Cour d'appel, 2ème chambre civile, 30 avril 2026 — n° 22/04704

PAR CES MOTIFS Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné M.[W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 16 845, 45 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], la somme de 5811, 41 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Y ajoutant, Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] aux dépens de la procédure d'appel, Condamne M. [W] [D] et Mme [T] [E] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5], la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * FAITS ET PROCÉDURE : 1- M. [W] [D] et Mme [T] [D] sont propriétaires des lots n°3 et 9 de l'immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a pour syndic la société Foncia. Statuant sur opposition à ordonnance d'injonction de payer, le tribunal d'instance de Bordeaux, par jugement en date du 5 novembre 2019, a condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 978,63 euros, au titre d'un arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er janvier 2019. 2- Par acte du 13 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné M.et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation au paiement d'un nouvel arriéré de charges de copropriété non régularisé, malgré une mise en demeure du 24 juin 2020. Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - ordonné le rabat de la clôture au jour des plaidoiries, - déclaré en conséquence recevables les conclusions et pièces notifiées par les défendeurs le 22 avril 2022, et par le requérant le 11 mai 2022, - dit non contestée la compétence de la présente juridiction en application de l'article 47 du code de procédure civile, - rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, - débouté M.et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes au fond, - condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 16 845,45 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété exigibles du 1er janvier 2019 au 6 août 2020 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2020 sur la somme de 16 474,98 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus, - condamné M.et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté les époux [D] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, - condamné les époux [D] à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [D] aux entiers dépens de l'instance qui ne comprendront pas les frais d'hypothèque invoqués par le requérant, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. M.et Mme [D] ont relevé appel du jugement le 14 octobre 2022. 3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2023, M.et Mme [D] demandent à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1355 du code de procédure civile, les articles 1217, 1219, 1231-1, 1231-6, 1240, 1343-2, 1344, 1344-1, 1347 et suivants, 1355 du code civil, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifiée, notamment ses articles 17 alinéa 1er, et 24 à 26, et l'article 700 du code de procédure civile de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée, - infirmer le jugement entrepris pour le surplus, - débouter, sur le fondement de l'exception d'inexécution, le syndicat des copropriétaires de tous ses moyens, arguments et demandes, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal, à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, sur les autres demandes, - infirmer le jugement entrepris, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros à titre d'indemnité pour leurs frais irrépétibles, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 susvisé,

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande tendant au paiement de la somme de 5841, 11 euros relative à l'arriéré de charges de copropriété. 5- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [D] s'opposent au paiement des sommes réclamées. Ils invoquent à titre principal une exception d'inexécution du syndicat à ses obligations. Ils estiment en effet être bien-fondés à refuser de payer les charges de copropriété relatives aux dépenses, objet des appels de fonds de mars 2019 à juin 2020, au motif que le syndicat aurait manqué à ses obligations, dès lors qu'il n'a toujours pas fait réaliser les travaux de réfection des parties communes, notamment de l'escalier donnant accès au cabinet de Mme [D], ce qui cause à celle-ci un grave préjudice professionnel dans l'exercice de sa profession d'avocat. A titre subsidiaire, les appelants concluent à la réformation du jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 16 845,45 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, dans la mesure où ils affirment avoir déjà réglé les sommes de 13 455,35 et de 3 390,10 euros. Ils ajoutent que la somme de 5 811,41euros réclamée par le syndicat est injustifiée, dès lors que les sommes revendiquées ne sont pas des charges de copropriété. 6- Le syndicat des copropriétaires conclut quant à lui à la confirmation du jugement, en ce qu'il a condamné les époux [D] au paiement de l'arriéré des charges de copropriété. Il soutient qu'en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les appelants ne règlent pas les charges de copropriété courantes et générales, ainsi que les appels de fonds nécessaires aux travaux, et qu'ils sont débiteurs de la somme de 5 811,41 euros selon décompte arrêté au 6 avril 2023, au titre des charges de copropriété. Il rappelle que les charges doivent être réglées à leur date d'exigibilité, d'autant plus que les époux [D] n'ont pas contesté les assemblées générales ayant voté les travaux et approuvé les comptes. Sur ce, 7- L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser, à compter du premier janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5". Selon les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la même loi, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met également à la charge du copropriétaire concerné les frais de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées. Enfin, selon l'article 19-2 de la loi, ' à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles'. 8- En vertu de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation'. 9- A l'appui de sa demande en paiement d'un arriéré de charges de copropriété échues entre le premier avril 2019 et le premier juillet 2020, le syndicat des copropriétaires verse aux débats: - les comptes rendus des délibérations des assemblées générales du 25 juin 2018, 28 juin 2019 et 25 juin 2019 aux termes desquelles des travaux ont été votés (pièces 2, 3, 4 et 5), - les appels de fonds de mars 2019 au 17 juin 2020 (pièces 7 à 19), - l'extrait de compte propriétaire et le détail des sommes dues au 6 avril 2023 (pièces 6 et 28) - la lettre recommandée du 24 juin 2020 valant mise en demeure (pièce 20). 10- Le syndicat des copropriétaires justifie donc de sa créance à hauteur de la somme de 5811, 41 euros, déduction étant faite des sommes déjà versées par les appelants en exécution de la décision du tribunal d'instance de Bordeaux du 5 novembre 2019. 11- De leur côté, M.et Mme [D] développent tout d'abord un moyen tiré de l'exception d'inexécution du syndicat à ses obligations. L'article 1219 du code civil dispose qu' 'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. 12- Il est cependant admis qu'un copropriétaire, tenu de participer au paiement des charges de copropriété, en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peut refuser de payer les charges en opposant un défaut d'entretien de l'immeuble ou l'inexécution des travaux de réparation, alors même que l'immeuble ne peut être entretenu, ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires (Cour de cassation, 26 mai 2016, n°15-17.378). 13- Par conséquent, ce moyen est inopérant, et l'exception d'inexécution soulevée sera écartée. 14- M.et Mme [D] contestent ensuite le paiement des sommes réclamées, en indiquant s'en être déjà acquittés. 15- Pour en justifier, ils versent aux débats en cause d'appel, comme ils l'avaient fait en première instance, un extrait de compte du cabinet [N], ancien syndic de la copropriété, portant mention de la remise de trois chèques de banque d'un montant de 8000 euros en date du 2 avril 2021, 4000 euros en date du 29 avril 2021, et 1455, 25 euros, en date du 10 mai 2021 (pièce 12). 16- Toutefois, à l'instar du tribunal, la cour d'appel relève que le seul fait de faire établir par leur établissement bancaire trois chèques de banque au profit du cabinet [N], ne suffit pas à démontrer le paiement des sommes correspondantes par débit sur le compte des époux [D], étant observé que ces derniers ne versent pas aux débats leur relevés de compte bancaire sur la période considérée. 17- Par ailleurs, il a été rappelé que selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de relance et émoluments exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance constituent des frais nécessaires imputables au seul copropriétaire concerné, de sorte que l'argument selon lequel la somme réclamée ne correspondrait pas à des charges de copropriété est là encore inopérant, et sera rejeté. 18- En considération des ces éléments, M.et Mme [D] ne justifient pas s'être acquittés du paiement des sommes réclamées, et c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la créance du syndicat à leur encontre était fondée, tant dans son principe que dans son montant. 19- Cependant, compte-tenu des sommes versées par les appelants, et du dernier décompte versé aux débats par le syndicat, le jugement en ce qu'il a condamné M.et Mme [D] à verser au syndicat la somme de 16845, 45 euros sera infirmé, et M.et Mme [D] seront condamnés à lui payer la somme de 5811, 41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Sur la demande de condamnation de M.et Mme [D] à la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. 20- Dans le cadre de leur appel, M.et Mme [D] concluent à l'infirmation du chef du jugement, qui les a condamnés à payer au syndicat la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.