Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 10 avril 2026 — n° 25/13559

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise ; Statuant à nouveau, Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder : M. [Y] [J] [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : 01.46.70.79.82 Port. : 06.14.89.47.84 Email : [Courriel 1] avec faculté, si besoin, de s'adjoindre un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne à charge pour lui d'en informer préalablement les parties et le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport, et mission de : - se faire communiquer par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; - convoquer les parties et tous sachants afin de les entendre en leurs explications ; - se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 5] à [Localité 3], et, plus particulièrement, dans les locaux appartenant à la société ASM [G] donnés en location à la société LNB Progression, en présence des parties et/ou de leur conseil et les décrire ; - décrire les travaux entrepris par la société LNB Progression dans les locaux donnés à bail et dire s'ils ont été réalisés conformément aux règles de l'art et documents contractuels ; dire s'il en est résulté une atteinte à la solidité de l'immeuble ou à sa sécurité ; - dans l'affirmative, décrire les désordres affectant l'immeuble en lien de causalité direct avec ces travaux ; dire s'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination ou affectent sa solidité ; - examiner les désordres allégués quant à la ventilation des locaux donnés à bail et l'extraction de l'air ainsi que les nuisances sonores et olfactives dénoncées par le syndicat des copropriétaires et provenant des installations de la société LNB Progression ; les décrire et les analyser et en déterminer l'origine, les causes et les conséquences ; - donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres et nuisances ; - évaluer le coût des travaux nécessaires pour y mettre fin à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; - dire si des mesures conservatoires urgentes sont nécessaires ; - donner son avis sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du fait des désordres et nuisances ; - donner plus généralement tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de trancher les responsabilités et les dédommagements susceptibles d'être fixés ; Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 décembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ; Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Paris (5ème) devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Paris la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert au plus tard le 31 mai 2026 ; Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; Désigne pour suivre les opérations d'expertise le juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris ; Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT

La société ASM [G] est propriétaire de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 3] constituant les lots n° 1, 2, 3, 4, 7, 8 et 9 au rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages et au 1er sous-sol ainsi que de plusieurs caves représentant les lots n° 20 à 27 au 2ème sous-sol. Par acte du 16 février 2022, la société ASM [G] a donné à bail commercial à la société Silver Dragon, agissant au nom et pour le compte de la société en formation LNB Progression, les lots n° 4 et 20, puis, par avenant du 31 mars 2022, signé avec la société LNB Progression, les lots n° 21, 22 et 23 consistant respectivement en une boutique au rez-de-chaussée, une réserve au sous-sol accessible depuis la boutique par un escalier intérieur et trois caves situés au 2ème sous-sol, afin d'y exercer une activité de boulangerie-pâtisserie, salon de thé, fabrication et vente à consommer sur place et à emporter de plats type traiteur, glaces, confiseries, vente de boissons et, à titre accessoire, d'accueil de groupe à l'occasion d'événements privés ou professionnels. Lors de la prise à bail, la société LNB Progression, exploitant sous l'enseigne "BO & Mie" a réalisé, en accord avec le bailleur, des travaux d'aménagement ayant comporté la réalisation de trémies et l'installation d'un monte-charge, afin de lui permettre d'exercer son activité, les locaux loués ayant été précédemment exploités par la société [I] (vente de chaussures). Se plaignant de la réalisation de travaux ayant porté atteinte aux parties communes, à la solidité, la sécurité et la structure de l'immeuble et étant à l'origine de nuisances sonores et olfactives en violation du règlement de copropriété et du règlement sanitaire départemental de la ville de Paris, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, dans un premier temps, mis en demeure, suivant lettre recommandée du 2 avril 2024, la société ASM [G] de faire cesser les nuisances en lien avec les travaux non autorisés et de mettre en conformité les installations réalisées dans les locaux, puis, par actes des 30 juillet et 1er août 2024, l'a assignée ainsi que la société LNB Progression, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir ordonner une mesure d'expertise. Par ordonnance contradictoire du 17 juin 2025, le premier juge a : - rejeté les fins de non-recevoir ; - rejeté la demande tendant à enjoindre aux parties à recourir à la médiation ou à la conciliation ; - rejeté la demande tendant au renvoi de l'affaire en audience de règlement amiable ; - rejeté la demande d'expertise ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ; - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant rejeté la demande d'expertise et celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et l'ayant condamné aux dépens. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a relevé appel ; statuant à nouveau, - désigner tel expert qu'il lui plaira ayant pour mission, notamment, de : ' examiner et faire la description des lieux ainsi que des malfaçons et désordres allégués "dans la présente assignation", au besoin en illustrant avec des photographies ; ' rechercher la ou les origines ainsi que l'étendue des malfaçons et désordres allégués ; ' dire si les malfaçons rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou affectent sa solidité ; ' évaluer et indiquer le coût des travaux de reprise nécessaires, ainsi que tous les dommages et préjudices annexes ; ' préciser la durée des travaux préconisés ;

SUR CE, LA COUR Sur la recevabilité de la demande d'expertise Pour soulever l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, la société LNB Progression invoque les dispositions de l'article 750-1, alinéa 1, du code de procédure civile, selon lesquelles en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Elle considère que dès lors que le syndicat des copropriétaires invoque des nuisances olfactives et sonores à l'appui de sa demande d'expertise, il soulève l'existence d'un trouble anormal de voisinage de sorte qu'en l'absence de tentative de règlement amiable du litige préalablement à l'introduction de la présente procédure, sa demande d'expertise, qui n'est pas exclue du champ d'application de l'article 750-1 du code de procédure civile, est irrecevable. Mais, ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, l'action du syndicat des copropriétaires, fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, ne tend pas, à ce stade, à la réparation d'un trouble anormal de voisinage mais seulement à obtenir des preuves en vue d'un futur procès. Au surplus, la cour relève, au regard des moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires dont le bien fondé n'a pas à être pris en considération pour apprécier la recevabilité de sa présente action, que le futur procès que pourra engager le syndicat des copropriétaires, ne tendra pas seulement à la cessation d'un tel trouble s'il devait être avéré, mais également à la réparation d'éventuels dommages causés à l'immeuble par les travaux entrepris. Il convient donc, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter la fin de non-recevoir soulevée, la tentative de règlement amiable préalable n'étant pas obligatoire. Sur le recours à la médiation, à la conciliation ou le renvoi de l'affaire à une audience de règlement amiable En l'absence d'accord du syndicat des copropriétaires et au regard des circonstances du litige, alors que le premier juge a, en vain, donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, il n'est pas justifié d'accueillir les demandes de la société ASM [G] tendant à mettre en oeuvre une solution de résolution amiable du litige. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l'existence d'un procès "en germe", possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, l'expertise judiciaire ordonnée n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Au cas présent, le syndicat des copropriétaires fait état de travaux entrepris par la société ASM [G] et son locataire, la société LNB Progression, sans autorisation de la copropriété, ayant porté atteinte à la structure de l'immeuble et donc, aux parties communes, en ce qu'ont été créées deux trémies dans les planchers et installé, sur trois niveaux (du 2ème sous-sol au rez-de-chaussée), un monte-charge. Il invoque également des non-conformités au règlement départemental sanitaire de la ville de [Localité 4] en ce qu'il existe une isolation coupe-feu insuffisante entre le plancher haut du rez-de-chaussée et les niveaux supérieurs à usage d'habitation, une extraction de l'air vicié à moins de huit mètres de toute baie ou fenêtre et un défaut de ventilation des caves. Il indique encore que les travaux entrepris sont à l'origine de nuisances sonores et olfactives importantes. Le syndicat des copropriétaires communique des notes de l'architecte de l'immeuble, M. [E], des 24 octobre 2022, 1er mars et 29 septembre 2023 (pièce n° 3) desquelles il ressort d'une part, que les travaux réalisés pour la création du monte-charge modifient la structure de l'immeuble et, d'autre part, que les questions relatives à l'isolation coupe-feu du plancher haut, la ventilation des locaux et le respect de rejet d'air vicié dans la courette à huit mètres au moins de toute baie et fenêtre, restent en attente de production de documents justifiant de leur conformité. S'agissant des travaux de modification de structure, il est versé aux débats une étude réalisée par la société Oscult BTP à la demande de la société LNB Progression en date du 6 février 2023, démontrant l'absence de désordres causés par les travaux litigieux, ce bureau d'études ayant conclu que les travaux effectués pour les trémies respectent les règles de l'art et que le mur en parpaing préconisé avec une ossature béton fondée sur un radier est conforme et assure la solidité du bâti. Il est par ailleurs, relevé que le règlement de copropriété stipule à l'article 6 intitulé "Clauses particulières", au paragraphe "E. Travaux", que "les copropriétaires auront la possibilité d'effectuer à l'intérieur de leurs lots tous travaux qu'ils souhaiteront ; ils sont dès à présent autorisés, pour ce faire, à abattre en tout ou partie, les cloisons, murs, planchers, plafonds et autres y compris ceux d'entre ces éléments considérés comme partie commune et ce, sans autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, ceux de ces travaux portant sur des parties communes devront être faits sous le contrôle et avec l'accord de l'architecte de l'immeuble, toutes assurances et garanties étant prises pour que ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité et à la sécurité de l'immeuble". Ainsi, si les sociétés intimées avaient la possibilité d'entreprendre, sans autorisation de la copropriété, des travaux à l'intérieur de leurs lots pouvant affecter les parties communes, ils devaient néanmoins les faire réaliser sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et avec son accord, ce qu'elles ne justifient pas avoir fait. Il est acquis que la structure de l'immeuble a été modifiée puisqu'il a été créé deux trémies pour permettre l'installation d'un monte-charge sur trois niveaux. S'il est exact que le syndicat des copropriétaires n'établit ni même n'allègue l'existence d'un désordre actuel affectant la structure de l'immeuble, il justifie néanmoins d'un motif légitime pour vérifier l'absence d'atteinte à la solidité et à la sécurité de l'immeuble, le rapport établi non contradictoirement par la société Oscult BTP étant insuffisant pour affirmer la conformité de travaux qui nécessitaient un contrôle a priori de l'architecte de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'un motif légitime à ce titre. La société LNB Progression verse aux débats un audit de sécurité incendie réalisé par la société Bureau Véritas Solutions ayant établi un rapport le 19 octobre 2023, aux termes duquel l'isolement du plancher haut est satisfaisant pour l'aménagement d'un [Localité 5] de 5ème catégorie. Le syndicat des copropriétaires ne fait d'ailleurs plus état, en page 40 de ses dernières conclusions, récapitulant les atteintes et nuisances dénoncées, de ce défaut d'isolation, il n'y a donc pas lieu à mesure d'instruction de ce chef.