Cour d'appel, chambre 1-7, 9 avril 2026 — n° 23/06923

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; DIT que l'appel incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] n'a pas produit d'effet dévolutif ; CONFIRME le jugement déféré ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE la SARL CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'ASTRAGALE la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE la SARL CITYA BAIE DES ANGES aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE La [Adresse 3], organisée en copropriété, a eu comme syndic la SARL CITYA BAIE DES ANGES jusqu'au 22 juin 2018. Durant l'année 2012, des travaux de mise hors d'eau de garages du sous-sol et du rez-de-chaussée ont été effectués. Par courriel du 03 septembre 2019, la SASU ACROPOLIS'IMMO a indiqué à son prédécesseur avoir constaté diverses anomalies dans la comptabilité de la copropriété. Par lettre recommandée avec accusé de réception, la SARL CITYA BAIE DES ANGES a été mise en demeure de rembourser la somme de 10.913 euros. Par acte du 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a fait assigner la SARL CITYA BAIE DES ANGES aux fins principalement de la voir condamner au remboursement de la somme de 9257,03 euros et au paiement de la somme de 188.464,75 euros de dommages et intérêts correspondant au coût et frais de travaux de mises hors d'eau des garages. Par jugement contradictoire du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a : - condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 7], la somme de 2 003,95 euros en répétition de l'indu ; - condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 8], la somme de 95 000 euros a titre de dommages et intérêts ; - condamné la société CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 9], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; - condamné la société CITYA BAIE DES ANGES aux entiers dépens de l'instance. Le premier juge a estimé irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre des travaux de réfection de 2012 et soulevée devant le tribunal, car le fait allégué n'avait pas été révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. Il a relevé que seules les dépenses de l'exercice 2017, qui avaient été rejetées, pouvaient être mises en cause. Il a écarté les dépenses qui lui semblaient injustifiées et a condamné SARL CITYA BAIE DES ANGES au remboursement de diverses sommes. Il a condamné cette société à des dommages et intérêts pour n'avoir pas sollicité l'assurance dommages ouvrage obligatoire dans le cadre de travaux effectués en 2012, en relevant qu'il appartenait à cette dernière, mandataire, de démontrer qu'elle avait rempli son mandat et satisfait à cette obligation. Il a ainsi estimé que le syndicat des copropriétaires avait subi une perte de chance d'avoir pu faire prendre en charge les travaux par l'assurance dommage-ouvrage, évaluée à 80% du montant des travaux, après avoir relevé qu'un rapport du bureau d'étude technique avait fait état de nombreuses anomalies. Par déclaration du 23 mai 2023, la SARL CITYA BAIE DES ANGES a relevé appel de tous les chefs de cette décision. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a constitué avocat et formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SARL CITYA BAIE DE ANGES demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : à titre liminaire : - de juger que la demande de condamnation formulée au titre des travaux de réfection réalisés et approuvés en 2012 pour un montant de 118.464,75 euros est prescrite dès lors qu'elle n'a pas été introduite dans le délai de 5 ans à compter de l'approbation des comptes de l'année 2012 ; Par conséquence : - de débouter le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; à titre principal :

MOTIVATION La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La SA CYTIA BAIE DES ANGES ne développe aucun moyen ni argument concernant sa condamnation au versement de la somme de 2003, 95 euros en répétition de l'indu. Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point. *** Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre des travaux hors d'eau La responsabilité du syndic obéit aux règles de prescription du droit commun prévues par le code civil. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où la personne qui entend agir contre le syndic a connu ou a dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action, en application de l'article 2224 du code civil. Ce n'est qu'à l'occasion du changement de syndic, en juin 2018, que le syndicat des copropriétaires a été avisé de la possibilité de mise en oeuvre de l'assurance dommages ouvrages. Il s'agit du point de départ du délai de la prescription quinquennale. En conséquence, l'action intentée par le syndicat des copropriétaires par l'acte introductif d'instance du 26 juillet 2021 n'est pas prescrite. Sur la demande d'indemnisation au titre des travaux de mise hors d'eau Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel. Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne mentionne pas solliciter l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui verser la somme de 95.000 euros. En conséquence, l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la somme de 118.464,75 euros, ne produit aucun effet dévolutif. Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Dans le cadre de sa mission, le syndic doit prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour sauvegarder le bénéfice des garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale en cas de désordres ou malfaçons. Selon un diagnostic établi le 03 décembre 2011 par M.[Q] (bureau d'études techniques) saisi à l'occasion des problèmes de pénétration d'eau dans le sous-sol de l'immeuble et dans les cages d'escalier des bâtiments B et C, il existait de nombreuses anomalies dans les bâtiments au niveau du traitement des eaux de surface. Ce professionnel faisait état : - de l'absence d'une protection efficace contre la pénétration des eaux de surface, en raison d'une grille sous dimensionnée, - du caractère sous dimensionné des canalisations d'évacuation des grilles, - d'un puisard placé dans le local vide ordure qui ne correspond pas aux besoins, - d'une absence de communication des regards du sous-sol (considérée comme une aberration), - du sous-dimensionnement du puisard situé en sous-sol, - d'un problème d'étanchéité concernant les infiltrations au travers des murs du sous-sol. Ces difficultés permettent d'évoquer un défaut de conception de l'immeuble, qui relève ainsi de la garantie décennale. La déclaration d'achèvement de travaux a été signée le 10 mars 2005. La SARL CITYA BAIE DES ANGES, alors syndic de copropriété, détentrice de ce rapport, aurait dû faire des démarches pour déclarer le sinistre à l'assurance dommages ouvrages. Elle ne justifie pas l'avoir fait ; elle ne peut se retrancher derrière l'argument selon lequel il appartiendrait au syndicat des copropriétaires de démontrer qu'elle n'a pas agi en ce sens et qu'elle ne peut rien démontrer puisqu'elle a transmis l'intégralité de ses pièces au nouveau syndic. Le nouveau syndic n'a pas trouvé trace d'une quelconque déclaration dans les pièces dont il a été destinataire et il appartenait à la SARL CITYA BAIE DES ANGES de démontrer les diligences effectuées. Le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale au moment où elle doit se prononcer. Le quitus ne peut constituer une décharge de la gestion du syndic dès lors qu'il est démontré que les copropriétaires n'ont pas eu connaissance des négligences commises par le syndic et qu'ils n'ont pas été à même, lors du vote du quitus , d'en apprécier les conséquence. Ainsi, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait donner valablement quitus au syndic de copropriété dont il ignorait la faute commise, à savoir l'absence de mobilisation de l'assurance dommages ouvrages. Cette faute a entraîné, au préjudice du syndicat des copropriétaires, une perte de chance d'avoir pu obtenir une prise en charge des travaux de mise hors d'eau par une assurance dommages-ouvrages. Cette perte de chance a été justement évaluée à 80% du montant des travaux effectués et ce taux tient compte du risque lié à la mobilisation de l'assurance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 11], la somme de 95 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles La SARL CITYA BAIE DES ANGES est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné la SARL CITYA BAIE DES ANGES au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sera confirmé. La SARL CITYA BAIE DES ANGES sera en outre condamnée au versement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.