Cour d'appel, pôle 1 - chambre 3, 16 avril 2026 — n° 25/11896

PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam [D] [E] de la condamnation à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ; Statuant de nouveau du chef infirmé, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Aestiam [D] [E] d'être garantie par la société The Sanctuary Group au titre des condamnations prononcées à leur encontre par l'ordonnance entreprise ; Condamne la société The Sanctuary Group aux dépens ; Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

******** La société Aestiam [D] [E] est propriétaire des lots 41, 42, 43, 44 et 51 qui composent un ensemble commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et ayant pour syndic la société NGBI. Par acte du 1er juin 2023, la société Aestiam [D] [E] a donné à bail ces mêmes locaux à la société The Sanctuary Group, avec prise d'effet au 1er février 2023 pour y exploiter une salle de sport. Par actes des 18 mars et 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble représenté par son syndic a fait assigner les sociétés The Sanctuary Group et Aestiam [D] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir : condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] sous astreinte ; condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à procéder au retrait du caisson de climatisation, de la grille et à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade sous astreinte ; condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la porte d'entrée de l'immeuble sous astreinte ; enjoindre aux sociétés Aestiam et The Sanctuary Group de communiquer les projets modificatifs des locaux appartenant à la société Aestiam afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure d'apprécier l'étendue et la nature des travaux, sous astreinte ; condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group aux dépens d'instance et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 19 mai 2025, le dit juge des référés a : rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société The Sanctuary Group ; rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société The Sanctuary Group tenant à l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] ; condamné in solidum les sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d'exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés Aestiam [D] [E] et The Sanctuary Group in solidum à transmettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs de travaux réalisés dans le local privatif donné à bail à la société The Sanctuary Group ; condamné la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam [D] [E] des condamnations qui précèdent ; condamné la société The Sanctuary Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 5] et à la société Aestiam [D] [E] la somme de 2 000 euros chacun des frais irrépétibles ; condamné la société The Sanctuary Group au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile ; rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ; rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration effectuée par voie électronique le 4 juillet 2025, la société The Sanctuary Group a relevé appel de cette décision afin d'obtenir l'annulation ou la réformation de ladite ordonnance par la critique de ses chefs suivants: '- rejetons l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société The Sanctuary group ;

Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 3 du même code, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'. Selon le dernier alinéa de ce même article, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite tenant à la modification non autorisée de la façade de l'immeuble L'article 835, alinéa 1er, dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. La violation d'un règlement de copropriété est ainsi susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite. La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s'en prévaut. Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie au jour où le juge de première instance statue. La cour d'appel, statuant en matière de référé, doit dès lors se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (cf. Cass. Soc. 24 juin 2003, pourvoi n°01-17.441). L'intervention du juge des référés sur ce fondement n'est pas subordonnée à une condition d'urgence. L'existence de contestations sérieuses ne fait pas en elle-même obstacle aux pouvoirs de la présente juridiction. Par ailleurs, selon l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. [...]'. Selon l'article 9 de la même loi, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les articles 8 et 9 précités sont d'ordre public, comme le précise l'article 43 de la loi qui prévoit en son alinéa 1er que toutes clauses contraires aux dispositions notamment de ces articles sont réputées non écrites. Il découle de ces dispositions que si le règlement de copropriété a vocation à déterminer une affectation ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives, la limitation des droits individuels des copropriétaires doit nécessairement être justifiée par la destination de l'immeuble, laquelle est appréciée en considération de son environnement. L'article 25 de la même loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant '[...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci [...]'. La réalisation de travaux affectant les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble ou sa destination sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite justifiant la condamnation du copropriétaire concerné à procéder à la remise en état des lieux. Au cas présent, pour caractériser le trouble illicite ayant engendré une modification de la devanture du local commercial, le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires 'verse deux séries de photographies au soutien de ses prétentions, la première série extraite du site internet "Google maps" et datée de juin 2022, l'autre issue du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 8 janvier 2024. Il ressort de la juxtaposition de ces deux séries de photographies, dont l'authenticité et la date ne sont pas sérieusement contestables, qu'un caisson de climatisation a été posé dans un renfoncement de la façade, celui-ci aillant été fermé par une grille métallique, mais également, s'agissant de la devanture, que celle de 2022 était ancienne, alors que celle visible en 2024 est moderne et cohérente avec l'enseigne commerciale "space cycle" que le défendeur ne conteste pas exploiter. La modification de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses) entre le 1er janvier 2023, date du bail commercial entre les défendeurs, et le 8 janvier 2024 est donc suffisamment prouvée. Il n'est par ailleurs pas contesté que l'installation du caisson de climatisation, de la grille qui l'accompagne et que le changement de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses), qui modifient indéniablement l'aspect extérieur de l'immeuble, ont été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. L'installation du climatiseur et de la grille métallique qui le dissimule de même que la modification de la devanture sont donc constitutifs d'un trouble manifestement illicite. S'agissant de la devanture et en particulier de l'enseigne, l'absence d'éléments de preuve relatifs au caractère autorisé ou non de l'ancienne devanture du local commercial est dès lors indifférente à la solution du litige. Il est établi par les pièces versées aux débats qu'il a été procédé à un changement d'enseigne celle qui a été apposée s'avérant très différente, au vu des photographies figurant dans ses conclusions, de l'ancienne, notamment au niveau de la couleur. Aussi, ce changement d'enseigne relève, à l'évidence, de la problématique de l'harmonie, l'esthétique et l'uniformité de la façade de l'immeuble. La société The Sanctuary Group ne pouvait procéder au changement d'enseigne sans obtenir une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Avec l'évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite causé par le changement d'enseigne sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires apparaît caractérisé. Il y a donc lieu de condamner in solidum les défenderesses à remettre en état la façade de l'immeuble côté [Adresse 7] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l'enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision.