Cour d'appel, chambre 1-7, 7 mai 2026 — n° 23/08202

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement déféré ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE la SCI [Localité 1] à verser à Mme [S] [N] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE la SCI [Localité 1] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

* * * * FAITS ET PROCEDURE Le lot n°9 du lotissement du 'château [Localité 1]', composé de deux villas jumelles et jardin attenant, a fait l'objet, en 1962, d'une division pour être vendu en deux lots distincts avec établissement d'un règlement de copropriété. La SCI [Localité 1] est propriétaire du lot n° 1 et Mme [N] du lot n° 2. La SCI [Localité 1] est en outre propriétaire, depuis le 27 août 2009, d'une parcelle contiguë avec celle du lot n° 2. Par ordonnance du 02 mai 2016, Maître [W] [V] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires. Le 06 février 2019, le juge des référés a condamné la SCI [Localité 1] à démolir deux piliers implantés au côté d'un portail, à supprimer leur ornementation, à supprimer deux rideaux végétaux synthétiques ainsi que quatre sculptures de lion installées sur le toit terrasse. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 février 2020, qui y a apporté des précisions. Se plaignant d'actions judiciaires répétées formées par Mme [N], la SCI [Localité 1] a fait assigner cette dernière par acte du 16 avril 2021, aux fins d'interprétation du règlement de copropriété. Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a : - débouté la SCI [Localité 1] de ses demandes, - débouté Mme [S] [N] de ses demandes, - débouté toutes les parties du surplus de leurs demandes, - condamné la SCI [Localité 1] à payer à Mme [N] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI [Localité 1] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le premier juge a rejeté la demande de la SCI [Localité 1] tendant à interpréter le règlement de copropriété. Il a indiqué que dans l'acte authentique de vente du premier juillet 2009 de la SCI [Localité 1], il était noté que la partie litigieuse, constituant 'une bande de terre de 36, 40 m² environ, située à la limite nord-ouest de la propriété' était une partie commune servant de 'voie d'accès au lot n° 1" . Il a précisé que le règlement de copropriété du 08 juin 1962 énonçait clairement l'existence 'd'une jouissance exclusive' de ce terrain, et rappelait qu'il était commun. Il a considéré qu'aucune interprétation ne pouvait être sollicitée puisqu'il était clair que le terrain en cause était commun. Il a rejeté la demande de la SCI [Localité 1] tendant à voir dire que le règlement de copropriété lui aurait attribué un droit d'être dispensé de toute autorisation de l'assemblée générale, en soulignant qu'un tel droit ne découlait de rien. Par déclaration du 19 juin 2023, la SCI [Localité 1] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. Mme [N] a constitué avocat. Ni le syndicat des copropriétaires, ni Maître [V], administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, n'ont constitué avocat. Les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées, tout comme la déclaration d'appel. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI [Localité 1] demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau : - de juger qu'il résulte de l'interprétation du règlement de copropriété du 08 juin 1962 que le droit de jouissance exclusif et particulier constitue un droit privatif sur le terrain attenant, - de juger que le terrain attenant au lot n° 1 appartenant à la SCI [Localité 1] constitue une partie privative réservée à son usage exclusif, subsidiairement, - de juger que le règlement de copropriété a créé un droit réel la dispensant de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en cas de travaux sous réserve de ne pas affecter l'aspect extérieur de l'immeuble et d'être conforme à la destination de l'immeuble, - de dire n'y avoir lieu à la remise en état du portail imposé par l'ordonnance du juge des référés du 06 février 2019,

MOTIVATION La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. *** Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l'appelant, qu'il soit principal ou incident, doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel. L'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel est déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de ses conclusions, Mme [N] ne sollicite pas l'infirmation du jugement déféré. *** La SCI [Localité 1] sollicite l'interprétation du règlement de copropriété. Ce règlement, édicté en 1962 est de valeur contractuelle entre les parties. Les règles qui s'appliquent en matière d'interprétation sont celles des articles 1156 et suivants du code civil, dans leur rédaction alors applicable. En insérant un article 6-3 dans la loi du 10 juillet 1965, la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 avalise tant la notion de «partie commune à jouissance exclusive» que son régime, qui découlent tous deux d'une construction jurisprudentielle. Ainsi, les parties communes à jouissance exclusive existaient avant même la loi du 10 juillet 1965. L'existence des parties communes à jouissance privative se déduit de ce qui peut être mentionné dans le règlement de copropriété et de la construction jurisprudentielle. Il y a lieu également de rappeler que les parties communes réservées à l'usage exclusif d'un copropiétaire ne constituent pas des parties privatives. L'état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété, énonce que le lot n° 1 se compose de la partie sud de la propriété, soit 'la pleine propriété d'une villa jumelle composée : - d'un rez-de-jardin comprenant : entrée, garage, cave et chaufferie. - d'un premier étage comprenant : entrée, salle de séjour avec balcon, cuisine, salle d'eau et WC. - d'un deuxième étage comprenant : entrée, trois pièces dont une avec balcon et salle de bains; terrasse au dessus. La jouissance exclusive et particulière du terrain attenant, en nature de jardin. Le tout d'une superficie de (...). Figurant sous teinte rouge au plan de masse (..). Et les Cinquante/Centièmes (...) de la propriété du sol. Ce lot aura son entrée indépendante sur le [Localité 6] de Provence, telle qu'elle figure au plan de masse ci-annexé'. Le règlement de copropriété stipule, à l'article premier, portant sur les choses communes que : - seront considérées comme choses communes : 1° - le sol des constructions et le terrain attenant, sauf la réserve de jouissance ci-dessus stipulée. 2° - une bande de terrain de Trente six mètres carrés quarante quatre environ, située à la limite nord-ouest de la propriété, confrontant l'ancien lot numéro onze du lotissement et le chemin de provence. Bien que partie commune, cette bande de terrain servira de voie d'accès au lot numéro UN et sera fermée par un portail sur le chemin de Provence. Elle figure en outre sous teintes bleue et rouge, au plan de masse ci-annexé. 3° - le mur de clôture séparatif des deux villas jumelles et les murs de clôture de l'entière propriété.(...). 5° - enfin, d'une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un des lots et qui sont communes, suivant les lots et les usages. L'état descriptif de division est annexé et intégré dans le règlement de copropriété. Il a donc valeur contractuelle. Le règlement de copropriété a été établi avant la loi du 10 juillet 1965. Il ressort, sans qu'il soit besoin d'interpréter ce règlement, que le jardin du lot n° 1 n'est pas visé comme faisant partie de la pleine propriété de ce lot ; le lot n° 1 bénéficie de la jouissance exclusive et particulière du terrain attenant, en nature de jardin. Le règlement de copropriété permet de comprendre, sans besoin d'une interprétation puisqu'il n'est ni obscur, ni susceptible d'avoir plusieurs sens, que le terrain attenant au lot n° 1 en nature de jardin est une partie commune avec droit de jouissance privative, accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché, tout comme la bande de terrain qui sert de voie d'accès au lot n° 1. C'est à tort que la SCI [Localité 1] estime bénéficier d'un droit sui generis lui permettant d'être dispensée d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale lorsqu'elle souhaite effectuer des travaux affectant les parties communes. C'est à tort également qu'elle sollicite de la cour qu'elle dise' n'y avoir lieu à la remise en état du portail imposée par l'ordonnance du juge des référés du 06 février 2019 et n'y avoir lieu au retrait de quatre statues et rideaux végétaux imposé par l'ordonnance du juge des référés du 06 février 2019" , étant précisé que l'ordonnance du 06 février 2019 a été confirmé un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 06 février 2020, qui y a ajouté quelques précisions. Par ailleurs, il n'est pas contesté que le pilier droit du portail sur lequel la SCI [Localité 1] a fait des ouvrages, est situé sur une partie commune. Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles La SCI [Localité 1] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [N] les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné la SCI [Localité 1] aux dépens et au versement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. La SCI [Localité 1] sera en outre condamnée à verser à Mme [N] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.