Cour d'appel, 1ère chambre, 20 avril 2026 — n° 24/01937

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [J] [N] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel . Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE : Mme [J] [N] est propriétaire de deux appartements situés au dernier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Elle en occupe un constitué des lots 33, 45 et 55. À la suite d'infiltrations en provenance de la toiture, l'assemblée générale des copropriétaires a voté le 24 juin 2015 des travaux de réfection de la cheminée droite et d'une partie de la toiture. Si les travaux correspondant à la zone 3 (côté Est) ont été réalisés par la société [B] de manière satisfactoire, ceux accomplis par la société CGCC sur les zones 1 et 2 n'ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations dont se plaignait Mme [N]. Par ordonnance du 29 juin 2016, le juge des référés, saisi par Mme [N], a désigné M. [P] [A] en qualité d'expert judiciaire. Par jugement du 25 octobre 2018, le tribunal d'instance de Pau a notamment : - condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires affectant la maçonnerie de la façade selon devis de l'entreprise [Localité 5] d'un montant de 1 523,50 € sous astreinte ; - dit que la responsabilité du syndic d'alors (Sarl Citya Belvia [Localité 3]) et celle du syndicat des copropriétaires était engagée pour ne pas avoir exécuté dans un délai raisonnable la résolution n°12 votée lors de l'assemblée générale du 24 juin 2015 ; - condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic à payer à Mme [N] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; - condamné la société Axa France Iard à garantir et relever le syndicat des copropriétaires et le syndic au titre de la responsabilité décennale de l'entreprise CGCC à hauteur de 71.573,70 euros au titre des travaux de reprise de la toiture effectués par celle-ci. Par arrêt du 15 décembre 2020, la cour d'appel de Pau a confirmé ce jugement et dit que la somme de 71 573,70 € devait être actualisée en fonction du l'évolution de l'indice BT01 du bâtiment entre la date du dépôt du rapport d'expertise du 23 janvier 2017 et celle du jugement du 25 octobre 2018. Les travaux de reprise des zones 1 et 2 de la toiture n'étant pas exécutés et se plaignant d'infiltrations persistantes dans son appartement, Mme [N] a, par acte du 2 novembre 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice (SOGIC 64) devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d'obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux de reprise de la toiture sur les zones 1 et 2 sous astreinte. Par ordonnance du 23 février 2023, le juge de la mise en état a jugé l'action de Mme [N] recevable, retenant que la demande de travaux ne heurtait pas l'autorité de la chose jugée. Par jugement contradictoire du 12 juin 2024 (RG n° 21/01780), le tribunal judiciaire de Pau a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et jugé l'action introduite par Mme [N] à l'encontre du syndicat des copropriétaires recevable, - débouté Mme [N] de l'intégralité de ses demandes, - jugé n'y avoir lieu à prononcer une amende civile à l'encontre de Mme [N], - condamné Mme [N] aux entiers dépens, - condamné Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - que Mme [N] est recevable à agir contre le syndicat des copropriétaires en réparation de ses préjudices causés par une défaillance des parties communes sur le fondement l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, - qu'elle ne justifie pas d'un désordre affectant ses parties privatives en raison du défaut d'exécution des travaux préconisés par l'expert, - qu'il ne peut être tenu compte de désordres affectant les parties communes au regard de la nature de l'action menée individuellement par la demanderesse,

MOTIFS Il convient à titre liminaire de constater que le chef du dispositif par lequel le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et jugé recevable l'action engagée par Mme [N] à l'encontre du syndicat des copropriétaires n'est pas critiqué. Cette disposition est donc définitive. Sur les demandes de Mme [N] : Mme [N] demande à la cour d'ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux de remise en état des zones 1 et 2 de la toiture concernées par les travaux défectueux réalisés par la société CGCC. Elle fonde sa demande sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toute action récursoire. Si, en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages subis par les copropriétaires du fait des parties communes, il appartient à Mme [N] d'établir qu'elle subit un dommage dans ses lots privatifs et que ce dommage trouve son origine dans une partie commune, en l'espèce le défaut d'étanchéité des zones 1 et 2 de la toiture, partie commune. L'appelante fait d'abord valoir qu'il est contradictoire de lui demander de faire la preuve d'un dommage actuel alors qu'un rapport d'expertise judiciaire (rapport de M. [A] du 23 janvier 2017) a constaté la matérialité des désordres évoqués (défaut d'étanchéité des zones 1 et 2 de la toiture dû aux malfaçons de l'entreprise CGCC), que les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été réalisés et qu'une partie de ses lots privatifs (cuisine, salle à manger et chambre de bonne) sont situés sous la zone 2. Cependant, ces éléments, bien qu'avérés, ne suffisent pas à démontrer qu'elle subit toujours des infiltrations imputables aux désordres de la toiture dans ses lots privatifs dès lors que la défaillance de la couverture peut affecter les seules parties communes et que l'expert judiciaire a précisé dans son rapport que le seul sinistre subsistant à la date de ses opérations concernait un local de rangement situé sous les combles dont Mme [N] ne conteste pas qu'il s'agit d'une partie commune. Mme [N] soutient en tout état de cause que des infiltrations perdurent dans ses lots privatifs sous forme d'entrées d'eau sur le sol de sa salle à manger (moquette puis parquet). Elle prétend également que l'état des poutres situées sous les éléments bas de sa cuisine et sous le plancher de sa salle de bains ainsi que l'état de sa chambre de bonne prouvent la persistance d'infiltrations dans ses lots privatifs imputables à la défaillance de la toiture. Elle produit notamment des photos datées des 2 mars 2020, 12 février 2020 et du 22 janvier 2021 montrant des auréoles sur une moquette et des flaques sur le parquet, des lettres au syndic faisant état d'entrées d'eau sur le sol de sa salle à manger en date des 16 décembre 2021 et 22 janvier 2021, un constat amiable de dégât des eaux du 2 mars 2020, un procès-verbal de constat établi le 7 mars 2022 par commissaire de justice et des attestations d'artisan datées des 10 novembre 2011 et 17 octobre 2023. Cependant, le premier juge a justement retenu que la production des photos précitées, dont il est difficile de déterminer où elles ont été prises, ne renseigne nullement sur la cause des entrées d'eau dont se plaint l'appelante. Au demeurant, aucun désordre similaire n'avait été constaté par l'expert en 2017. Par ailleurs, Mme [N] a expliqué au commissaire de justice lors de son constat du 7 mars 2022 que lors de grand vent mêlé de pluie, de l'eau s'infiltrait par la fenêtre de sa salle à manger et coulait sur le parquet, ce qui suggère plutôt un défaut d'étanchéité de la fenêtre ou de la façade. L'imputabilité des entrées d'eau évoquées au défaut d'étanchéité de la couverture n'est donc pas établie. Quant au constat amiable de dégât des eaux, s'il est signé du syndic et fait mention d'infiltrations par toiture, le premier juge a pertinemment noté qu'il était daté du 2 mars 2020, soit du jour où Mme [N] a pris en photo les auréoles sur la moquette de sa salle à manger, ce qui permet de conclure que ce désordre (entrée d'eau sur le sol de la salle à manger) en est la cause (la localisation du sinistre n'étant pas précisée au constat). Or, comme il a déjà été exposé, Mme [N] a indiqué au commissaire de justice venu à son domicile le 7 mars 2022 que de l'eau de pluie s'infiltrait par la fenêtre de sa salle à manger et coulait sur le parquet, sans donc mettre en cause la toiture à priori. Ce constat amiable n'est donc pas suffisant à établir l'imputabilité du dommage évoqué à la défaillance de la toiture. Par ailleurs, si le procès-verbal de constat du 7 mars 2022 fait mention d'une poutre en très mauvais état sous l'évier de la cuisine et si l'attestation de M. [C], artisan, du 10 novembre 2021 relève l'humidité de la poutre située sous la cuisine côté fenêtre, ces éléments ne sont pas de nature à établir l'origine du désordre. Il en est de même pour la poutre située sous le plancher de la salle de bains dont l'état de délabrement a été objectivement constaté (par le commissaire de justice et des artisans) mais dont l'imputabilité aux désordres de la toiture n'est pas plus démontrée d'autant que l'appelante ne précise pas de quelle salle de bains il s'agit alors que son appartement en comporte trois dont deux situés hors des zones 1 et 2 de la toiture. Quant à la chambre de bonne située sous les combles, si le commissaire de justice a constaté le 7 mars 2022 divers désordres évocateurs d'infiltrations (taches au sol sous le velux et dans le placard sous le velux, décollement de la tapisserie sous la fenêtre et effritement du plâtre sous la tapisserie) et si cette pièce est contiguë au local de rangement dans lequel l'expert judiciaire, en 2017, a constaté des infiltrations récurrentes causées par le défaut de conformité des travaux de couverture confiés à l'entreprise CGCC, le premier juge a justement retenu que ces éléments ne suffisaient pas à établir l'imputabilité des désordres au défaut d'étanchéité de la toiture au regard de leur localisation principalement limitée autour du velux et alors que le rapport d'expertise de 2017 ne fait pas état de désordres dans cette pièce. En outre, si le commissaire de justice a également relevé des désordres évocateurs d'infiltrations dans les parties communes au dernier étage, ces derniers ne peuvent justifier le bien-fondé de la demande de Mme [N] qui suppose une atteinte au moins pour partie à ses parties privatives, non démontrée en l'espèce. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] de ses demandes d'exécution de travaux et de paiement d'une somme de 7 000 € destinée à compenser la hausse du coût des travaux depuis le dépôt du rapport d'expertise. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance faute de justifier d'un dommage en lien de causalité certain avec les désordres affectant la toiture. Sur la demande du syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [N] au paiement d'une amende civile de 10 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. Aux termes de ces dispositions, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. En l'espèce, si l'action principale de Mme [N] est rejetée, il n'est pas établi pour autant qu'elle a agi de manière dilatoire ou abusive. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. Sur les demandes accessoires :