Cour d'appel, 1ère chambre, 29 avril 2026 — n° 25/00313

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne du 16 janvier 2025, Vu l'arrêt avant-dire droit du 19 novembre 2025, Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F] sur le fondement de l'article 553 du C.P.C., Infirme (dans la limite de sa saisine) la décision déférée en ce qu'elle a : - déclaré prescrite l'action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l'assemblée générale du 16 janvier 2023, - réservé les dépens, - condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [F] une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les consorts [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires, par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Statuant à nouveau: Rejette la fin de non-recevoir opposée, sur le fondement de l'article 2227 du code civil, par les consorts [F] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Condamne les consorts [F], in solidum, aux dépens de première instance et d'appel, Déboute les consorts [F] de leur demande en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du C.P.C. en faveur de l'une quelconque des parties, s'agissant tant des frais irrépétbles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 30 septembre 1997, les époux [W] [F] et [A] [S] ont acquis de M. [J] [G] les lots de copropriété n°1 à 8 au sein de la [Adresse 1] située à [Localité 1] (64). Suivant donation-partage du 11 décembre 2020, les époux [F] ont transmis à leurs fils, [T] et [O] [F], les lots n°1, 2 et 3. Réunis en assemblée générale le 16 janvier 2023, les copropriétaires de la [Adresse 1] ont notamment adopté une résolution n°12-2 imposant aux propriétaires du lot n° 5 de combler et condamner l'escalier creusé dans les parties communes sous le lot n° 5 et reliant le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment B, avant le 30 avril 2023 (cet escalier sera ci-dessous désigné comme l'escalier intérieur', NDR). Par acte du 10 mars 2023, les consorts [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en annulation de plusieurs résolutions adoptées lors de ladite assemblée générale, dont la résolution n°12-2. Par acte du 24 avril 2024, ils ont fait appeler en la cause leur vendeur, M. [G], aux fins d'indemnisation du préjudice qui pourrait résulter pour eux des travaux de remise en état. Par conclusions d'incident notifiées le 12 mars 2024, les consorts [F] ont sollicité du juge de la mise en état qu'il déclare irrecevable comme prescrite la demande en démolition du syndicat des copropriétaires au motif que l'escalier litigieux a été édifié il y a plus de 30 ans. Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a : - déclaré prescrite l'action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [F] résultant de la résolution n°12-2 de l'assemblée générale du 16 janvier 2023, - dit n'y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire par M. [J] [G], - débouté les consorts [F] de leur demande de renvoi en audience de règlement amiable, - réservé les dépens, - condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [F] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les consorts [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune dont la charge sera supportée par les autres copropriétaires, par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision, - renvoyé l'affaire à la mise en état. Au soutien de sa décision, le juge de la mise en état a retenu : - que le percement d'une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, situés à deux niveaux différents, intégrant ainsi cette dalle dans les parties privatives des lots est constitutive d'une appropriation des parties communes, - que la résolution numéro 12-2 de l'assemblée générale du 16 janvier 2023 s'analyse en une action en revendication des parties communes par le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire en une action réelle immobilière soumise en tant que telle à la prescription trentenaire, - qu'il est établi que l'escalier litigieux a été construit en 1990, soit plus de trente ans avant l'adoption de la résolution n°12-2 et avant l'introduction de l'instance, - que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard à la date d'achèvement des travaux courant 1990, dès lors qu'il est établi que les copropriétaires ont été invités à plusieurs reprises chez M. [G] courant 1990, à une époque où l'escalier litigieux existait déjà, de sorte que tant le syndicat des copropriétaires que ses membres à titre individuel avaient connaissance à cette date des faits leur permettant d'exercer leur droit, - qu'en outre, M. [R] ne pouvait pas ignorer l'existence dudit escalier figurant dès 1997 sur les plans d'état des lieux et sur les plans d'architecte du projet d'extension de sa propre villa, - que la constatation de l'acquisition de la prescription extinctive rend inutile et sans objet l'examen de la fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire par M.

MOTIFS Par son arrêt avant-dire droit, la cour, soulevant d'office l'irrecevabilité, au regard des dispositions de l'article 906-3 du C.P.C., de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F] dans leurs conclusions au fond adressées à la cour et tirée de l'irrecevabilité de l'appel tirée des dispositions de l'article 553 du C.P.C. a invité les parties à s'expliquer sur ce point. Force est de constater que les consorts [F] n'ont présenté aucune observation sur ce point se contentant de tenter de régulariser la situation en saisissant le président de la chambre de conclusions d'irrecevabilité de l'appel sur le fondement de l'article 553 du C.P.C. Il convient de rappeler que la compétence du président de chambre pour statuer sur les fins de non-recevoir ne s'étend, en application de l'article 906-3 du C.P.C., que jusqu'à l'ouverture des débats, que l'arrêt du 19 novembre 2025 n'a ordonné la réouverture des débats que sur le seul point de la recevabilité même de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [F]. Il convient dès lors, constatant que le président de chambre n'a pas été saisi de la fin de non-recevoir tirée du non-respect de l'article 553 dans le délai prévu par l'article 906-3 du C.P.C. de déclarer ladite fin de non-recevoir irrecevable. Le premier juge a exactement considéré que le percement d'une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, situés à deux niveaux différents, intégrant ainsi cette dalle, partie commune, dans les parties privatives de ses lots est constitutive d'une appropriation de parties communes et que la demande du syndicat des copropriétaires de remise des lieux en leur état antérieur à cette appropriation constitue une action réelle immobilière, soumise, s'agissant du régime de prescription applicable, aux dispositions de l'article 2227 du code civil qui prévoient que ces actions se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer Force est cependant de constater qu'il n'est justifié, dans le dossier soumis à la cour, d'aucun acte interruptif de prescription antérieur à la date de l'ordonnance de clôture du 3 septembre 2025, étant rappelé que l'acte interruptif de prescription, au sens de l'article 2241 du code civil ne peut consister qu'en une 'demande en justice' et non en une résolution d'assemblée générale de copropriété et que les conclusions 'récapitulatives en défense' du syndicat des copropriétaires du 30 mars 2024 ne comportent aucune demande reconventionnelle de destruction de l'escalier litigieux et de remise en l'état antérieur. En toute hypothèse, si la construction de l'escalier 'interne' peut, à la lecture des attestations produites par les consorts [F], être datée de l'année 1990, il ne saurait, sauf à confondre copropriétaires et syndicat de copropriété (doté, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'une personnalité, morale, propre et distincte de celle des copropriétaires pris à titre individuel) être déduit de l'éventuelle connaissance de l'existence de l'escalier par des (voire 'par les') copropriétaires, sa connaissance par le syndicat de copropriété lui-même (dont il n'est pas établi qu'il était doté, dans les faits, d'un syndic, provisoire ou non, bénévole ou non et d'un organe délibérant et décisionnaire) antérieurement au 3 septembre 2025). Il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de rejeter la fin de non-recevoir opposée, sur le fondement de l'article 2227 du code civil, par les consorts [F] à 'l'action réelle immobilière du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [F] résultant de la résolution 12-2 de l'assemblée générale du 16 janvier 2023. Les consorts [F] seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance (la décision déférée étant infirmé en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident) et aux dépens d'appel. La cour infirmera la décision déférée en ce qu'elle a accordé aux consorts [F] le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des dépens de première instance et les déboutera de ce chef de demande au titre des dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du C.P.C. en faveur de l'une quelconque des parties, s'agissant tant des frais irrépétbles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d'appel.