Cour d'appel, chambre 1-5, 7 mai 2026 — n° 23/14437

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement, en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette toute autre demande Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 2], à payer à la société Aixoise des Viandes la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Adresse 2], aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT N° RG 23/14437 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La société Aixoise des Viandes a pour activité le commerce de boucherie, charcuterie, triperie et volailles sous le nom commercial de Boucherie SAMBUC et exerce son activité dans un fonds de commerce lui appartenant, situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] ' [Adresse 2] à [Localité 1]. Le local, qu'elle louait à Madame [L] et maintenant à Madame [E] [D], est composé d'une partie en rez-de-chaussée affectée à la découpe, au stockage frigorifique et à la vente, ainsi qu'une seconde partie, au premier étage de l'immeuble, affectée à un usage de bureau et de vestiaire. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a pour syndic le Cabinet SADA, dont le siège est situé à [Adresse 3]. Le 17 septembre 2008, une fuite sur la colonne des eaux usées de l'immeuble a été constatée, causant des désordres dans le local de la société Aixoise des Viandes. Une seconde fuite a été constatée au mois de décembre 2008. N° RG 23/14437 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS Se plaignant de désordres intervenus suite à deux autres dégâts des eaux intervenus en décembre 2009 et juillet 2010, la société Aixoise des Viandes a fait assigner en référé d'heure à heure, le 8 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] afin qu'un expert judiciaire soit désigné. Par ordonnance du 13 juillet 2010, M. [Y] [W] a été désigné comme expert et a rendu son rapport le 29 août 2012. Se plaignant de deux nouveaux désordres, les 23 mars et 30 novembre 2013, la société Aixoise des Viandes a, le 15 janvier 2024, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] afin de le voir condamner à réaliser les travaux sur le réseau d'eaux usées sous astreinte. Par ordonnance du 10 mars 2014, le président du tribunal judiciaire de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à réaliser les travaux préconisés par M. [W] sous astreinte et a autorisé la société Aixoise des Viandes à consigner sur un compte séquestre ouvert à la CARSAM, la moitié du montant des loyers jusqu'à exécution des travaux en ce incluse la réfection du sol, partie privative. Par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 12 mars 2015, la décision a été confirmée sur la réalisation des travaux sous astreinte mais réformée sur la consignation des loyers. Suite à la réalisation des travaux entre le 18 avril et le 26 avril 2014, la société Aixoise des Viandes a fait assigner Madame [E] [D] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a : - déclaré irrecevable l'action de la société Aixoise des Viandes à l'encontre de Madame [E] [D], - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des viandes, la somme de 11 130,86 euros TTC au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2018, - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 7 653 euros TTC au titre du préjudice financier, - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SADA, à payer à la société Aixoise des Viandes, la somme de 5 000 euros TTC au titre du préjudice de jouissance, - débouté la société Aixoise des Viandes de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

MOTIFS Sur l'origine des désordres et l'usage d'une canalisation horizontale par la société Aixoise des Viandes, L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « (') Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il est rappelé qu'en l'espèce, au vu des pièces produites aux débats : un premier dégât des eaux est survenu le 17 septembre 2008, provenant d'une fuite sur la colonne des eaux usées de l'immeuble, ayant donné lieu à un constat amiable de dégâts des eaux dressé entre le cabinet Sada, syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la société Aixoise des Viandes et à un rapport d'expertise du cabinet [T], mandaté par l'assureur de la société Aixoise des Viandes. Un premier plombier est intervenu le 19 septembre 2008, mandaté par la société Aixoise des Viandes puis, en raison de l'inefficacité de son intervention (une partie du plafond de la boucherie s'est effondrée), un deuxième plombier, la société Monte-Cristo, a été mandatée par le syndic ; la réparation de la colonne des eaux usées de la copropriété, qui était fendue, n'a pas tenu et de nouvelles fuites ont affecté le local de la boucherie accueillant du public ; une demande pour des réparations ont été adressées par la boucherie au syndic, le 22 septembre 2008 et le 28 novembre suivant, en raison de la persistance des fuites d'eau dans le local de la boucherie ; un deuxième dégât des eaux est survenu le 16 décembre 2008, provenant, selon le rapport d'expertise du cabinet [T], d'infiltrations au travers du solin d'une cheminée située en toiture du bâtiment ; la boucherie a adressé trois courriers au syndic les 12 janvier, 22 janvier et 27 février 2009, ce dernier courrier déplorant une absence de réponse et interrogeant le syndic sur l'état d'avancement des travaux concernant les deux dégâts des eaux, à compter du 9 décembre 2009, de nouveaux écoulements d'eau ont affecté la surface de vente du premier étage de la boucherie, qui ont été constatés selon un rapport d'expertise du cabinet [T] selon lequel le plafond du coin « plonge » était détrempé et le mur du premier étage, gorgé d'eau, concluant à l'existence de nouveaux sinistres ou de réparations mal effectuées ; le syndic a été destinataire de deux courriers, de l'expert mandaté par l'assureur de la copropriété et de l'expert [T] mandaté par l'assureur de la boucherie, le 10 février et le 15 avril 2010, ce dernier courrier déplorant l'absence du syndic lors des opérations d'expertise, le préjudice réel subi par la boucherie, l'absence de réactivité du syndic et la demande qui lui a était faite par ce courrier, de prendre des mesures pour que cessent les écoulements, sous huit jours, sauf à ce que l'assureur « protection juridique » intervienne à son encontre, le 5 juillet 2010, un dégât des eaux a affecté la boucherie par l'effondrement d'une partie du plafond du local du rez-de-chaussée, dédié à la vente, blessant l'un des salariés touché à l'épaule par la partie du plafond qui a cédé sous le poids de l'eau et endommageant une balance électronique et les soubassements des vitrines frigorifiques ; par courrier du même jour, la société Aixoise des Viandes a écrit au syndicat pour déplorer qu'il n'ait pas donné suite à ses six dernières correspondances, dont l'une, en recommandé, du mois de septembre 2008 au mois de février 2009, pour déplorer qu'il ne se soit pas rendu à la convocation pour l'expertise contradictoire qui s'est déroulée le 10 janvier 2010, fustigeant sa négligence par l'absence de travaux de réparation durable malgré les constats faits par l'expert, qui a occasionné les dommages dont il est fait état mais aussi la fermeture de la boucherie au public, pour une durée indéterminée, précisant enfin qu'une entreprise d'assainissement a déclaré que la colonne des eaux usées de l'immeuble été entièrement bouchée, le 23 mars 2013, de nouveaux débordements sont survenus dans le local commercial de la boucherie, provoquant l'intervention en urgence de la société BF Assainissement qui a procédé au débouchage de la canalisation horizontale, le 30 novembre 2013, d'autres débordements sont survenus provoquant l'intervention de la même société qui a débouché la même canalisation, en partant du siphon de pied en rue vers le pied de la canalisation des eaux usées, comme lors de son intervention précédente. Il résulte du rapport de l'expert judiciaire de M. [W], du 29 août 2012, que s'agissant du sinistre du 5 juillet 2010, constitué par l'effondrement du faux plafond, qui a engendré la fermeture du magasin, la canalisation verticale recevant les eaux usées et les eaux vannes des logements du troisième au sixième étage, a été repris en PVC par les copropriétaires au cours des travaux de rénovation, que depuis, la courette intérieure de l'immeuble dans laquelle se trouve cette canalisation verticale, a été privatisée, que ce sinistre est le fait de l'obturation de la canalisation des eaux usées du WC de l'appartement mitoyen du premier étage, constatée et réparée par le plombier de la copropriété, M. [U] ; que le réseau du rez-de-chaussée au premier étage est d'origine, que tout le réseau et ses connexions qui sont des parties communes, doivent être entièrement changés ; qu'une investigation par caméra, du réseau des eaux usées de l'immeuble, a relevé la présence de cassures sur une partie enterrée, sous le dallage du local commercial où une réparation partielle est à envisager ; que lors de la mise en charge de la colonne, des fuites d'eau sont apparues et que la colonne de descente des eaux usées, au niveau du premier étage, est en très mauvais état ; que la présence du réseau dans le faux plafond nécessite la reprise de la descente des eaux usées avec les connexions de la copropriété, parties communes. N° RG 23/14437 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGBS Les sinistres subis par la société Aixoise des Viandes proviennent donc de la dégradation du réseau vertical de colonnes de descente des eaux usées et cassures sur la canalisation principale. L'expert a préconisé la réparation du tuyau d'évacuation des eaux usées du premier étage au rez-de-chaussée, ainsi que la réparation du réseau enterré (réseau horizontal depuis le siphon de la rue et sous le terre-plein du local commercial). Les travaux ont été effectués et achevés le 26 avril 2014. L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ». L'appelant soutient en l'espèce que les raccordements à la colonne d'évacuation principale situés au premier étage, ne relèvent pas de sa responsabilité puisqu'ils constituent des parties privatives dont les travaux relèvent de la responsabilité du propriétaire, qui a choisi de ne pas les exécuter, ajoutant qu'il existait un doute sérieux sur l'efficacité de ces travaux au regard de l'utilisation non conforme faite par la société Aixoise des Viandes, qui procédait à l'évacuation de déchets issus de son activité de boucherie, dans des canalisations prévues pour de simples habitations. Et d'expliquer pourquoi il n'a pas immédiatement fait procéder aux travaux préconisés par l'expert et ne les avoir finalement votés que par assemblée générale du 27 septembre 2013, en précisant que cela ne vaut pas reconnaissance de responsabilité mais simplement exécution d'une décision de justice. L'appelant fait valoir que l'expert judiciaire M. [W], a constaté dans le faux plafond, sous le plancher en bois, la liaison du WC du premier étage vers la colonne de l'immeuble et la liaison sur un Y, colonne de l'immeuble en dérivation en fonte.