Cour d'appel, chambre 1-8, 29 avril 2026 — n° 23/03057

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI NUCIM de ses demandes dirigées contre la SARL CABINET LIAUTARD et son assureur AXA FRANCE IARD, L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau : Condamne les époux [Z] et [W] [F] à payer à la SCI NUCIM la somme de 990 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020, Déboute la SCI NUCIM du surplus de ses prétentions, Déboute les époux [F] de leur demande en garantie dirigée contre la SARL CABINET LIAUTARD, Condamne les époux [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise, Les condamne en outre à payer à la société NUCIM une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile immobilière NUCIM, propriétaire d'un appartement de type 2 au quatrième étage d'un ensemble immobilier dénommé 'Central Park', situé [Adresse 5], constituant le lot n° 112 de l'état descriptif de division, avait confié au Cabinet GUIS IMMOBILIER un mandat de gestion locative. Par courrier du 22 janvier 2015, le Cabinet GUIS IMMOBILIER informait le syndic de l'immeuble, le Cabinet LIAUTARD, d'un dégât des eaux en provenance de l'étage supérieur et lui demandait : - de déclarer le sinistre à l'assureur de la copropriété, - de lui communiquer les coordonnées des occupants du cinquième étage afin d'avoir accès à leurs appartements, -et d'imposer à tout copropriétaire défaillant de réparer ses installations. Le 21 mai 2015, le Cabinet GUIS IMMOBILIER accusait réception des renseignements demandés mais précisait qu'il n'avait pas été en mesure d'accéder aux appartements concernés. Il demandait en conséquence au syndic de faire procéder à une recherche de fuite. Du fait de la persistance des infiltrations, la SCI NUCIM obtenait le 12 octobre 2017 en cause de référé l'organisation d'une mesure d'expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires, celle-ci étant par la suite étendue au Cabinet LIAUTARD et à son assureur AXA, à la société BPCE en sa qualité d'assureur de la requérante, aux époux [F], propriétaires de l'un des appartements sus-jacents, ainsi qu'à leurs locataires les époux [G]. Le technicien désigné M. [A] [V] rendait son rapport définitif le 19 juin 2019, concluant d'une part que les infiltrations étaient imputables à des fuites des appareils sanitaires privatifs équipant le lot des époux [F], lesquelles avaient été définitivement réparées en mai 2019, et d'autre part que le Cabinet LIAUTARD avait fait preuve de négligence manifeste dans la gestion de ce dégât des eaux. Par actes délivrés le 24 juillet 2020, la SCI NUCIM assignaient les époux [F] d'une part, et la SARL CABINET LIAUTARD et son assureur AXA FRANCE IARD d'autre part, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de les entendre condamner in solidum à lui payer la somme de 990,00 euros au titre du coût des travaux de remise en état de son lot et celle de 32.129,86 euros au titre de ses pertes locatives. Par jugement rendu le 17 janvier 2023, le tribunal déboutait la demanderesse de l'ensemble de ses prétentions et la condamnait aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, ainsi qu'à verser une somme de 500 euros à chacun des défendeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le premier juge retenait en substance : - qu'aucune faute délictuelle n'était démontrée à l'encontre des époux [F], alors que l'action dirigée à leur encontre était fondée sur l'article 1240 du code civil, - et que le syndic ne pouvait être tenu responsable de dommages imputables à des parties privatives de l'immeuble. La SCI NUCIM est appelante de cette décision suivant déclaration enregistrée le 23 février 2023 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 31 mars 2025, elle fait valoir : - que la responsabilité des époux [F] est principalement engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, et subsidiairement sur un fondement délictuel, - et que par son inertie, le Cabinet LIAUTARD est responsable de la persistance des infiltrations durant près de quatre années. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner in solidum les époux [F], la SARL CABINET LIAUTARD et son assureur AXA à lui payer : - 990,00 euros au titre du coût des travaux de remise en état de son lot, - 32.129,86 euros au titre de ses pertes locatives, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 10.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, - outre ses entiers dépens comprenant le coût de l'expertise.

DISCUSSION Sur les demandes dirigées contre les époux [F] : Il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, non contestées par les intimés, que l'origine des infiltrations récurrentes ayant affecté le plafond de l'appartement de la SCI NUCIM provient de fuites des installations sanitaires du lot des époux [F], en particulier du bac de douche et du cumulus, lesquelles n'ont été définitivement réparées qu'en mai 2019. Il importe peu que ces derniers aient été avisés tardivement du sinistre, dès lors que leur responsabilité ne repose pas sur la faute, mais sur un trouble anormal de voisinage. En effet, la victime d'un trouble de voisinage provenant d'un bien donné en location peut en demander réparation au propriétaire, lequel ne peut s'exonérer en invoquant le fait de son locataire. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI NUCIM de son action dirigée contre les époux [F]. Sur les demandes dirigées contre la SARL CABINET LIAUTARD et son assureur : En vertu des articles L 622-21 et 622-22 du code de commerce, le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers tendant au paiement d'une somme d'argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. L'article L 622-26 du même code dispose encore que les créances non déclarées sont inopposables au débiteur. Au cas présent, la SCI NUCIM ne justifie pas avoir déclaré sa créance auprès du mandataire liquidateur dans les délais impartis par la loi. Toutefois, en vertu de l'article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. Il est constant que le syndic encourt vis-à-vis de tout copropriétaire une responsabilité de nature délictuelle en cas de faute dans l'exécution de son mandat lui ayant causé un préjudice personnel. Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Cette mission ne concerne cependant que les parties communes, tandis que les parties privatives sont placées sous l'administration des propriétaires des lots correspondants. En l'espèce, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le Cabinet LIAUTARD n'était pas tenu de déclarer le sinistre à l'assureur de la copropriété ni de procéder à une recherche de fuite, dès lors que les signalements qui lui avaient été adressés par le Cabinet GUIS IMMOBILIER pour le compte de la SCI NUCIM faisaient état d'infiltrations en provenance de parties privatives. Il ressort en outre des termes du courrier en date du 21 mai 2015 que le syndic avait bien communiqué au requérant les coordonnées des propriétaires des appartements situés au cinquième étage de l'immeuble. Enfin, si le syndic a pu indiquer au cours de l'année 2015 que la fuite affectant le chauffe-eau avait été réparée, il ne peut être tenu responsable des infiltrations imputables à d'autres installations sanitaires situées à l'intérieur du lot des époux [F]. La SCI NUCIM, à laquelle il incombait de déclarer le sinistre à son propre assureur et de diligenter toute action nécessaire vis-à-vis du propriétaire du lot sus-jacent, ne saurait s'exonérer des conséquences de sa propre carence en incriminant l'inaction du Cabinet LIAUTARD. De la même manière, les époux [F] ne peuvent reprocher au syndic un défaut d'information, alors que ce dernier n'était pas directement concerné par le litige. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre la SARL CABINET LIAUTARD et son assureur AXA. Sur l'évaluation des préjudices : Le montant du préjudice matériel tenant dans le coût de remise en état des embellissements s'établit à la somme de 990 euros suivant devis de l'entreprise PASTOR en date du 27 janvier 2019. S'agissant du préjudice de jouissance, il convient de relever : - que suivant le devis susvisé, les infiltrations n'ont affecté que le plafond de la cuisine, - qu'aux termes du courrier du Cabinet GUIS IMMOBILIER en date du 22 janvier 2015, l'appartement était vacant à l'époque à laquelle s'est déclaré le sinistre, - que l'expert judiciaire n'indique pas que les locaux étaient inhabitables, - et que la SCI NUCIM ne justifie pas des démarches entreprises auprès de son assureur pour mettre un terme aux désordres, ni de celles effectuées auprès de son mandataire pour remettre le bien en location. En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir une perte de revenus locatifs et le préjudice de jouissance subi par la société NUCIM sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 3.000 euros.