Cour d'appel, chambre 1-2, 7 mai 2026 — n° 25/08374

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la SCI Oregon aux dépens de première instance ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [W] [D], [Adresse 11], à [Localité 2], courriel : [Courriel 1] avec pour mission de : - convoquer les parties en présence ; - se rendre sur les lieux et visiter les parcelles situées sur la commune de Saint Raphael appartenant aux parties au présent litige, et notamment celles cadastrées section AX n° [Cadastre 4] appartenant à la SCI Oregon, AX n° [Cadastre 3] appartenant à la copropriété [Etablissement 5], AX n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] appartenant à la copropriété le Hameau les pins ainsi que les parcelles voisines appartenant à la copropriété [Etablissement 4] et à la copropriété [Etablissement 3] II ; - se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment les actes d'acquisition des différentes parcelles ; - donner tout élément permettant d'apprécier un éventuel état d'enclave du fonds cadastré section AX n° [Cadastre 4] ; - dans l'affirmative, dire si l'enclave de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] résulte de la division d'un fonds et, le cas échéant, s'il préexistait à cette division ; - rechercher, dans cette première hypothèse, si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu'à la voie publique peut être établi sur les fonds divisés ; - dans l'affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l'assiette de cette servitude de passage permettant à la parcelle enclavée d'accéder à la voie publique ; - en toute hypothèse, rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu'à la voie publique peut être établi sur l'ensemble des fonds voisins, en ce compris les éventuels fonds divisés ; - dans l'affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l'assiette de cette servitude de passage permettant d'accéder de la parcelle enclavée à la voie publique en précisant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; - dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu'à la voie publique ; - dire si ce passage implique la réalisation de travaux sur le ou les fonds voisins concernés par le passage ; - dans l'affirmative, après avoir pris connaissance de la réglementation d'urbanisme, donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit, déterminer la nature des ouvrages à mettre en 'uvre pour permettre la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux et donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer le cours des travaux, la protection des personnes et des biens et les chiffrer ; - en toute hypothèse, évaluer le préjudice subi par le (s) propriétaire (s) du (des) fonds servant et fixer l'indemnité proportionnée au dommage causé due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage ; - répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir fait part, dans un pré-rapport, de ses premières conclusions et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ; - émettre tout avis entrant dans le cadre de sa mission ; Rappelle que pour l'accomplissement de cette mission, l'expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d'entendre toutes les personnes qu'il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ; Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan pour contrôler l'expertise ordonnée ; Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas d'empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d'office ; Dit que l'expertise sera organisée aux frais avancés de la SCI Oregon qui devra consigner auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan dans le mois de la présente décision une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ; Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ; Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ; Dit que l'expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu'il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan dans les quatre mois de l'avis de consignation, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ; Dit que l'expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ; Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l'expert sans attendre d'être sollicitée en ce sens et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ; Dit qu'il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan en cas de difficulté ; Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 5] et le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], représentés par leurs syndics en exercice, de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ; Condamne la SCI Oregon aux dépens de la procédure d'appel. La Greffière Le Président

*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2015, la société civile immobilière (SCI) Oregon a fait l'acquisition auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) [Etablissement 5] des parcelles cadastrées section AX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], constituant le lot n° 124 de la copropriété [Etablissement 5], situées [Adresse 9] à [Localité 1]. Suivant acte de scission de l'état descriptif dressé le 25 juillet 2016, la parcelle AX [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles, section AX n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], la parcelle AX [Cadastre 3] restant dans l'assiette de la copropriété [Etablissement 5] tandis que celle AX [Cadastre 4], appartenant à la société Oregon, en a été exclue. L'acte de vente stipule un rappel d'une servitude conventionnelle de passage consentie le 31 décembre 1975 sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (actuellement cadastrées AX [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]), fonds servants, au profit de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 10] (actuellement cadastrées AX [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), fonds dominants. La copropriété [Etablissement 1] a été édifiée sur les parcelles AX [Cadastre 7] et [Cadastre 9]. Il précise que l'assiette de cette servitude de passage est d'une largeur de 6 mètres environ et que ce chemin de 6 mètres de largeur partira de l'[Adresse 10] pour aboutir à la propriété anciennement cadastrée AX [Cadastre 10] en traversant la propriété cadastrée AX [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Par ordonnance rendue le 15 mars 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a désigné un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 5] et de la SARL [Etablissement 5] aux fins notamment de vérifier la réalité de l'empiétement dénoncé par la copropriété [Etablissement 1], de dire si le portillon installé dans la même zone que l'empiètement allégué ouvre sur les parties communes de l'ensemble immobilier du [Etablissement 1] et, dans l'affirmative, de dire si cet accès repose sur un droit de passage des propriétaires de la parcelle AX [Cadastre 2] (nouvellement cadastrées AX [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) sur celle AX [Cadastre 7] et décrire les travaux à réaliser pour remédier à l'empiétement et pour fermer l'accès susvisé en remplaçant le portillon par une clôture continue. Par ordonnance de référé du 20 novembre 2019 rendue à la demande de la société Oregon, les opérations d'expertise ont été étendues à cette dernière mais sa demande d'extension de mission a été rejetée. M. [I], expert judiciaire, a déposé son rapport le 19 février 2024. Soutenant que la parcelle AX [Cadastre 4] est enclavée, la société Oregon a, par exploits d'huissier en date des 13 et 27 août 2024, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 5], le syndicat des copropriétaires [Etablissement 4] et le syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II, pris en la personne de leur syndic en exercice, aux fins de désignation d'un expert avec mission habituelle en matière de désenclavement. Par acte d'huissier en date du 25 octobre 2024, la société Oregon a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II, pris en la personne de son véritable syndic en exercice, aux mêmes fins. Par ordonnance en date du 4 octobre 2024, le juge des référés près du tribunal judiciaire de Draguignan, après jonction des deux procédures : - a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Oregon et l'a déboutée de ses demandes ; - l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise judiciaire Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine. Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement in susceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que la parcelle AX n° [Cadastre 4] appartenant à la société Oregon est issue de la division de la parcelle plus grande AX n° [Cadastre 2] en deux parcelles AX n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Au Nord de la parcelle AX n° [Cadastre 4], se trouve la parcelle cadastrée AX [Cadastre 11] (lot de lotissement privatif bâti clos), à l'Est, la parcelle AX n° [Cadastre 8] (bois et jardin), à l'Ouest, la parcelle AX n° [Cadastre 3] (copropriété [Etablissement 5]) et au Sud, les parcelles AX n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] (copropriété [Etablissement 1]). La parcelle AX n° [Cadastre 4] n'a donc aucune issue sur la voie publique, et notamment sur l'[Adresse 10]. Il n'est pas contesté qu'une servitude de passage dessert les parcelles appartenant à la copropriété [Etablissement 1] au profit de la copropriété [Etablissement 5]. Ce chemin, qui est de 6 mètres de largeur, part de l'[Adresse 10] pour aboutir à la propriété de la copropriété [Etablissement 5] en traversant la propriété de la copropriété [Etablissement 1]. Dès lors que la parcelle appartenant à la société Oregon est issue de la division d'une parcelle plus grande qui appartenait à la copropriété [Etablissement 5], la société Oregon ne peut en principe demander un passage que sur le terrain de la copropriété [Etablissement 5]. En effet, en application de l'alinéa 1 de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Il reste que la société Oregon verse aux débats un rapport de consultation dressé par M. [L] [Q], géomètre-expert. Il indique qu'à la requête de la société Oregon, propriétaire de la parcelle AX [Cadastre 4], il a été chargé d'étudier l'accessibilité à sa parcelle. Il constate que l'accès par les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 3], soit par la copropriété [Etablissement 5], n'est pas possible. En empruntant la voie existante, qui suppose de passer par un portail qui se situe à l'entrée de la copropriété, il constate que les constructions (box de garages) et aménagements (place de stationnement) réalisés sont de nature à interdire l'accès à la voie sans travaux de grande ampleur. En revanche, il relève que la parcelle de la société Oregon borde la voirie traversant la parcelle de la copropriété [Etablissement 1]. Il relève que seuls des emplacements de stationnement et éventuellement un pin séparent la parcelle de la société Oregon de la voirie en question. Il considère que ce chemin, en allant jusqu'au transformateur, permettrait à la société Oregon d'accéder à sa parcelle. Or, l'alinéa 2 de l'article 684 du code civil énonce que, toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable, lequel dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Si la règle de la priorité aux fonds divisés s'impose même si le trajet sur le terrain divisé est plus long ou plus coûteux que chez un voisin tiers, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas possible, en l'état des pièces versées aux débats, d'exclure une impossibilité, pour des raisons techniques, de créer un passage sur le terrain appartenant à la copropriété [Etablissement 5] issue de la division. L'action initiée par la copropriété [Etablissement 1] ayant donné lieu au rapport d'expertise judiciaire de M. [I] en date du 13 février 2024 avait pour but de déterminer la réalité d'un empiètement résultant d'un grillage et d'un portillon installés sur la servitude de passage susvisée ainsi que de vérifier un éventuel droit de passage. Il n'a jamais été question pour l'expert de se prononcer sur les possibilités de passage par la société Oregon pour accéder à sa propriété, l'extension de la mission qu'elle a sollicitée en ce sens ayant été refusée à plusieurs reprises. Il convient de relever que, par un dire en date du 4 mai 2022, la copropriété [Etablissement 1] indiquait à l'expert s'opposer à la demande d'extension sollicitée par la société Oregon dès lors que la mission initiale visait la vérification d'un éventuel droit de passage et la position du grillage et du portillon et qu'il appartenait à la société Oregon de solliciter une nouvelle mesure d'instruction. Dans ces conditions, l'action en désenclavement qu'envisage d'exercer la société Oregon n'est pas manifestement vouée à l'échec. Cette action peut non seulement être exercée à l'encontre de la société [Etablissement 5], propriétaire de la parcelle issue du même terrain d'origine que celui acquis par la société Oregon, en application de l'article 684 du code civil susvisé, mais également à l'encontre de tous ses autres voisins, qui séparent le terrain de la société Oregon de la voie publique, même non contigus, en application de l'article 682 du code civil. L'expertise judiciaire sollicitée visant à étudier toutes les possibilités de passage, en précisant le trajet le plus court et le moins dommageable en application de l'article 683 du code civil, il est utile que l'expertise soit réalisée au contradictoire de tous les voisins entourant la propriété de la société Oregon. Dans ces conditions, la société Oregon justifie d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise au contradictoire de l'ensemble des intimés afin de faire constater et établir, le cas échéant par la juridiction du fond, une servitude de passage qui permettrait de désenclaver la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4], d'en déterminer l'assiette et d'en évaluer le coût. Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise et d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée.