Cour d'appel, chambre civile 1-5, 9 avril 2026 — n° 25/04006

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance attaquée, Y ajoutant, Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Zola France Properties I SNC à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Zola France Properties I SNC aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCEDURE La [Adresse 1] est un ensemble immobilier sis [Adresse 2], composé de plusieurs bâtiments dont 4 à usage d'habitation. Par actes notariés du 14 décembre 2022, 9 et 29 mars 2023, la société Zola France Properties I SNC (ci-après la société Zola) a fait l'acquisition de trois appartements au sein de la [Adresse 1], le lot n°6, le lot n°60 et le lot n°3061. A la suite de ces acquisitions, la société Zola France Properties I SNC , par l'intermédiaire de son mandataire chargé de la mise en location et de la gestion locative des appartements, la société Colonies, a fait réaliser des travaux d'aménagement intérieur pour chaque appartement, afin de les louer meublés en vertu d'un bail de colocation. Par lettre recommandée du 24 avril 2023, suivie d'une sommation délivrée par exploit de commissaire de justice du 19 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la société Zola France Properties I SNC de remettre en état les locaux, affirmant que, s'agissant d'un immeuble résidentiel, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite selon son règlement de copropriété. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont a fait assigner en référé la société Zola France Properties I SNC aux fins d'obtenir principalement d'ordonner à la société Zola France Properties I SNC de remettre dans leur état d'origine les appartements dont elle est propriétaire, sous astreinte. Par ordonnance contradictoire rendue le 13 mai 2025, rectifiée par une ordonnance du 2 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - rejeté le moyen tiré de la nullité de l'action, - déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis[Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils, et Daigremont en son action, - condamné la société Zola France Properties I SNC à remettre à ses frais dans leur état d'origine les trois appartements de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 2], correspondant aux lots 6, 60 et 3061, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, - dit que faute pour la société Zola France Properties I SNC d'y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 1 000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, - rejeté la demande reconventionnelle de la société Zola France Properties I SNC , - condamné la société Zola France Properties I SNC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et Daigremont, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Zola France Properties I SNC aux dépens, - rejeté les demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2025, la société Zola France Properties I SNC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Zola France Properties I SNC demande à la cour, au visa des articles 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 16, 32-1 et 835 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de : 'À titre principal, - annuler l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre le 13 mai 2025 (RG23/02770) pour méconnaissance du principe du contradictoire, à titre subsidiaire,

MOTIFS DE LA DÉCISION sur l'annulation de l'ordonnance La société Zola France Properties I SNC fait valoir que le premier juge s'est fondé sur des constats de commissaire de justice du 9 mai 2023 pour rendre sa décision, alors que la pièce n°3 du syndicat des copropriétaires correspond à un seul constat, dont le contenu est totalement différent. Elle relate que le conseil du syndicat des copropriétaires a reconnu que sa pièce n°3 n'avait pas été transmise dans son intégralité à l'appelant en première instance et en déduit que la non-communication contradictoire de la pièce n°3 dans son intégralité par le syndicat des copropriétaires justifie l'annulation de l'ordonnance dont appel. Le syndicat des copropriétaires reconnaît en effet que sa pièce n°3 n'a été communiquée que partiellement mais expose que le contenu des procès-verbaux était mentionné dans ses conclusions, de sorte que la société Zola France Properties I SNC aurait pu s'apercevoir de cette carence. Il soutient que l'appelante ne démontre aucune atteinte au principe de la contradiction, les parties ayant été mises à même de débattre contradictoirement de leurs prétentions respectives. Sur ce, En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, la cour d'appel qui annule un jugement, pour un motif autre que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance est, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tenue de statuer sur le fond de l'affaire. Lorsque la nullité concerne non pas la saisine du premier juge mais une défectuosité de la procédure suivie devant celui-ci, le juge d'appel, saisi de l'entier litige, est tenu de se prononcer sur le fond du droit, sans même devoir statuer préalablement sur le moyen tiré de l'irrégularité du jugement (Com. 10 juill. 2001, no 98-19.491). En conséquence, le moyen de nullité tenant en l'espèce à la violation du contradictoire lors de la procédure devant le premier juge, il appartient à la cour, saisie de l'entier litige, de se prononcer sur le fond du droit. sur le trouble manifestement illicite La société Zola France Properties I SNC affirme d'abord que l'obturation partielle des VMC a été réalisée dans les règles de l'art et n'a entraîné aucun déséquilibrage de l'installation, tout comme l'ensemble des travaux qu'elle a effectués. Elle expose qu'elle entend reboucher les orifices de VMC et soutient que les constatations du commissaire de justice sont contredites par le descriptif des travaux et les précisions apportées par l'entreprise générale en charge du chantier. Réfutant toute méconnaissance du règlement de copropriété en ce qu'il prohibe la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, la société Zola France Properties I SNC soutient que n'est prohibé que l'aménagement conduisant à ce que chaque chambre soit totalement indépendante et comprenne des espaces de vie et des éléments de cuisine, ce qui n'est pas le cas en l'espèce car les chambres sont reliées par des espaces communs et comportent des pièces à vivre communes. Elle fait valoir que le bail qu'elle conclut avec chaque colocataire porte sur l'appartement en son entier, avec une occupation privative d'une chambre et un usage partagé des parties communes, ce qui constitue une location d'un appartement entier meublé, autorisée par le règlement de copropriété. L'appelante explique que la prohibition de transformer des lots en chambres meublées indépendantes louées à des personnes distinctes a pour objet de limiter les nuisances qui seraient occasionnées par les rotations trop fréquentes d'occupants dans un même lot, alors qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires n'a caractérisé aucune nuisance. Le syndicat des copropriétaires affirme en réponse qu'il existe un trouble manifestement illicite lié à la location de chambres meublées et à l'obstruction de la VMC. Il soutient que la location de chambres privatives meublées avec une jouissance des parties communes, reconnue par la société Zola France Properties I SNC , est prohibée par les dispositions claires et univoques du règlement de copropriété. L'intimé fait valoir que les plans produits par la société Zola France Properties I SNC font apparaître l'obturation d'orifices de VMC qui va nécessairement, à terme, nuire à la ventilation de l'immeuble. Sur ce, Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu' 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.' En l'espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 8 que 'la location en meublé d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.' Il prévoit également, dans le même article, qu''il est interdit d'obturer les orifices intérieurs de VMC ou de prises d'air en façade sous peine de déséquilibrage de l'installation'. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 mai 2023 qui indique notamment : ' Je pénètre dans l'appartement du premier étage, appartement numéro 6. Dans cet appartement, je rencontre une personne qui m'indique être locataire d'une des chambres, s'appeler Monsieur [D] [U], et avoir signé un bail avec la société Colonies en date du 24 mars 2023, qu'il me présente. Sur son autorisation, je procède aux constatations suivantes : ' l'appartement comporte quatre chambres, numérotées et équipées d'une serrure individuelle' Un autre constat du même jour permet de constater que sur le site livecolonies.com, sont proposées à la location, sous la dénomination « Clichy cailloux », deux chambres situées dans un appartement de 85 m², comportant quatre chambres, sous l'intitulé « bail de colocation non solidaire ». Il est précisé que sont à louer deux « unités privées », soit deux chambres indépendantes, le séjour, la salle à manger, la cuisine et la salle de bains étant partagés. Les données extraites de ce site par le commissaire de justice démontrent que les chambres sont proposées à la location isolément à des personnes qui ne se connaissent pas, l'argument commercial tenant à la possibilité de disposer, pour un loyer inférieur à la location d'un studio, d'une surface plus grande et de parties communes tout équipées, permettant de se loger à moindre coût et de façon pratique dans des grandes métropoles.