Cour d'appel, chambre 1-8, 6 mai 2026 — n° 21/06277

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, RAPPELLE l'arrêt avant dire droit rendu le 12 juin 2024 par la cour de céans, lequel a : - confirmé le jugement déféré en ce qu'il a exclu de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais non justifiés pour un montant de 5.529,34 euros ; - infirmé le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau : - jugé que M. [W] n'est pas tenu de participer aux charges relatives à l'entretien de l'ascenseur du bâtiment B, au remplacement des serrures de la porte d'entrée du bâtiment B, à l'entretien du chemin d'accès aux bâtiments B et C, ainsi qu'aux charges spéciales du bâtiment A suivant les tantièmes affectés aux lots de garage n° 153, 154 et 155 ; - jugé qu'il est en revanche tenu de participer aux frais de réparation du mur jouxtant le parking réservé aux résidants des bâtiments B et C ; - sursis à statuer sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires et invite ce dernier à produire un nouveau décompte conforme aux dispositions du présent arrêt ; - condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour restituer à M. [W] la jouissance de la toiture-terrasse attenante au lot n° 167, en ce compris la pose d'un revêtement de sol, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ; - condamné le syndicat à payer à M. [W] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; - débouté M. [W] du surplus de ses demandes en dommages-intérêts fondées sur l'inexécution de la transaction ; - réparant l'omission de statuer affectant le jugement déféré, jugé que l'activité professionnelle exercée par Monsieur [W] dans le lot n°167 n'est pas conforme au règlement de copropriété, et le déboute de sa demande en dommages-intérêts pour entrave ; - dit que l'affaire sera appelé à la conférence de la mise en état du 25 novembre 2024 ; - réservé l'examen des demandes accessoires ainsi que les dépens ; Sur le sursis à statuer, REFORME le jugement contradictoire rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 21.968,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 08 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2015 ; CONFIRME le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant, REVOQUE l'ordonnance de clôture rendue le 10 février 2026 ; DECLARE recevables les conclusions d'intimé notifiées le 16 février 2026 ; PRONONCE la clôture de l'instruction au jour de l'audience de plaidoiries, le 24 février 2026; CONDAMNE M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]', pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.767,71 euros arrêtée au 1er octobre 2020, dernier appel de fonds inclus ; JUGE que M. [W] devra supporter le recouvrement des créances au titre des charges générales d'administration conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' à verser à M. [W] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile ; LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

*** EXPOSE DU LITIGE M. [K] [W] est propriétaire des lots n°153, 154, 155 et 167 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 5]', à [Localité 3] (13). Une sommation de payer lui a été délivrée le 04 décembre 2015 pour un montant de 17.474,74 euros au titre de charges impayées et de la signification de l'acte. Suivant exploit de commissaire de justice du 21 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' a fait assigner M. [W] aux fins de le condamner à lui régler les charges de copropriété impayés, les frais de recouvrement des créances ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi. Le défendeur s'est opposé à cette action en raison de l'imprécision de son compte individuel de répartition ; il a contesté notamment devoir participer aux travaux réalisés au seul bénéfice des copropriétaires des autres bâtiments de la résidence. Subsidiairement, il a sollicité une expertise comptable aux frais avancés du syndicat. Suivant jugement contradictoire rendu le 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a : - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 21.968,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 08 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2015 ; - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ; - débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné M. [W] aux entiers dépens, en ce compris uniquement les frais du commandement de payer pour un montant de 217,12 euros ; - rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]'. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que M. [W] n'apportait aucune explication quant à l'absence de paiement de ses charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires justifiait de ses demandes en paiement des charges. Il a relevé qu'une somme de 5.529,34 euros sera déduite du montant total car non justifiée. Il a considéré que le propriétaire devait supporter lui-même la charge de la réfection, de l'entretien ou de la pose d'un carrelage sur la terrasse. Suivant déclaration reçue au greffe en date du 27 avril 2021, M. [W] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 21.968,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 08 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2015 ; - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ; - débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné M. [W] aux entiers dépens, en ce compris uniquement les frais du commandement de payer pour un montant de 217,12 euros. Par arrêt avant dire droit rendu le 12 juin 2024, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a : - confirmé le jugement déféré en ce qu'il a exclu de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais non justifiés pour un montant de 5.529,34 euros ; - infirmé le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau : - jugé que M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de rabat de la clôture Attendu qu'aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; Qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; Qu'en vertu de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce à peine d'irrecevabilité ; Que selon l'article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' soulève le rejet des conclusions notifiées par M. [W] le 08 février 2026 ; Que lesdites conclusions sont plus importantes de deux pages par rapport aux conclusions notifiées par M. [W] le 17 septembre 2025, dont le dispositif a été modifié seulement sur le montant des frais irrépétibles réclamés et dont la discussion n'est complétée que d'un développement plus étayé des moyens déjà soulevés dans les précédentes conclusions ; Que ces conclusions ont répliqué aux conclusions notifiées par l'intimé le 29 janvier 2026 ; Qu'elles ont par ailleurs été notifiées avant la clôture de l'instruction de l'affaire qui est intervenue par ordonnance rendue le 10 février 2026 ; Que l'intimé a répliqué aux dernières conclusions d'appelant par conclusions notifiées le 16 février 2026, par lesquelles il se limite à des précisions et formule une demande d'expertise ; Que, bien que l'appelant a notifié des conclusions deux jours avant la clôture de l'instuction, il ne soulève aucun élément ou argument nouveau que l'intimé n'aurait pu anticiper ; Que l'appelant n'étant pas opposé à la demande liminaire formulée par l'intimé, il conviendra de révoquer l'ordonnance de clôture aux fins d'accueillir les conclusions du 16 février 2026 ; Que la clôture sera prononcée au jour de l'audience de plaidoiries ; Sur le fond Attendu qu'à titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' forme des demandes tendant à infirmer et réformer des chefs définitivement jugés par la cour par son arrêt avant dire droit rendu le 12 juin 2024 et alors qu'il avait sollicité la confirmation du jugement de première instance en toutes ses dispositions dans ses conclusions d'intimé notifiées par voie électronique le 22 octobre 2021 et retenues par la cour de céans pour statuer par arrêt avant dire droit du 12 juin 2024 ; Que la cour ne pourra examiner que les moyens soulevés et les pièces produites à l'appui des prétentions des parties formées pour répondre aux sollicitations de la cour par arrêt avant dire droit du 12 juin 2024 et pour faire suite au sursis à statuer ; Attendu qu'un décompte arrêté au 1er octobre 2020 est produit aux débats par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]', celui-ci déduit de la somme de 5.529,34 euros comme retenue par le premier juge et confirmé par la cour, des régularisations au titre de l'appel de fonds de travaux du chemin d'accès, du remplacement de serrure, des travaux sur bâtiment A et des appels de fonds au titre de la purge des façades ; Que M. [W] a effectué un versement de la somme de 25.968,22 euros en 2021 ; Que ces régularisations et paiements effectués ont ramené le solde débiteur du compte copropriétaire de M. [W] à la somme de 11.767,71 euros ; Qu'il résulte de la comparaison des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' a correctement procédé aux régularisations qu'il se devait de faire et n'a retenu que les charges légitimement imputables à M. [W] ; Qu'il y a donc lieu de condamner M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]', pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.767,71 euros arrêtée au 1er octobre 2020, dernier appel de fonds inclus ; Que le jugement entrepris sera ainsi réformé sur ce point ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier qu'il subit du fait de la résistance abusive et non fondée de M. [W] ; Que, pour autant, il résulte des éléments précédents et des précédentes décisions, même si le décompte manque de clarté et que des charges lui étaient injustement imputées, que M. [W], es qualité de copropriétaire, se devait de payer ses charges de copropriété quitte à saisir la justice aux fins de régularisation de la situation comptable ; Qu'il est défaillant depuis de nombreuses années dans le respect de ses obligations ; Qu'il convient donc de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]', pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Qu'il convient donc de confirmer le jugement sur ce point ; Attendu que M. [W] devra supporter les frais de recouvrement de créance au titre des charges générales d'administration conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d'appel ; Qu'il y a lieu par ailleurs de confirmer le jugement sur ce point ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' sera condamné à verser à M. [W] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Qu'il y a lieu par ailleurs de confirmer le jugement sur ce fondement ;