Cour d'appel, 5e chambre civile, 14 avril 2026 — n° 24/00875

PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans la limite de la saisine, Déclare recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société [Q] et de M. [S] en substitution de M. et Mme [D], Déclare irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] tendant à obtenir : la condamnation de chacun des propriétaires des locaux commerciaux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.000 euros, somme représentant le coût d'une place de parking dans l'ensemble immobilier le Fidji ; de voir dire dans ce cas que tel notaire sera désigné avec mission d'établir un acte de propriété au bénéfice des intimés, le tout dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, faute de quoi ils perdront de plein droit la possibilité d'acquérir un lot à usage de parking sur les parties communes de l'ensemble immobilier le Fidji ; Pour le surplus, Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de la demande tendant à voir juger prescrite l'action en contestation du règlement de copropriété, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à rectifier le document intitulé « Le Fidji : Règles de vie dans la copropriété » pour enlever toute référence à une prétendue « jouissance exclusive » des places de parking, Dispense [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], la SCI [J], la SCI [I], ainsi que la société [Q] et M. [S] de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires d'avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à Mme [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], la SCI [J], la SCI [I] ainsi que la société [Q] et M. [S], la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] aux dépens d'appel. Le Greffier Le Président

* * * EXPOSE DU LITIGE La résidence dénommée « [Etablissement 1] », située [Adresse 3] à [Localité 14] (Hérault), est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété est composée de deux bâtiments, A et B. Elle compte 11 lots à usage commercial et 242 lots à usage d'habitation. La SCI [I], M. [B] [F], Mme [C] [D] et M. [H] [D], la SCI [J] ainsi que Mme [N] [P] sont respectivement propriétaires au sein de cette résidence des lots à usage commercial n°202, 204, 207 et 208, 318 ainsi que 320. En 2018, l'assemblée générale a mandaté un géomètre afin d'établir un nouveau plan des parkings intégrant la création de cinq emplacements de stationnement supplémentaires. Lors de l'assemblée générale du 3 août 2019, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°15, portant acceptation du nouveau plan et du traçage AP n°3 réalisé par le géomètre expert, actant la création de cinq emplacements de stationnement supplémentaires. L'année suivante, le syndic a communiqué le plan avec la convocation pour l'assemblée générale du 7 novembre 2020, prévoyant des places affectées en parkings visiteurs. A l'occasion de l'assemblée générale du 7 novembre 2020, les résolutions n°13 et 14 prévoyant la prise de décisions sur le nouveau plan et traçage du parking, soit 262 places dont 17 places visiteurs et concernant la mise à disposition de 17 emplacements de parking communs « visiteurs » ont été adoptées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par acte délivré le 21 janvier 2021, Mme [N] [O], M. [B] [F], Mme [C] [D], M. [H] [D], les époux [L], M. [G] [E], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [R] [K], Mme [W] [X], et la SCI [AY] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin de voir juger que la limitation de l'accès aux parkings communs constitue une rupture de l'égalité entre les copropriétaires, et condamner le syndicat à mettre à disposition des propriétaires des lots n°201 à 204, 207, 208, 318 et 320 un emplacement de parking par lot. Le jugement contradictoire rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier : Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture au 9 octobre 2023 ; Constate le désistement d'instance des époux [L] et de M. [G] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic ; Accueille la SCI [I] en son intervention volontaire en lieu et place de M. [G] [K] et Mme [W] [X] ; Dit que les parkings litigieux constituent des parties communes générales, conformément au règlement de copropriété ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, à rétablir l'égalité entre les copropriétaires en laissant l'accès libre aux emplacements de parking ; Ordonne au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte, représenté par son syndic, de communiquer à Mme [N] [O], M. [Y] [V], la SCI [J], M. [B] [F], la SCI [I], Mme [C] [D], M. [H] [D] des décomptes rectifiés pour tenir compte des 253 compteurs, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans son exécution, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée de trois mois ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, de sa demande pour procédure abusive ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic, de sa demande au titre d'une amende civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte, représenté par son syndic, à payer à Mme [N] [O], M. [Y] [V], la SCI [J], M.

MOTIFS La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «dire et juger» et/ou «constater» ne constitue pas une prétention et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre. Sur la demande principale A titre liminaire, sera déclarée recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société [Q] et de M. [S] en substitution de M. et Mme [D] dans la présente instance en présence d'un acte de vente reçu le 14 février 2025 portant sur le lot n° 207 au profit de la société [Q], et d'un acte de vente reçu le 13 mars 2025 concernant le lot n° 208 au profit de M. [S]. Sur la prescription Le syndicat des copropriétaires entend soulever la prescription de l'action engagée par les intimés au motif que celle-ci tend à remettre en cause l'illicéité du règlement de copropriété du 19 mai 1976 ce qui n'est pas possible, le délai de 30 ans ayant expiré. En l'état, l'action engagée par plusieurs copropriétaires tend à critiquer l'accès aux emplacements de parking, dont les règles ont été définies par deux résolutions n°13 et 14 adoptées dans le cadre de l'assemblée générale du 7 novembre 2020, au motif pris que celles-ci portent atteinte au principe d'égalité entre copropriétaires. Les intimés ne contestent nullement la validité du règlement de copropriété dont ils réclament d'ailleurs la stricte application. Il s'ensuit qu'il ne peut leur être opposé la prescription de leur action, qui est donc recevable. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de la demande tendant à voir juger prescrite l'action en contestation du règlement de copropriété. Sur la nature juridique des places de parking Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès. Le premier règlement de copropriété en date du 21 octobre 1974 précise en son article 4 que : « L'ensemble immobilier se compose de deux bâtiments dénommés « A » et « B ». Il comprend autant de parkings qu'il y aura d'appartements lorsque les bâtiments seront construits' le bâtiment « B » comprend 134 appartements de 1 à 5 pièces, 134 emplacements de stationnement automobile en surface, 7 boxes en sous-sol' ». Il définit enfin à son article 6 les parties communes comme suit : « Sol : l'intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties' ». Il est encore précisé qu'« il est prévu autant de parkings que d'appartements. La première assemblée générale déterminera les modalités d'utilisation de ces parkings ». Le second règlement de copropriété en date du 19 mai 1976, adopté dans le cadre de la réalisation du bâtiment « A », précise en son article 4 que « l'ensemble immobilier se compose de deux bâtiments dénommés A et B. Il comprend en outre, 249 parkings'le bâtiment A comprend 9 locaux à usage commercial, 108 appartements de 1 à 3 pièces, une loge de concierge' ». S'agissant de la détermination des parties communes et privatives, il est fait renvoi au précédent règlement de copropriété. A la lecture de ce second règlement de copropriété et dans la partie relative à la description des lots, il n'est nullement prévu que les lots à usage d'habitation bénéficient d'une place de parking privative ou à usage privatif, alors que peut être mentionnée la présence de jardins, de loggias pour un certain nombre de lots. Vu les éléments susvisés, et à la lecture de ces deux règlements de copropriété, il n'est nullement prévu que les lots à usage d'habitation bénéficient d'une place de parking privative ou à usage privatif. Sur ce point, la seule mention dans le premier règlement non reprise dans le second règlement que l'ensemble comportera autant de parkings que d'appartements, ne permet pas d'en déduire l'existence de parkings privatifs ou à tout le moins de parties communes à usage privatif. Il s'ensuit que les places de parking litigieuses revêtent la qualification de parties communes. Le jugement contesté sera en conséquence confirmé sur ce point. Sur le bien-fondé de la demande L'action engagée par les copropriétaires intimés remet en cause la limitation de l'accès aux places de parking communes, qui caractérise, selon eux, une atteinte au principe d'égalité entre copropriétaires. Les résolutions adoptées dans le cadre de l'assemblée générale du 7 novembre 2020 ont été ainsi libellées : n°13 : « travaux parking : décision à prendre sur le nouveau plan et traçage du parking (plan n°3) soit 262 places dont 17 places visiteurs : ' Les places de parking ne sont pas mentionnées au règlement de copropriété : les actes de gestion des parties communes sont soumis aux modalités de vote de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965' » N°14 : « Décision à prendre concernant : la mise à disposition (location) de 17 emplacements (parkings) communs visiteurs- loyer à définir : 'décision de l'assemblée générale à prendre sur une mise à disposition (location) de ces 17 emplacements à usage de parking sous forme d'un droit de jouissance exclusif aux résidents de l'immeuble sans pour autant être copropriétaire d'un lot privatif' Décide de mettre en location des 17 emplacements de stationnement inclus dans les parties communes' ». En application de ces deux résolutions, un plan localisant 262 emplacements de parking a été mis en place conduisant à affecter une place de parking à chaque lot d'habitation, soit 245 places, et 17 emplacements sont devenues des places « visiteurs », dont l'occupation est possible par la souscription d'un contrat de location. Ce nouveau plan contrevient à l'utilisation du parking mise en place antérieurement et dont témoignent les pièces des intimés, lesquels produisent plusieurs plans antérieurs (pièces 3, 4, 5), démontrant que chaque copropriétaire disposait sans distinction d'un accès libre à un emplacement de parking. Ainsi, le plan produit en pièce 4 indique qu'ont été prévues autant de places que de lots en sorte que les locaux à usage commercial bénéficiaient d'un emplacement sans restriction. Il en est de même pour le plan produit en pièce 5. A cet égard, le plan découlant de l'assemblée générale du 7 novembre 2020 entraîne une différence de traitement entre les copropriétaires de lots d'habitation et les copropriétaires de lots commerciaux, quant à l'usage d'une partie commune, dans la mesure où ces derniers ne bénéficient pas d'un accès libre à un emplacement clairement identifié, et peuvent seulement solliciter l'accès aux 17 places « visiteurs », dont l'occupation est possible par la souscription d'un contrat de location et le règlement d'un loyer. Cette différence de traitement n'est cependant pas justifiée par une différence de situation, dès lors que le règlement de copropriété n'accorde pas aux copropriétaires des lots à usage d'habitation un usage à titre privatif de cette partie commune en sorte qu'ils se trouvent dans une situation identique aux autres copropriétaires. Il en résulte que la limitation de l'accès aux parkings communs aux seuls copropriétaires des lots à usage commercial caractérise une violation du principe d'égalité, alors qu'en tant que partie commune, le parking doit pouvoir être accessible de manière indifférenciée à tous les copropriétaires de la résidence. C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 12] située [Adresse 3] à La Grande Motte à rétablir l'égalité entre les copropriétaires en laissant l'accès libre aux emplacements de parking. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.