Cour d'appel, 1ère chambre, 27 avril 2026 — n° 24/01023

Motifs de la décision L'arrêt est contradictoire. Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que l'extrait du site Géoportail démontrait qu'une portion du bâtiment de la SARL Guadinvest [Cadastre 2], constituée de la terrasse couverte empiétait sur la parcelle propriété du syndicat des copropriétaires, que la démolition sous astreinte était justifiée ainsi que l'expulsion. Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. L'appelante soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir du syndicat des copropriétaires qu'elle n'a effectivement pas soulevée devant le premier juge. Pour autant, elle est recevable à la relever en cause d'appel, la fin de non-recevoir pouvant être relevée en tout état de cause et il n'est ni soutenu ni établi qu'elle s'est volontairement abstenue, dans une intention dilatoire de la soulever plus tôt. Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa prétention contraire. Sur la fin de non-recevoir Selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Suivant les articles 14 et 15 de la même loi, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, qui a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l'espèce, la SARL Guadinvest 160 est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété [Adresse 5] [Adresse 6], laquelle est régie par un règlement de copropriété selon lequel sont des parties communes «les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles». Cet état de fait est connu du syndicat des copropriétaires demandeur et intimé puisqu'il indique explicitement dans ses conclusions «sur la parcelle AT n° [Cadastre 3] voisine de la parcelle AT n°[Cadastre 1] appartenant à la résidence du parc est construite la [Adresse 7], anciennement Tropical Cottage Hotel. Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété». Dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc poursuit la démolition d'une terrasse couverte, qu'il s'agit d'une partie commune, quand bien même elle serait affectée à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aurait dû être appelé en la cause. A l'inverse des conclusions de l'intimée, l'irrecevabilité ne résulte pas du défaut d'habilitation du syndic pour agir en justice mais de la circonstance que le syndicat des copropriétaires n'est pas dans la cause. Ainsi, sans qu'il soit nécessaire de suivre plus avant le raisonnement des parties, les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du parc doivent être déclarées irrecevables en absence d'appel en cause, avant que la cour statue, du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6]. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a, implicitement jugé les demandes recevables puisqu'il y a fait droit. Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d'appel et d'une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La cour - infirme le jugement en ce qu'il a jugé les demandes recevables et statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant de nouveau, - relève l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du parc en absence d'appel en cause du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], Y ajoutant, - déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc de sa demande d'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, - condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc au paiement des dépens de première instance et d'appel, - condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc à payer à la SARL Guadinvest 160 une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,

Procédure Statuant au visa d'un acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, portant assignation par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, Mme [E] [N], de la société Guadinvest 160 devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, par jugement rendu le 10 octobre 2024, le tribunal a, en substance : - condamné la société Guadinvest 160 à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois ; - ordonné l'expulsion de la société Guadinvest 160, ainsi que de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ; - rejeté les autres et plus amples demandes des parties; - condamné la société Guadinvest [Cadastre 2] au paiement des dépens. Par déclaration reçue le 13 novembre 2024, la SARL Guadinvest [Cadastre 2] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, rejeté les autres et plus amples demandes des parties et l'a condamnée au paiement des dépens. L'avis portant fixation du calendrier de procédure et rappel des articles 902, 908 et suivants du code de procédure civile ainsi que de l'obligation de paiement du timbre fiscal a été délivré le 22 janvier 2025. Un avis de non constitution a été adressé le 22 janvier 2025. L'intimé a constitué avocat le 4 février 2025. L'appelant a conclu au fond le 11 février 2025 et l'intimé le 23 avril 2025. Par dernières conclusions communiquées le 2 juin 2025, la SARL Guadinvest [Cadastre 2] a demandé en substance, de : - réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune [Localité 4] [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois ; ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ; rejeté les autres et plus amples demandes des parties ; l'a condamnée au paiement des dépens, Statuant à nouveau, A titre liminaire, - déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc représenté par son syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière irrecevable «pour défaut de qualité à agir de la société GUADINVEST 160 »'; A titre subsidiaire,