Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 7 mai 2026 — n° 25/11959

PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Rejette les autres demandes, Condamne la société [X] [S] [K] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2020, la société Jaca 2 a loué à la société [X] [S] [K] un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété. Par exploit du 6 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75011), ci-après le syndicat des copropriétaires, a fait assigner la société [X] [S] [K] [A] la société Jaca 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [K] aux fins de voir : Enjoindre aux sociétés défenderesses de faire réaliser sous la maîtrise d''uvre de l'architecte de l'immeuble des travaux de remise en état de la devanture par un entrepreneur agréé par le syndic ou l'architecte de l'immeuble, sous astreinte prononcée solidairement ou in solidum de 500 euros par jour de retard ; Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux coûts de cette remise en état, de ces travaux [A] des honoraires de maîtrise d''uvre de l'architecte de l'immeuble ; Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire, la société Jaca 2 n'ayant pas comparu, en date du 13 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de [K] a : Ordonné à la société [X] [S] [K] de remettre en état la façade de la boutique constituant les lots n°201 [A] 202 du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 4], en déposant les deux grilles d'aération positionnées en imposte du châssis vitré central [A] en les remplaçant par des vitrages incolores, ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, [A] ce, jusqu'au vote d'une résolution autorisant une telle installation ou à défaut, pendant une durée maximale d'une année ; Rejeté le surplus des demandes ; Condamné la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société [X] [S] [K] aux dépens de l'instance ; Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 7 juillet 2025, la société [X] [S] [K] a relevé appel de cette décision, intimant le syndicat des copropriétaires uniquement. Dans ses dernières conclusions remises [A] notifiées le 23 février 2026, la société [X] [S] [K] demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : Infirmer l'ordonnance de référé du 13 février 2023 rendue par le tribunal judiciaire de [K] en ce qu'elle a : ordonné de remettre en état la façade de la boutique constituant les lots n°201 [A] 202 du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 6], en déposant les deux grilles d'aération positionnées en imposte du châssis vitré central [A] en les remplaçant par des vitrages incolores, ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision, [A] ce, jusqu'au vote d'une résolution autorisant une telle installation ou à défaut, pendant une durée maximale d'une année; Rejeté le surplus des demandes ; Condamné la société [X] [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile [A] aux dépens de l'instance ; Et statuant à nouveau, de : A titre principal, Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins [A] prétentions ; Dire [A] juger que les travaux qu'elle a réalisés ne constituent pas un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile ;

SUR CE, Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Selon l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l' assemblée générale des copropriétaires doit autoriser les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble [A] la violation du règlement de copropriété constitue une violation évidente de la règle de droit commandant la remise en état, sans qu'il n'y ait lieu, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code civil, de caractériser l'urgence de la situation. Au cas présent, le règlement de copropriété stipule en son article 7 que constituent des parties privatives « les portes palières, les fenêtres [A] portes-fenêtres, les persiennes [A] volets, stores [A] rideaux roulants » tandis que l'article 9 de ce règlement précise que « les portes d'entrées, les fenêtres [A] fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, [A] également les garde-corps, balustrades, rampes [A] barres d'appui des balcons [A] terrasses, ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat particulier statuant dans des conditions particulières de majorité sans que cela puisse être contraire aux règles d'urbanisme ». La société [X] [S] ne conteste pas l'installation de deux grilles d'aération au-dessus de la vitrine fixe de la façade du commerce donnant sur la rue en remplacement de deux vitres fixes, auparavant masquées par l'enseigne du précédent locataire. Elle ne conteste pas davantage que cette installation a été faite, certes avec l'accord de son bailleur, mais sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Le procès-verbal de constat établi par la selarl [P] [A] [J], commissaires de justice comporte les éléments suivants : « la devanture du local se compose de (de gauche à droite) : Une devanture fixe (à gauche de la porte), équipée d'un vitrage, Une porte vitrée d'accès au local, simple battant, Un châssis fixe vitré, Deux grilles d'aération en imposte du châssis fixe, Un panneau avec grille d'aération (à l'extrême droite) ». Or, il apparaît que cette nouvelle installation qui consiste bien en la substitution des deux grilles d'aération à deux vitres fixes, entre dans la liste fournie par l'article 9 du règlement de copropriété, soit deux fenêtres, peu important qu'elles ne soient pas ouvrantes, ce que d'ailleurs le règlement de copropriété n'exige pas. Il doit être relevé de plus, avec l'évidence requise en référé, que l'installation litigieuse modifie de façon certaine, l'harmonie de l'immeuble pour se situer en devanture, les grilles de couleur sombres ayant été substituées à des vitres incolores ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat précité. C'est donc par des motifs exacts [A] pertinents en fait comme en droit, que la cour approuve, que le premier juge a considéré que les travaux exécutés en juillet 2021 par la société [X] [S] [K] sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires dès lors qu'il est avéré que ces travaux n'ont pas été préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle les a refusés par son vote du 16 décembre 2025 [A] ne les a pas ratifiés a posteriori. Le défaut d'autorisation des travaux est d'ailleurs à lui seul constitutif d'un trouble manifestement illicite, de sorte qu'est indifférent le fait que ces travaux aient été autorisés par le bailleur, [A] qu'ils aient été rendus nécessaires par l'activité de « salon de thé » qui aurait exigé une mise aux normes, laquelle n'est de surcroît pas démontrée. Enfin, la société [X] [S] [K] soutient vainement que les travaux de remise en état ont été réalisés, alors qu'elle produit pour l'établir des photographies non datées [A] une attestation d'une société BA BTP Location indiquant que des travaux de remise en état de deux fenêtres de la vitrine [A] la pose de vitrage sur châssis auraient été effectués, cette attestation n'étant corroborée ni par un devis ni par une facture, de sorte que leur réalité est insuffisamment démontrée [A] qu'il ne peut être considéré, au jour où la cour statue, que le trouble manifestement illicite aurait cessé. En conséquence l'ordonnance entreprise sera confirmée, la remise en état des lieux sous astreinte étant seule à même de réparer le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires, [A] l'astreinte provisoire ayant été justement estimée par le premier juge, la cour n'étant saisie d'aucune demande de liquidation de cette astreinte. Sur les autres demandes de la société [X] [S] [K] S'agissant des demandes dites complémentaires de la société [X] [S] [K], celles-ci sont justifiées selon elle par l'évolution du litige. Cependant, s'agissant en premier lieu de la demande tirée d'un abus de majorité lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2025, l'appelante se contente d'indiquer que le refus qui lui a été opposé serait dépourvu de motif légitime [A] entrepris uniquement dans le dessein de lui nuire, ce, alors qu'il convient de rappeler qu'aucune demande préalable n'a été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires, qui reste libre d'accepter ou non la pose d'une installation, de sorte que le défaut de motif légitime [A] l'intention de nuire ne sont pas établis. Par ailleurs, il résulte de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 que si en cas de refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux prévus à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er, encore faut-il que la demande du copropriétaire intervienne avant la réalisation desdits travaux. Ce droit n'appartient tout d'abord qu'au copropriétaire [A] non au locataire qu'est la société [X] [S] [K], étant précisé au surplus que l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas refusé l'autorisation préalable de ces travaux mais leur ratification a posteriori, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit non plus à une telle demande. Par ailleurs, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée générale compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. S'il en résulte une obligation pour le syndic de porter la question à l'ordre du jour de l'assemblée, le syndic n'étant pas juge de la valeur [A] de l'opportunité de la question, ce droit appartient également aux copropriétaires strictement, de sorte qu'il ne peut être fait droit à cette demande formée par la locataire des lieux.