Cour d'appel, 5e chambre civile, 5 mai 2026 — n° 23/04886

PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] recevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 février 2016, Prononce l'annulation des assemblées générales de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], des 28 février 2016, 30 mars 2017 et 6 juin 2018, Et en conséquence, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], d'une part, et de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, d'autre part, Déboute l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de sa demande en relevé et garantie dirigée à l'encontre de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], Déboute la SAS LGI et la SAS Nexity de leur demande en relevé et garantie dirigée à l'encontre de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SAS LGI, la SAS Nexity à payer à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la SAS LGI, la SAS Nexity et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de leurs demandes formées à ce titre, Dit que les frais et dépens de l'instance ne pourront être répercutés au prorata de leurs tantièmes, à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E]. Le greffier, Le président,

* * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu par notaire le 16 avril 2015, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a conclu avec M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] un contrat de location-accession portant sur les lots n°7, 10, 23 et 27 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 2] (34). Par courrier en date du 9 septembre 2015 adressé à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, les époux [E] ont manifesté leur volonté d'obtenir le transfert de propriété des biens. Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 29 février 2016, après convocation par le syndic en exercice, la SAS LGI, de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault. Au cours de cette assemblée générale, la SAS Nexity Lamy a été désignée syndic de copropriété. Par acte authentique dressé par notaire le 13 avril 2016, les époux [E] et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ont conclu la vente consécutive au contrat de location-accession. Le 30 mars 2017, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, à laquelle les époux [E] n'ont pas été convoqués, s'est tenue. Par actes d'huissier de justice en date du 30 mars 2018, M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à Montpellier et la SAS Nexity Lamy (nouvellement dénommée Lamy) devant le tribunal de grande instance de Montpellier, en annulation des assemblées générales des 29 février 2016 et 30 mars 2017. Le 6 juin 2018, une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue, à laquelle les époux [E] n'étaient ni présents ni représentés. Par acte d'huissier de justice en date du 9 août 2018, M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 2] et la société Lamy devant le tribunal de grande instance de Montpellier, en annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2018. Par acte d'huissier de justice en date du 8 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en garantie l'office public de l'habitat du département de l'Hérault et la SAS LGI, ancien syndic, devant le tribunal de grande instance de Montpellier. La jonction des instances a été ordonnée par le magistrat chargé de la mise en état le 7 mars 2019. Le jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier : Déclare irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande de M. [J] [E] et de Mme [V] [G] épouse [E] en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2016 ; Déboute M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] de leur demande en annulation des assemblées générales des copropriétaires du 30 mars 2017 et du 6 juin 2018 ; Condamne l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1.629,79 euros au titre de charges de copropriété impayées jusqu'au 24 avril 2017 ; Condamne M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à relever et garantir l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à hauteur de 100 % s'agissant des charges de copropriété courant entre la mutation des lots et le 24 avril 2017, soit la somme de 1.629,70 euros ; Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes de : 8.398,93 euros au titre des charges de copropriété à compter du 25 avril 2017, 1.080,53 euros au titre des frais de recouvrement, 1.000 euros en dommages-intérêts pour résistance abusive, 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de ses demandes indemnitaires ; Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer à la SAS Nexity Lamy une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS Sur la demande d'annulation des assemblées générales S'agissant de l'assemblée générale du 29 février 2016 Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Le copropriétaire non convoqué peut se prévaloir de l'absence de la convocation de l'assemblée générale. Aux termes de l'acte authentique du 16 avril 2015, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a conclu avec M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] un contrat de location-accession, soumis aux dispositions de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, portant sur les lots n°7, 10, 23 et 27 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1]. L'article 32 de cette loi dispose que « pour l'application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur sous réserve des dispositions suivantes : -le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l'accédant en application de l'article 29 de la présente loi' ; - le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires concernant des réparations mises à sa charge en application de l'article 29 de la présente loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi du 10 juillet 1965. Il exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquels il dispose du droit de vote ; -chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l'assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote ». Cela explique que dans l'acte authentique du 16 avril 2015, les parties ont entendu rappeler en page 12 que « jusqu'à la levée d'option, le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat par suite :' - l'accédant dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant les travaux à voter, l'entretien de la copropriété, les problèmes de jouissance des parties communes et d'usage des locaux, à cet effet le vendeur lui donne dès à présent et jusqu'à la levée d'option, mandat de le représenter pour ces décisions ; - le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant des réparations et/ou travaux déjà mis à sa charge, ou portant sur des actes de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que pour les actions en justice exercées pour le compte du syndicat des copropriétaires ; ' - le vendeur devra transmettre sous huitaine de leur réception les convocations aux assemblées générales et le compte-rendu de celles-ci à l'accédant, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, à défaut celles-ci seront, lors de la levée d'option inopposables à l'accédant dans ses rapports avec le vendeur, par suite ce dernier en sera seul redevable vis-à-vis du syndicat. Le vendeur devra se conformer aux instructions écrites de l'accédant quant au vote des résolutions ressortant de la compétence de ce dernier tel qu'il est indiqué ci-dessus, à défaut le vote lui sera inopposable ; - chacune des deux parties au contrat peut formuler à l'assemblée générale des copropriétaires toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote ». Il résulte de ces dispositions que la conclusion du contrat de location-accession est assimilée à une cession du lot et l'accédant prend, sous certaines limites, la place du vendeur sous réserve que l'avis de mutation ait été notifié au syndic par le notaire, qui constate la conclusion dudit contrat. Cet acte authentique a donné lieu à un avis de mutation adressé au syndic Century 21 ' LGI par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 mai 2015 l'informant du transfert à titre onéreux à l'accédant de la jouissance des lots à compter de l'entrée en jouissance, soit à compter du 25 août 2014. Il est encore précisé dans cet envoi que cette notification constitue l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et il est rappelé que « le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat par suite'l'accédant dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant les travaux à voter, l'entretien de la copropriété, les problèmes de jouissance des parties communes et d'usage des locaux, à cet effet le vendeur lui donne dès à présent et jusqu'à la levée de l'option, mandat pour le représenter pour ces décisions' le vendeur devra transmettre sous huitaine de leur réception les convocations aux assemblées générales'». En conséquence, en présence d'un contrat location-accession opposable au syndic et en application des dispositions de l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984, les époux [E] bénéficient d'un droit de vote pour certaines des décisions prises dans le cadre de l'assemblée générale et notamment pour toutes les décisions relevant de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même la levée de l'option n'est pas intervenue, en sorte qu'ils justifient de leur qualité à agir. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré les époux [E] irrecevables à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2016. Sur le bien-fondé de la demande : Il n'est nullement contesté que les époux [E] n'ont pas été convoqués par le syndic pour assister à l'assemblée générale tenue le 29 février 2016, ni d'ailleurs que le vendeur leur a transmis les convocations à l'assemblée générale. Or, l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984 prévoit que tant le vendeur que l'accédant disposent d'un droit de vote à l'assemblée générale, ce qui induit que doivent être convoqués à l'assemblée générale tant l'accédant que le vendeur. Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d'ordre public, tous les copropriétaires doivent pouvoir participer aux assemblées générales. Ainsi, le fait que l'accédant soit subrogé aux droits du vendeur implique qu'il a le droit d'être convoqué aux assemblées générales et que le défaut de convocation de l'accédant est sanctionné par la nullité de l'assemblée. Il s'ensuit que les époux [E] devaient être convoqués par le syndic, ce qui laisse supposer, pour que celui-ci puisse remplir son office, et en application de l'article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'il soit avisé des coordonnées des copropriétaires notamment en présence d'un contrat de location-accession et que selon l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il ait reçu l'avis de mutation. Il est justifié au cas d'espèce que l'avis de mutation a été effectué par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 mai 2015 (avec preuve d'envoi au 26 mai 2015), et a informé le syndic Century 21 ' LGI de l'existence d'un contrat de location-accession liant l'office public de l'habitat du département de l'Hérault aux époux [E], ainsi que du transfert à titre onéreux à l'accédant de la jouissance des lots à compter de l'entrée en jouissance soit à compter du 25 août 2014. Il s'ensuit qu'en vertu de cet avis de mutation valablement notifié au syndic, celui-ci devait convoquer indifféremment le vendeur et l'accédant selon les formes requises par la loi, et il importe peu que l'avis mentionne précisément que « le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat » et que la convocation sera transmise à l'accédant par le vendeur.