Cour d'appel, 4ème chambre, 30 avril 2026 — n° 25/01039

PAR CES MOTIFS La Cour, - Infirme le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rennes en ce qu'il a : - ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [L] [P] avant le 30 avril 2025 ; - condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l'immeuble ; - débouté Mme [L] [P] de sa demande d'indemnisation au titre des dégâts constatés ; - condamné la société à responsabilité limitée Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, la somme de 1 223,06 euros indexée en fonction de la variation l'indice BT01 du coût de la construction à la date du devis et à la date du présent jugement au titre des frais de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1 et 2 ème étages ; et, statuant à nouveau dans cette limite : - Déclare sans objet la demande présentée par Mme [L] [P] née [B] tendant à obtenir la condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l'immeuble ; - Dit n'y avoir lieu à réouverture des débats sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations ; - Condamne la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, la somme de 669,83 euros au titre du coût du remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages ; - Dit n'y avoir lieu à indexation de cette somme sur l'indice BT01 du coût de la construction ; - Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté, à payer à Mme [L] [P] la somme de 15 373,78 euros TTC en réparation des infiltrations subies par son appartement ; - Dit n'y avoir lieu à indexation de cette condamnation ; - Rejette les autres demandes d'indemnisation présentées par Mme [L] [P] née [B] au titre du coût des travaux de reprise découlant des infiltrations ; - Condamne la société à responsabilité limitée Citya Liberté à intégralement garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, de la condamnation à la somme de 15 373,78 euros TTC prononcée au profit de Mme [L] [P] née [B] ; - Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; - Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté à verser à Mme [L] [P] née [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Rejette les autres demandes et recours en garantie présentés sur ce fondement ; - Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Domeos, ainsi que la société à responsabilité limitée Citya Liberté, au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; - Rejette les recours en garantie présentés au titre des dépens d'appel. Le Cadre Greffier Le Président

* * * EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Mme [L] [P], née [B], est usufruitière d'un appartement situé au numéro [Adresse 1]. La gestion de la copropriété a été assurée par la société Breizh Geo Immo, syndic, jusqu'au 14 décembre 2021. Le syndic actuellement en exercice est la société Domeos. Au cours de l'année 2016, des dégradations des lames situées en sous-face du balcon du 1er étage ont été constatées et dénoncées au syndic de l'époque la société Breizh Geo Immo. L'année suivante, le locataire de l'appartement a signalé à M. [S] [P], en sa qualité de propriétaire du logement, une stagnation d'eau sur son balcon. Ce dernier a relayé la situation dénoncée à la société Breizh Geo Immo. En 2018, de nouvelles infiltrations ont été constatées, lesquelles auraient trouvé leur source dans le système d'évacuation des eaux pluviales de l'étage supérieur. Au cours du mois de novembre 2020, le locataire de l'appartement a de nouveau fait état à M. [S] [P] de l'existence d'infiltrations. Le cabinet Hydrotech, mandaté par le syndic, a constaté que les infiltrations provenaient du système d'évacuation d'eaux pluviales du balcon du 2ème étage, ce qui a été confirmé par le cabinet Polyexpert, mandaté par la société anonyme Axa France IARD (la SA Axa), assureur multirisque habitation de l'immeuble. Les époux [P] ont sollicité la société Axa aux fins d'indemnisation, laquelle a refusé d'intervenir. Suivant un acte d'huissier du 22 juillet 2022, Mme [L] [P] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le Syndicat des copropriétaires), la société Breizh Geo Immo, syndic en exercice jusqu'au 14 décembre 2021, la SA Axa, afin d'obtenir leur condamnation à effectuer des travaux de réparation du sinistre et son indemnisation. Par jugement en date du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Rennes a : Sur les demandes de Mme [P] : - dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l'immeuble sis [Adresse 1], engageant sa responsabilité à l'égard de Mme [P], - dit que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est engagée à l'égard de Mme [P], - ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la nature exacte des travaux pour corriger la cause des infiltrations, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 22 mai 2025 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires avant le 15 mars 2025 puis celle de [L] [P] avant le 30 avril 2025, - condamné le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société Domeos, à entreprendre les travaux de remplacement des lames en sous-face des balcons des 1er et 2ème étages de l'immeuble - rejeté la demande de prononcé d'une astreinte, - dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la SA Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de Mme [P] et, en conséquence, débouté cette dernière de ses demandes dirigées contre la société Axa, - débouté Mme [P] de sa demande d'indemnisation au titre des dégâts constatés, - dispensé Mme [P] de participer aux frais engagés pour la présente procédure, - rejeté comme dépourvue d'objet la demande de garantie au bénéfice du Syndicat des copropriétaires, Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires : - dit que la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, a commis une faute dans la gestion de l'immeuble sis [Adresse 1] engageant sa responsabilité à l'égard du Syndicat des copropriétaires, - dit que les garanties du contrat Multirisque Immeuble n°69033140704 souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société Axa à effet du 1er janvier 2016 ne sont pas mobilisables au profit de l'assuré et, en conséquence, débouté ce dernier de ses demandes dirigées contre la société Axa,

MOTIVATION A titre liminaire, il sera constaté que la qualité de copropriétaire de l'usufruitière du lot sinistré n'est pas discutée par les parties. L'appartement de Mme [L] [P] née [B] est situé au premier étage sous une importante casquette béton habillée de lames PVC en sous-face. Cette casquette béton constitue le balcon des appartements du deuxième étage qui est équipé d'un système d'évacuation des eaux pluviales avec chéneau et descente EP. En revanche les balcons des appartements du premier étage n'en sont pas dotés. Les investigations menées ont fait apparaître que la canalisation d'évacuation des EP est obstruée de sorte que l'eau s'écoule directement sur le balcon de l'appartement dont l'appelante est usufruitière, dégradant à son passage la sous-face en lames PVC du balcon. Sur la responsabilité du syndic Le tribunal a relevé que le syndic ne pouvait se prévaloir du quitus accordé par certaines assemblées générales pour prétendre que sa responsabilité ne peut être engagée à l'encontre de Mme [L] [P] née [B] alors que ce quitus ne l'exonère qu'envers le Syndicat des copropriétaires et non envers les copropriétaires. Il a reproché à la société Breizh Geo Immo, à laquelle vient aux droits la SARL Citya Liberté, un défaut de diligence et considéré que celle-ci ne pouvait se réfugier derrière la complexité technique de la solution à apporter pour tenter d'échapper à sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de l'usufruitière. La SARL Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Geo Immo, conteste la décision rendue par la juridiction de première instance. Elle invoque l'existence des quitus de sa gestion accordés lors des assemblées générales des 19 juin 2018 et 3 juillet 2019 pour estimer que son éventuelle responsabilité ne pourrait être recherchée que pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 14 décembre 2021. Elle nie toute défaillance dans le respect de ses obligations et allègue s'être heurtée aux difficultés techniques inhérentes à la conception de l'immeuble pour justifier l'absence de tout travaux réparatoire. Elle soutient avoir démarché plusieurs entreprises et affirme avoir agi afin que les lames PVC soient déposées pour éviter tout risque de chute. Elle ajoute que ces travaux n'ont toujours pas été entrepris plusieurs années après la fin de son mandat ce qui démontre la complexité de la solution à apporter. L'appelante demande au contraire la confirmation de la décision attaquée. Elle affirme que le Syndic, dûment informé des écoulements d'eau dès l'année 2017, n'a mandaté une entreprise pour déboucher les canalisations que l'année suivante et tardé à obtenir des devis pour remédier à la situation, ajoutant que des infiltrations sont finalement survenues en 2020 dans l'appartement alors occupé par son locataire. Elle entend mettre en évidence la défaillance du syndic dans sa mission d'administrer l'immeuble. Elle soutient que les quitus invoqués ne font pas obstacle à un recours de sa part sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour des fautes commises par celui-ci lui occasionnant un préjudice. La SA Axa, dans l'hypothèse où sa garantie serait mobilisée, estime que la SARL Citya Liberté a failli dans ses obligations de syndic au regard de l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle reprend les motifs du jugement entrepris pour caractériser la faute commise par celle-ci. Enfin, le syndicat des copropriétaires indique s'en rapporter à l'argumentation développée par l'appelante. Il réclame la confirmation du jugement critiqué ayant considéré que le syndic a commis une faute dans la gestion de l'immeuble engageant sa responsabilité à l'égard de Mme [L] [P] née [B] et de lui-même. Les éléments suivants doivent être relevés : L'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose notamment que le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le syndic, représentant du syndicat, n'a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire, pris individuellement, dont il n'est pas le mandataire. Il est néanmoins responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, peu important que sa responsabilité soit engagée contractuellement à l'égard du syndicat. Ainsi, les copropriétaires peuvent donc, sur ces fondements, se prévaloir de la faute commise par le syndic dans l'exercice de son mandat, peu important que celle-ci soit ou non détachable ou dissociable de ses missions (3, Civ., 7 février 2012, n° 11-11.051). Si un copropriétaire non opposant n'a pas qualité à contester une décision de l'assemblée générale sur le fondement de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par exemple de quitus donné au syndic, rien ne lui interdit de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute (3e, Civ, 29 février 2024, n° 22-24.558). Dès lors, la SARL Citya Liberté ne peut arguer du quitus de sa gestion donné par les assemblées générales des copropriétaires des 19 juin 2018 et 3 juillet 2019 pour considérer que seule la période du 1er janvier 2019 au 14 décembre 2021, date de la fin de son mandat, doit être retenue au titre de l'examen de son éventuelle responsabilité. Suivant un premier courriel adressé au syndic en date du 27 mai 2016, M. [S] [P] joignait à son envoi des photographies des 'sous-faces PVC du 1er étage' et concluait son message en demander à être informé 'des solutions pour y remédier'. Le tribunal a justement observé que la société Breizh Geo Immo ne démontrait pas y avoir répondu. Un deuxième mail de ce copropriétaire du 25 juillet 2017 faisait état d'une 'très importante infiltration sur la casquette du 1er étage', son auteur précisant que des démarches avaient été engagées uniquement par lui-même et sa locataire en vue de tenter de déterminer la cause du problème. Dans son message, il indiquait également avoir 'relancé (son destinataire) à plusieurs reprises concernant les sous-face PVC qui n'ont toujours pas été refaites sous cette même casquette'. Il concluait son envoi en demande à nouveau au syndic 'de faire le nécessaire'. Dans son troisième courriel du 4 juin 2018, M. [S] [P] exposait s'être rendu dans les locaux du syndic, indiquait que l'entreprise mandatée par ce dernier n'avait pas réglé la difficulté car manifestement mal informée de la situation par son mandant. Il y relatait que les dégradations et le risque d'effondrement des dessous du balcon persistaient et qu'il en était de même des forts désagréments rencontrés par son locataire qui vidait 'des seaux d'eau à longueur de journée'. En conclusion, son auteur enjoignait à la société Breizh Geo Immo d'employer les moyens nécessaires pour enfin intervenir efficacement. Lors de la réunion des copropriétaires du 19 juin 2018, une question, non soumise au vote, a été évoquée concernant 'les travaux de recherche approfondie des infiltrations constatées sous le lambris du 1er étage'. Il était indiqué : - que des devis des sociétés Forza Bâtiment et Altitude 44 portant sur ces investigations avaient été joints à la convocation ; - que la société Alti Service était intervenue le 5 janvier 2018 pour la dépose des lames qui menaçaient de tomber sur les passants ; - que la société ISS s'était déplacée depuis la convocation de l'assemblée générale pour déboucher la colonne EP mais que cette entreprise avait constaté que la canalisation était obstruée au niveau du rez-de-chaussée devant un fonds de commerce ; - que des demandes de devis étaient en cours afin de réaliser le débouchage de cette colonne et que ceux-ci seraient présentés lors d'une prochaine assemblée générale.