Cour d'appel, chambre civile section b, 5 mai 2026 — n° 24/03118

' PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a': - condamné solidairement Monsieur et Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 14 940,44 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 mars 2023, outre intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021 et jusqu'à complet paiement, Le confirme pour le surplus, et statuant de nouveau, Condamne Monsieur et Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 2789,51 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 mars 2023, outre intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021 et jusqu'à complet paiement, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne les époux [F] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M.Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente de section

EXPOSE DU LITIGE Monsieur et Madame [F] sont propriétaires d'un appartement (lot 59) et d'une cave (lot 50) dans une copropriété dénommée [Adresse 6] située [Adresse 7]. ' Par acte d'huissier du 28 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires leur a fait signifier une sommation de payer la somme de 9 990,33 euros. ' Par jugement en date du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Vienne a : - condamné solidairement Monsieur et Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 14 940,44 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 mars 2023, outre intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021 et jusqu'à complet paiement, - condamné solidairement Monsieur et Madame [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens ' Les époux [F] ont interjeté appel du jugement. ' Dans leurs conclusions notifiées le 21 octobre 2024, les époux [F] demandent à la cour de: Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 1353 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence susmentionnée, -déclarer bien fondé l'appel des consorts [F] à l'encontre du jugement rendu le 27 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Vienne en ce qu'il a : condamné solidairement Monsieur et Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 14 940,44 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 mars 2023, outre intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021 et jusqu'à complet paiement, condamné solidairement Monsieur et Madame [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné solidairement Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens; En conséquence, -l'infirmer de ces chefs et statuant à nouveau : -réformer le jugement rendu le 27 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Vienne, -dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] ne justifie nullement du principe et du quantum de sa créance envers M. et Mme [F], -dire que l'appel individuel de charges à l'encontre de Monsieur [F] n'est pas fondée en son quantum, En tout état de cause, -débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de l'ensemble de leurs demandes, -condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à régler à Monsieur et Madame [F] la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Lees Gémeaux aux entiers dépens de l'instance. ' Les époux [F] concluent d'abord à l'absence de justification du quantum de la dette, énonçant que le compte copropriétaire fait état d'un solde débiteur au 1 er juillet 2019 de 7 880,29 euros, sans autre détail. Ils considèrent que la réponse apportée à leur demande de fournir le détail des charges réclamées antérieures à la date du 1 er juillet 2019 n'a pas été satisfaisante. Ils soulèvent le fait qu'ils bénéficient de 186/10 000 tantièmes, mais que ce n'est pas sur cette base que la plupart des charges sont calculées. Ils s'interrogent sur les charges individuelles et estiment que les sommes sollicitées au titre des travaux d'étanchéité de la toiture ne sont pas fondées, des appels de provision ayant eu lieu depuis 2015. Ils estiment que le premier juge n'a tenu compte: - ni du principe de la charge de la preuve qu'il a inversé (l'absence de contestation ne rend pas une créance fondée si elle ne repose sur aucun élément), - ni des règlements effectués par les concluants, - ni de l'absence de régularité des assemblées générales versés aux débats ' Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], cité à domicile, n'a pas constitué avocat. '

' MOTIFS Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est constant que l'approbation des comptes ne vaut pas accord d'un copropriétaire sur la position de son compte individuel. En l'espèce sont versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2015, 22 décembre 2016, 17 avril 2018, 17 février 2020, 28 octobre 2021. A chaque fois, ces assemblées générales ont voté l'approbation des comptes pour l'année écoulée et le budget prévisionnel pour l'année à venir. Les époux [F] versent également aux débats plusieurs relevés de compte, sur lesquels figurent une colonne tantièmes répartition, avec une subdivision totaux/individuels. Ce tantième est de 186/10000 pour les dépenses générales et le chauffage à 25'%, de 132/5000 pour le bâtiment A, de 132/988 pour l'allée 4 du bâtiment A, et de 4596/ 144995 pour le chauffage à 75'%. Or il résulte de ce relevé de compte et du relevé de propriété émanant de la direction générale des finances publiques que les époux [F], comme ils l'allèguent, possèdent 177+9=186 /10 000 des tantièmes de copropriété. Ce chiffre se retrouve également dans le règlement de copropriété du 6 avril 1967 pour les charges de chauffage central. Le règlement de copropriété précise également que chaque lot comprend une quote part exprimée en cinq millièmes des charges communes à l'intérieur du bâtiment. S'il précise à l'article 10 quelles sont les charges qui concernent un seul bâtiment, il ne comporte toutefois pas de précisions sur le nombre de tantièmes qui y sont affectés par lot. Les autres tantièmes figurant sur les relevés de compte ne sont mentionnés nulle part dans les pièces communiquées, et il n'est dès lors pas possible à la cour de savoir sur quel fondement reposent les sommes sollicitées, étant observé qu'il s'agit très probablement de charges communes spéciales, mais pour lesquelles elle ne dispose d'aucune information. Le relevé des charges au 2 janvier 2015 était de 14,95 euros au crédit des époux [F]. Aucun relevé de compte n'a été communiqué pour les années antérieures à 2020, les extraits de compte ne mentionnant pas les tantièmes de répartition et donc les bases de calcul et ne permettant dès lors pas de savoir si ces calculs sont justifiés ou non. En conséquence, seules peuvent être sollicitées les sommes justifiées, à savoir': -2e'trimestre 2020': 232,03 euros -3e'trimestre 2020': 243,9 euros -4e'trimestre 2020': 243,90 euros -1er'trimestre 2021': 243,90 euros -2e'trimestre 2021': 243,90 euros -3e'trimestre 2021': 227,39 euros -4e'trimestre 2021': 227,39 euros Les modalités de présentation ont évolué pour l'année 2022, les pièces produites ne couvrant pas toute l'année, les charges de chauffage étant passées à 186/9844, sans distinction entre 25'% et 75'%. Il convient toutefois de prendre en compte ces charges de chauffage car le tantième de 186 y figure. 3e'trimestre 2022': 425,51 euros 4e'trimestre 2022': 425,51 euros 1er'trimestre 2023': 519,98 euros S'agissant des travaux d'étanchéité, il était prévu au point 13 de l'assemblée générale du 16 novembre 2015 le choix de l'entreprise Ares pour un montant total de 98050, 17 euros. Il était fait état de 20 appels de fonds débutant le 30 novembre 2015 avec une «'clé 20'» de répartition. Or, aucune explication n'a été fournie sur la signification de ce chiffre. En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de prouver que la somme sollicitée est bien due, puisqu'aucune information relative aux charges communes spéciales n'est indiquée, les demandes relatives aux sommes autres que celles rappelées ci-dessus seront rejetées. Les époux [F] seront condamnés à verser au su syndicat des copropriétaires la somme de 2789,51 euros au titre des charges de copropriété. Les époux [F] qui restent débiteurs de sommes seront condamnés aux dépens d'appel.