Cour d'appel, 4ème chambre, 30 avril 2026 — n° 25/00627

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, - Rejette la demande de jonction faite par la société Portalis ; - Confirme le jugement du 16 décembre 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, sauf en ce qu'il a : - Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l'intérieur de leur appartement; - Condamné la société [Localité 1] Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, et la société Portalis à payer à M. et Mme [V] : - 14.110 euros au titre du préjudice matériel; - 4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux; - 11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux. - Débouté M. et Mme [V] de leurs autres demandes d'indemnisations; - Condamné la société [Localité 1] Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts; - Débouté la société [Localité 1] Assurance de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Statuant à nouveau, et Y ajoutant - Rejette la demande de M. et Mme [V] de compléter le jugement en indiquant que la somme de 14.110 euros au titre du préjudice matériel sera indexée sur l'indice BT01 publié à la date du rapport de M. [E] à comparer avec celui publié la date de l'arrêt à intervenir ; - Sursoit à statuer sur les demandes de M. et Mme [V] de : - préjudice de jouissance d'avril 2025 jusqu'à la production du PV de réception des travaux ordonnés par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc et la cour d'appel de Rennes ; - travaux à l'intérieur de leur appartement : - Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie - dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore, - Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage, - Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite, - Cuvelage intérieur sur l'ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l'humidité, - Traitement de l'atteinte fongique en l'angle nord-est du séjour y compris dans l'appartement de l'étage supérieur au rez-de-chaussée - Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements ; - d'astreinte ; - Ordonne l'organisation d'une mesure d'expertise et commet pour y procéder : [W] [A], architecte [Adresse 13] [Localité 11] 02 96 68 96 90 06 08 99 52 46 [Courriel 1] avec pour mission de : - se rendre sur place : [Adresse 7] à [Localité 10] ' [Adresse 1]', après avoir convoqué les parties et leurs conseils, - entendre les parties et leurs conseils, et le cas échéant, tous sachants, - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - donner son avis sur la solution technique pour remédier aux désordres d'humidité et d'infestation parasitaire à l'intérieur de l'appartement de M. et Mme [V] en examinant: * celle préconisée par M. [E] (pages 27 et 28) à savoir : - Dépose de toutes les installations électriques canalisations et appareillages de plomberie - dépose des lambris de manière à avoir accès à la maçonnerie pour réaliser le traitement contre le champignon lignivore, - Dépose des faux plafonds sur la partie Est en rez-de-jardin pour renforcement et traitement du solivage, - Dépose du plancher haut du rez-de-jardin côté Est pour traitement contre le parasite, - Cuvelage intérieur sur l'ensemble du mur Est et barrière anti remontées capillaires pour supprimer l'humidité, - Traitement de l'atteinte fongique en l'angle nord-est du séjour y compris dans l'appartement de l'étage supérieur au rez-de-chaussée - Réfection des aménagements intérieurs incluant repose des installations électriques et de plomberie sanitaire, repose des planchers et faux plafond, remise en état des embellissements * et celle préconisée par [T] [U] dans ses compte-rendus du 28 septembre 2021 et 25 juillet 2022 (2ème phase), - déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la consignation, - Invite l'expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu'il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, - Rappelle que l'expert peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l'article 278-1 du code de procédure civile, - Dit qu'une fois le rapport définitif déposer, l'expert est autorisé à tenter de concilier les parties sur les solutions techniques et leurs modalités, - Fixe à 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic devra consigner auprès du régisseur de la cour d'appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque, - Dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au président de la quatrième chambre civile de la cour d'appel de Rennes, - Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, M. et Mme [V] in solidum à payer à la société [Localité 1] Assurances la somme de 3500 euros au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles ; - Surseoit à statuer sur les autres demandes au titre des dépens d'appel et des frais irrépétibles d'appel. Le Cadre Greffier Le Président

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Le 26 avril 2005, M. [M] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] ont fait l'acquisition auprès de la société Portalis Immobilier, d'un appartement au rez-de chaussée et en semi-enterré de type duplex situé [Adresse 7] à [Localité 10] se trouvant au sein d'une copropriété dénommée ' [Adresse 1]', assurée auprès de la société [Localité 1] Assurances, et ayant pour syndic la société Crédit Agricole Bretagne Habitat exerçant sous l'enseigne [Adresse 9]. En 2015, M. et Mme [V] ont déclaré un dégât des eaux au niveau du séjour et dans l'espace 'nuit' auprès de leur assureur, la GMF. En raison de l'humidité constatée dans leur appartement, un diagnostic parasitaire a été réalisé en septembre 2015. Estimant que les travaux de redimensionnent des descentes des eaux pluviales votés par le syndicat des copropriétaires n'étaient pas suffisants pour remédier aux désordres, M. et Mme [V] ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une mesure d'expertise et, par ordonnance du 30 novembre 2017, M. [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 9 mars 2019. Considérant que le syndicat des copropriétaires ne voulait pas engager de travaux nécessaires pour remédier aux désordres, M. et Mme [V], ont fait assigner, par acte d'huissier en date du 15 octobre 2019, la société Portalis Immobilier, le syndicat des copropriétaires, la société [Localité 1] Assurances, ès qualité d'assureur de l'immeuble, et le syndic de copropriété devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins d'exécution de travaux sous astreinte et d'indemnisation de leurs préjudices. Par jugement en date du 16 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : - Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic à réaliser dans un délai de 10 mois à compter du 1er mars 2025 sans astreinte les travaux en parties communes suivants : - Réalisation d'une barrière anti remontées capillaires et réalisation d'une étanchéité sur parois enterrées en façade nord dans la cour ; - Reprise des enduits et du ravalement des façades Est et Nord ; - Reprise et traitement des solivages (parties communes) des planchers haut du niveau nuit et haut du niveau séjour. - Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux en partie commune au titre de la finalisation du traitement des eaux pluviales avec redimensionnement des évacuations EP; - Débouté M. et Mme [V] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l'intérieur de leur appartement; - Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, la société [Localité 1] Assurances et la société Portalis à payer à M. et Mme [V]: - 14.110 euros au titre du préjudice matériel; - 4.500 euros au titre du trouble de jouissance durant les travaux; - 11.400 euros au titre du trouble de jouissance en dehors de la période de travaux. - Débouté M. et Mme [V] de leurs autres demandes d'indemnisations; - Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle dirigée contre M. et Mme [V] ; - Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dirigée contre la société Portalis; - Condamné la société [Localité 1] Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes les condamnations mise à sa charge dans le cadre de la présente instance en principal frais et intérêts; - Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à supporter les dépens de la procédure en ce compris le coût de l'expertise; - Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - Débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

MOTIFS La demande de jonction faite par la société Portalis avec l'instance enrôlée sous le numéro 25/02038 sera rejetée celle-ci ayant déjà eu lieu le 17 décembre 2025. Mme [B] [V] et M. [M] [V] ont relevé partiellement appel du jugement en ce qu'il les a déboutés notamment de leurs demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire effectuer des travaux devant leur permettre d'assurer l'habitabilité de leur appartement et la solidité de l'immeuble. Par assignation en appel provoqué, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a procédé à l'intervention forcée de la société Portalis Immobilier, sur l'appel interjeté par M. et Mme [V]. La société Portalis Immobilier a relevé partiellement appel du jugement du tribunal judicaire de Saint-Brieuc, le 3 avril 2025, en ce qu'il l'a condamné à payer certaines sommes à M. et Mme [V], conjointement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], au titre de leur préjudice matériel et de leurs préjudices de jouissance. La société [Localité 1] Assurance dénie quant à elle toute garantie. Sur les désordres M. et Mme [V] ont déclaré le 12 avril 2015 un dégât des eaux dans leur logement. Un premier rapport d'expert d'assurance [Adresse 11] du 9 juillet 2015 n'a pas décrit les dégâts et a juste évoqué l'emplacement (une chambre). Un diagnostique parasitaire a ensuite été effectué à leur demande le 7 septembre 2015 constatant des petites vrillettes et des traces de moisissures et de l'humidité dans l'entrée, les causes (débordement de gouttière, infiltration par façade et remontées capillaires) et décrit le coût de réparation des dommages subis dans l'appartement. Le syndicat des copropriétaires a ensuite diligenté un architecte, [Z] [I] qui a précisé l'état des façades, des revêtements extérieurs, de l'évacuation des eaux de l'immeuble dans un rapport du 21 juin 2016. L'expert judiciaire a examiné quatre séries de désordres, recherché leurs causes et préconisé des reprises. - Débordement des gouttières Il a constaté que le nombre de descentes d'eaux pluviales avait été très insuffisant et que le système de récupération des eaux pluviales et des caniveaux devait être redimensionné. Si des descentes d'eaux pluviales supplémentaires ont été installées à la suite des travaux votés lors de l'assemblée générale du 10 août 2016, il précise la nécessité de remplacer le dallot du regard des eaux pluviales. - Humidité en façades et à l'intérieur de l'appartement L'expert judiciaire a constaté : - en façades des enduits soufflés et de l'eau enfermée entre le support et l'enduit avec des fissures dont certaines sont infiltrantes ; - dans l'appartement de M. et Mme [V] : - au mur et plafond du séjour, une humidité supérieure à la normale (30%) sans être excessive - dans la chambre 2, une humidité très importante murale au niveau de l'allège de la fenêtre et à droite de la fenêtre - dans l'autre chambre, une humidité murale anormale en partie basse et en partie haute côté Est - au rez-de-chaussée, sur l'about de solive à l'angle du bâtiment, une atteinte fongique ancienne, génératrice de pourriture cubique. S'agissant de l'humidité en lien avec les façades, il a relevé que ces humidités sont anciennes, en lien 'très majoritairement' avec des travaux de rénovation avant mise en copropriété non-conformes. Il a noté que la partie basse de l'enduit de façade ne respecte pas la garde de rejaillissement de 15 cm, soit le DTU 26/1, et un diagnostic technique avant mise en copropriété du 12 décembre 2004 constatant déjà le décollement local des enduits d'habillage des tableaux, allèges et des linteaux de fenêtres. Les appuis des baies sont soit avec des pentes inversées, soit sans pente, soit avec un revêtement Platène qui retient l'eau. Il a relevé encore d'autres malfaçons lors de la rénovation (page 25). Il a ajouté que l'absence d'entretien des façades dégrade aussi l'ouvrage, mais 'très accessoirement'. S'agissant de l'humidité en lien avec les aménagements de l'intérieur de l'appartement de M. et Mme [V], il a relevé : - dans la salle de bain, une absence de ventilation efficace, et absence de paillasse carrelée en extrêmité de la baignoire - dans la chambre 1 : - une menuiserie en PVC sans ventilation, qui a remplacé une menuiserie en bois - une absence de détalonnage de la porte - dans la cuisine, un extracteur récemment posé mais de façon non conforme - des doublages en bois des lambris en rez-de-jardin qui ne permettent pas une ventilation suffisante - globalement, une ventilation insuffisante dans l'appartement. Pour l'expert, il s'agit de défauts de conception et d'exécution de travaux réalisés par M. et Mme [V] après leur acquisition. Il a préconisé différents travaux réparatoires (pages 28 et 29) et globalement la mise en place de grilles d'entrée d'air dans toutes les pièces sèches avec extraction mécanique depuis les pièces humides. Postérieurement au dépôt, le 9 mars 2019, du rapport d'expertise, M. et Mme [V] ont fait constater par huissier le 15 juin 2020 : - des traces noirâtres en façade haute et en partie basse Nord-Est de l'immeuble - quelques fissures au niveau d'une fenêtre d'une chambre de M. et Mme [V] - l'enduit de façade qui se dégrade au niveau de la porte d'entrée vers leur appartement et de la végétation au niveau de cette porte - des dégradations du caniveau, une flaque d'eau le long de la façade - sur les murs des chambres, des fibres, filaments et ramifications marrons et blanchâtres, des insectes, des murs boursoufflés. Un électricien intervenu dans leur appartement a signalé le 3 mars 2021 la présence d'eau dans les prises des chambres. Ce procès-verbal permet de constater la persistance des désordres en 2020 et 2021. - Développements fongiques L'expert judiciaire a constaté : - que l'atteinte en mérule indiquée dans l'acte de vente concernait la chambranle du bâti de porte de la salle de bain et que le linteau de la porte avait été changé - dans la chambre 1, des rhizomorphes de champignons lignivores dans le mur en moellons de soubassement donnant sur rue, de la pourriture cubique sur différents abouts de solives, des champignons lignivores au niveau de parties en bois et sur le lambris - au niveau des faux-plafonds du rez-de-chaussée une atteinte fongique ancienne génératrice de pourriture cubique. Il a relevé que ces désordres étaient dus 'très majoritairement' à l'humidité des façades, des non-conformités aux règles de l'art lors de la rénovation de l'immeuble avant mise en copropriété, et 'très accessoirement' aux travaux d'aménagement par M. et Mme [V] comme la mise en place de lambris. L'expert judiciaire considère que la réparation de l'humidité en façade est indissociable de celle des développements fongiques à l'intérieur de l'appartement de M. et Mme [V] (pages 27 et 28). Postérieurement au dépot du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires a fait établir un état parasitaire de l'immeuble le 2 juillet 2020 constatant : - l'humidité importante des chambres et du salon - l'infestation de champignons dans les chambres et le solivage bois du plafond du salon au niveau de la rue - les vices de construction notamment lors du changement d'affectation d'anciennes caves en chambres. Le syndicat des copropriétaires a également sollicité l'assistance d'un maître d'oeuvre, [Adresse 12] qui, dans une note du 17 septembre 2021, a confirmé le lien entre l'humidité de l'immeuble et l'infestation parasitaire. Cet état permet de constater la persistance des désordres en 2020 et 2021. Sur la demande de réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires Sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965 et sur la base notamment des conclusions du rapport d'expertise, le tribunal a retenu la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les désordres qui trouvent une origine dans des malfaçons lors de la rénovation et un défaut d'entretien des façades.