que cela peut engendrer. Ce faisant, ils ont fait prévaloir l'intérêt collectif de préservation de la tranquillité de l'immeuble. Si le syndic de l'immeuble a pu donner un avis dans le cadre de la convocation sur cette résolution, force est de constaté que ce refus a été adopté à la suite de la lecture des lettres des avocats de chaque partie, de sorte qu'il ne peut être retenu que les votes ont été orientés. Sur la nullité de la résolution 10 Cette résolution est ainsi libellée: Action contre M.[Z] pour défaut de respect de la destination de son local à usage d'entrepôt. Il est donné pouvoir au syndic pour engager une action judiciaire contre M.[Z] et son locataire pour faire cesser toute activité commerciale dans le lot 1 et pour solliciter des dommages et intérêts, ainsi que pour mener toute action en vue de faire cesser l'exercice d'une activité commerciale dans le lot 1. Conditions de majorité de l'article 25 et possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1 L'assemblée générale décide à l'unanimité d'engager des discussions entre avocats pour trouver une solution amiable avec M.[Z]. A défaut de solution avant le 15 octobre 2020, l'assemblée générale décide d'agir contre M.[Z] pour défaut de respect de la destination de son local à usage d'entrepôt. Il est donné pouvoir au syndic pour engager une action judiciaire contre M.[Z] et son locataire pour faire cesser toute activité commerciale dans le lot1 et pour solliciter des dommages et intérêts, ainsi que pour mener toute action en vue de faire cesser l'exercice d'une activité commerciale dans le lot 1. Votent POUR à l'unanimité des présents et représentés, et à la majorité de l'ensemble des copropriétaires: 5 copropriétaires totalisant 643/643 tantièmes. Cette résolution, qui consiste à autoriser le syndicat à entamer des discussions et engager une action en justice en cas d'échec, n'est que la suite logique de la résolution 9 dont la demande en nullité a été rejetée. Elle ne résulte d'aucun abus de majorité. Peu importe, si une telle action serait ou non recevable, d'autant qu'à ce jour elle n'a pas été engagée. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 9 et 10 de l'assemblée générale du 19 septembre 2020, ainsi que la demande de dommages et intérêts de M.[Z]. Sur les autres demandes M.[Z] est condamné à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d'appel.