Cour d'appel, 1ère chambre, 29 avril 2026 — n° 25/01752

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort: Vu le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 4 juin 2025, Déclare recevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [I] [K] sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : Déclare irrecevable, en application de l'article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en paiement de charges de copropriété formée contre M. [I] [K], Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à M. [K], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

FAITS ET PROCEDURE M. [I] [K] est propriétaire, au sein de la résidence [Etablissement 1] [Adresse 4] à [Localité 1], d'une maison mitoyenne constituant le lot n° 81 de cette copropriété. Par LRAR des 17 avril et 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [K] de régler la somme de 1 402,43 € au titre d'un solde de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 27 mars 2024. Par acte du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la S.A.S. Nexity Lamy, a fait assigner M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de : - 884,96 € au titre des provisions sur charges dues au jour de la délivrance de l'assignation, - 274,46 € au titre des charges votées en A.G. mais non encore appelées pour les exercices 2023 et 2024, - 756,36 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, - 1 200 € au titre de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens. Par jugement 4 juin 2025, le tribunal judiciaire de Dax a : - condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 541,82 € au titre des sommes dues au 4 février 2025, - condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 456,85 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] du surplus de ses demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à M. [K] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du C.P.C., - dit que les dépens seront partagés par moitié par chacune des parties, - rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision. Au soutien de sa décision, le tribunal a considéré, en substance, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : - que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges dues et des provisions sur charges votées en AG mais non encore appelées sont fondées dans leur principe et leur montant, - que l'article 10 du mandat de vente conclu le 29 mars 2024 entre M. [K] et la S.A.S. Nexity Lamy stipule que Nexity s'engage à déduire de ses honoraires au bénéfice du mandat la somme de 1 283,48 € correspondant à la dette du vendeur envers la copropriété au 27 mars 2024, - que l'article 4 du mandat précise qu'il est consenti et accepté pour une période irrévocable de 3 mois à compter de sa signature et sauf résiliation à l'expiration de cette période initiale, prorogé pour une durée qui ne pourra excéder un an qui prendra automatiquement fin au plus tard le 27 mars 2025, - que le mandat était donc toujours en cours de validité à la date des mises en demeure et de l'assignation, - que l'assignation délivrée pour paiement d'une dette de charges faisant l'objet d'un accord de règlement par voie de compensation était dès lors prématurée et que les sommes réclamées en dernier lieu ne sont exigibles que pour leur montant excédant 1 283,48 €, soit 541, 82 €, - que les frais nécessaires au recouvrement n'apparaissent de même, compte-tenu de la clause de compensation stipulée au contrat de mandat de vente, qu'à hauteur de 456,85 €, - que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du C.P.C. au profit de la S.A.S. Nexity Lamy qui a fait le choix d'assigner son débiteur pour solliciter paiement d'une dette dont elle savait pertinemment qu'elle n'était exigible que pour partie. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 23 juin 2025, contestant le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M.

MOTIFS Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : Il sera rappelé, s'agissant de la recevabilité même, contestée par le syndicat des copropriétaires, de cette fin de non-recevoir que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d'appel, à moins qu'il en soit autrement disposé (ce qui n'est pas le cas en l'espèce), sauf la possibilité (non sollicitée en l'espèce par le syndicat des copropriétaires ), pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt (article 123 du C.P.C. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : - qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, - que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Il s'en déduit : - que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, - que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. En l'espèce, les mises en demeure par LRAR des 17 avril et 3 juin 2024 (rédigées en termes identiques) sont ainsi rédigées : '- le compte propriétaire fait apparaître à ce jour un solde débiteur global à hauteur de 1402,43 € selon décompte en date du 27 mars 2024, - rappel des dispositions des articles 19, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - le défaut de versement d'une seule provision à sa date d'exigibilité dans un délai de 30 jours justifie la condamnation du copropriétaire non seulement au paiement de l'ensemble des charges dues mais aussi de manière anticipée au règlement de toutes les charges futures qui ont été votées en assemblée générale, - aussi, je vous mets en demeure par la présente de m'adresser, sous 30 jours à compter de la réception de la présente, la somme de 1 402,43 € par chèque à l'ordre de la CARPA, - à défaut nous saisirons le tribunal compétent afin d'obtenir votre condamnation, outre paiement des frais supplémentaires nécessairement mis à votre charge'. Ces mises en demeure ne constituent pas une 'interpellation suffisante' au sens de l'article 1344 du code civil en ce qu'elles visent une somme globale, sans en préciser la nature (provisionnelle ou non), le ou les exercices au titre desquels elle est réclamée, étant en outre constaté que n'y est joint aucun document complétif et, notamment, le décompte auquel il est simplement fait référence et dont il n'est pas justifié de la communication préalable au copropriétaire. Il convient dès lors d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de déclarer irrecevable la demande en paiement de charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires contre M. [K]. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel et de première instance. L'équité commande d'allouer à M. [K], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.