Cour d'appel, chambre 1 section 3, 7 mai 2026 — n° 24/02088

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure Mme [X] [Y] et M. [N] [R] sont propriétaires indivis au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 4], du lot 512, correspondant à un appartement qu'ils donnent en location via la plateforme Airbnb. Par courrier du 23 juillet 2021, la société [F], syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a informé Mme [Y] et M. [R] de l'interdiction de transiter par la plate-forme Airbnb pour des locations dans l'immeuble, puis, par un courrier du 20 septembre 2021, elle leur a demandé de supprimer les annonces de location de courte durée de leur appartement de tout site. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 31 janvier 2022, une résolution a été adoptée autorisant le syndic à ouvrir une procédure à l'encontre de Mme [Y] et M. [R] pour leur faire respecter les dispositions du règlement de copropriété interdisant la location de type Airbnb. Par courrier recommandé du 18 mars 2022, Mme [Y] et M. [R] ont mis en demeure la société [F], en sa qualité de syndic, de procéder à l'annulation de la délibération n°13 comme étant atteinte d'illégalité. Cette mise en demeure étant restée vaine, Mme [Y] et M. [R] ont, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2022, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Renaissance devant le tribunal judiciaire de Cambrai en annulation de la résolution litigieuse et indemnisation de leurs préjudices. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Cambrai a : - dit n'y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 1 à 5 produites par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 4], - déclaré recevable l'action en nullité de la résolution n°13 votée par «l'AGE en date du 2021» engagée par M. [R] et Mme [Y] et sur le fond, la dit bien fondée ; - annulé la décision n°13 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] Renaissance du lundi 31 janvier 2022 ; - rejeté comme non fondée, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] d'ordonner sous astreinte à M. [R] et Mme [Y] de cesser l'activité de location à courte durée concernant leur lot 512 ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à M. [R] la somme de 1 800 euros à titre de réparation du préjudice moral ; - rejeté comme non-fondée en faits la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de M. [R] et Mme [Y] sur le fondement du trouble anormal de voisinage ; - «rejeté les parties plus amples et contraires» ; -condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à M. [R] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens. Par déclaration du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait appel de ce jugement. La clôture a été prononcée le 9 mars 2026. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de - infirmer le jugement en ce qu'il a : - annulé la décision n°13 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] Renaissance du lundi 31 janvier 2022 ; - rejeté comme non fondée, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] d'ordonner sous astreinte à M. [R] et Mme [Y] de cesser l'activité de location à courte durée concernant leur lot 512 ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à M. [R] la somme de 1 800 euros à titre de réparation du préjudice moral ; - rejeté comme non-fondée en faits la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de M. [R] et Mme [Y] sur le fondement du trouble anormal de voisinage,

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire il convient de relever que la recevabilité de l'action de M. [R] et Mme [Y] n'est plus contestée et que ni la déclaration d'appel ni les premières conclusions ne critiquent le chef du jugement ayant déclaré recevable leur action en nullité de la résolution n°13 votée par l'assemblée générale des copropriétaires, sur laquelle la cour n'a donc pas à statuer. -Sur l'abus de droit En vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1965, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision d'assemblée générale. Tel est notamment le cas d'une action tendant à imposer à un copropriétaire le respect des clauses du règlement de copropriété (3e Civ, 26 février 1975, n° 73-14.222). Selon l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est pas autrement ordonné par la loi. Le pouvoir de décision de l'assemblée générale n'est limité que par la sanction de l'abus de majorité, qui ne peut entrainer l'annulation d'une décision d'assemblée générale que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, publié ; 3e Civ., 25 mai 2023, pourvoi n° 22-14.180). Le juge saisi d'une demande d'annulation d'une résolution mandatant le syndic pour agir en justice, peut seulement se prononcer sur la régularité de la décision, mais non sur le bien ou mal fondé de l'action envisagée (3e civ 13 novembre 2013, n° 12-24.91, publié). En l'espèce, les copropriétaires de l'immeuble la Renaissance ont, lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2022, voté la résolution n°13, prévoyant que «L'assemblée générale autorise le syndic, la SAS [F], à ouvrir une procédure à l'encontre de M/Mme [R] [Y], propriétaires du lot 512, pour leur faire respecter les dispositions du règlement de copropriété interdisant la location de type Airbnb.» Le syndicat des copropriétaires considère en effet que le réglement de copropriété qui, d'une part, interdit les activités commerciales, d'autre part, confère à l'immeuble un caractère résidentiel et oblige les copropriétaires à aviser le syndic de l'existence d'un bail et de tout changement de locataire, interdit les locations saisonnières de type Aibnb. M. [R] et Mme [Y] contestent cette lecture du règlement de copropriété (pièces n°3 et 5), soutenant qu'il n'interdit pas expressément et dans des termes clairs ce type de location et n'ont pas donné de suite favorable aux mises en demeure de cesser ce type de location adressées par le syndic de la copropriété. Il doit être observé qu'il ressort des attestations produites aux débats que plusieurs copropriétaires ou locataires de l'immeuble se plaignent de désagréments liés à ces locations et ont déposé des plaintes. Il apparaît donc que la résolution litigieuse tend bien au respect du règlement de copropriété et vise à faire trancher au fond le litige relatif à l'interprétation de ce règlement, ce qui permettra que le tribunal détermine si le règlement de copropriété interdit effectivement ce type de location. Elle n'est, à l'évidence , pas contraire à l'intérêt collectif et n'a pas favorisé un copropriétaire au détriment d'un autre. M. [R] et Mme [Y] soutiennent que cette résolution n°13 n'aurait pas été prise en parfaite connaissance de cause par les copropriétaires dans la mesure où la convocation à l'assemblée générale mentionne uniquement que la résolution doit être adoptée «conformément aux dispositions du règlement de copropriété» et que le procès-verbal de l'assemblée générale ne mentionne pas plus de motivation. En application de l'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. L'ordre du jour doit être suffisamment clair et précis pour que chaque copropriétaire puisse comprendre, en le lisant, la nature de la question sur laquelle l'assemblée sera appelée à se prononcer. Lorsque l'assemblée donne mandat au syndicat pour agir en justice, la résolution doit préciser le but de l'autorisation donnée, identifier les personnes à l'encontre desquelles cette action va être engagée et la nature de la procédure autorisée. En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale comme le procès-verbal de cette assemblée générale indique qu'elle autorise «le syndic, la SAS [F], à ouvrir une procédure à l'encontre de M/Mme [R] [Y], propriétaires du lot 512, pour leur faire respecter les dispositions du règlement de copropriété interdisant la location de type Airbnb». Il apparait donc que les copropriétaires, qui ont approuvé cette résolution par 8 votes pour, 3 votes contre et 2 abstentions, étaient clairement informés de la nature de l'action envisagée et des copropriétaires concernés et qu'ils disposaient d'une information suffisante pour prendre une décision. L'adoption du projet de résolution n° 13 ne procède donc d'aucun abus de majorité, justifiant son annulation, de sorte que M. [R] et Mme [Y] doivent être déboutés de leur demande en ce sens. Le jugement qui a annulé cette résolution doit donc être infirmé. - Sur la demande de M. [R] au titre de son préjudice moral L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, M. [R] soutient que l'adoption de la résolution abusive lui a causé un préjudice moral certain. Toutefois, cette résolution ayant été régulièrement adoptée, il ne pourra être fait droit à la demande d'indemnisation de M. [R] de ce chef. Le jugement sera infirmé sur ce point. - Sur la demande du syndicat des copropriétaires de mettre fin à l'activité de location de courte durée Le syndicat des copropriétaires soutient que les locations de courte durée auxquelles procèdent M. [R] et Mme [Y] contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété et au caractère résidentiel de l'immeuble et qu'ils doivent être condamnés sous astreinte à y mettre fin. Toutefois, compte tenu de l'absence d'interdiction expresse des locations Airbnb dans le règlement de copropriété et de la nécessité de faire trancher les divergences d'interprétation du règlement sur ce point, ce à quoi tend l'autorisation d'agir en justice approuvée par l'assemblée générale, il ne peut être fait droit en l'état à la demande du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, étant précisé qu'il n'appartient pas au juge et à la cour d'appel saisis de la demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale autorisant le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour faire respecter le règlement de copropriété, de se prononcer d'ores et déjà sur la conformité des locations Airbnb à ce règlement de copropriété. -Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires En application de l' article 544 du code civil, il est admis que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité de l'auteur du trouble anormal de voisinage n'est pas conditionnée à la démonstration d'une faute mais à l'anormalité du trouble causé. La victime du trouble doit à la fois établir l'existence d'un préjudice personnel, et la relation directe de causalité entre le trouble et son auteur.