Cour d'appel, 5e chambre civile, 12 mai 2026 — n° 24/00123

PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans la limite de la saisine, Infirme le jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande en nullité de l'assignation introductive d'instance présentée par la SAS Biaxes, Rejette toute autre demande de la SAS Biaxes, Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Béziers afin qu'il soit statué au fond, Condamne la SAS Biaxes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS Biaxes aux entiers dépens de l'instance. Le Greffier Le Président

* * * EXPOSE DU LITIGE Par acte du 12 juin 2013, M. [M] [V] et Mme [X] [D] [F] ont donné à M. [Y] [E] à bail commercial un local en rez-de-chaussée de l'immeuble, situé [Adresse 1] à [Localité 1]. La destination des lieux est ainsi précisée : « le locataire pourra exercer l'activité de commerce de détail de charcuterie, salaisons, volailles, 'ufs, gibiers, fruits et légumes, conserves, vin et tout produit alimentaire en sédentaire et ambulant ». Par acte authentique du 23 octobre 2014, les copropriétaires de l'immeuble, situé [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 1], dont M. [M] [V], ont fait dresser un état descriptif de division et un règlement de copropriété aux termes duquel la SARL Capigi a été désignée comme syndic jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires. Par acte du 15 novembre 2019, la SAS Biaxes a fait l'acquisition auprès de la SARL Coucourus Volailles, du fonds de commerce exploité sous l'enseigne « Coucourus Volailles » au rez-de-chaussée de l'immeuble, situé [Adresse 1] à [Localité 1]. A l'occasion de l'assemblée générale du 15 mars 2021, ont été adoptées la résolution n°6 relative au renouvellement du mandat de syndic de la SARL Capigi jusqu'au 21 mars 2024, ainsi que la résolution n°12 visant à autoriser le syndic à ester en justice pour faire respecter le règlement de copropriété concernant l'activité commerciale exercée au rez-de-chaussée par la SARL Coucourus Vollailes. Se plaignant de l'exercice par la SAS Biaxes d'une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1]/[Adresse 2] et Mme [X] [W], en sa qualité de copropriétaire, ont, par actes des 12 et 13 septembre 2022, fait assigner la SAS Biaxes et M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Béziers, en cessation du trouble. Par conclusions d'incident du 17 avril 2023, la SAS Biaxes a sollicité du juge de la mise en état qu'il prononce la nullité de l'assignation et déclare les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires irrecevables au motif que la SARL Capigi ne dispose pas du pouvoir ni de l'autorisation nécessaires pour le représenter dans la présence instance. Par conclusions du 3 mars 2023, M. [C] s'en est remis à justice concernant la demande en nullité de l'assignation. Par conclusions du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de la demande d'irrecevabilité et de nullité. Le juge de la mise en état a renvoyé l'examen de l'affaire devant le juge du fond sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile. Le jugement contradictoire rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers : Dit que la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre les deux défendeurs est irrecevable ; Dit que la demande de Mme [X] [W] dirigée contre les deux défendeurs est recevable ; Ordonne l'exécution provisoire du jugement ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Dans son jugement, le tribunal rappelle qu'il est admis sur le fondement de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet. Il précise que lorsqu'aucune décision n'a pu être prise par cette première assemblée générale sur la ratification de la désignation d'un syndic par tout autre accord des parties, les pouvoirs de ce syndic prennent fin de plein droit par la réunion de cette assemblée. Il ajoute que le syndic provisoire dont la désignation n'a pas été notifiée n'a plus qualité notamment pour convoquer une assemblée générale. Or, il constate qu'il n'est pas justifié de l'existence de cette assemblée générale et de la décision de désignation par l'assemblée générale du syndic.

MOTIFS Sur la capacité à agir En application de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : - le défaut de capacité d'ester en justice ; - le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; - le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris dans la version imposée par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 applicable au présent litige, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La SAS Biaxes intervenant en qualité de locataire de M. [V] conteste la recevabilité de la demande présentée par le syndicat des copropriétaires arguant d'un défaut de pouvoir d'agir en justice, le syndic n'ayant pas été valablement renouvelé et ne pouvant valablement convoquer l'assemblée générale du 15 mars 2021 autorisant le syndicat des copropriétaires à engager cette procédure. En appel, le syndicat des copropriétaires conteste la qualité de la SAS Biaxes à venir contester la validité de la désignation de la SARL Capigi en qualité de syndic dans le cadre de cette assemblée, faute pour elle d'être copropriétaire soulignant sur ce point que M. [V] n'a soulevé aucune irrecevabilité à ce titre. Si la jurisprudence a longtemps admis qu'un tiers soit en droit d'invoquer les dispositions de l'article 55 dudit décret et s'il a été jugé que « les responsables des désordres affectant un immeuble en copropriété et leurs garants sont en droit, en tant que défendeurs à l'instance, de se prévaloir, par application des articles 117 et suivants du nouveau code de procédure civile de l'irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice », pour autant, depuis la réécriture partielle de l'article 55 par le décret susvisé, l'irrégularité de fond ne peut être invoquée que par les copropriétaires. Au vu des éléments susvisés, il s'ensuit que la SAS Biaxes n'a pas qualité à soulever une irrégularité de fond et venir contester le défaut de pouvoir d'agir en justice du syndic sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967. Par ailleurs, M. [V], qui n'a pas été intimé, n'a pas lui-même conclu à la nullité de l'assignation. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande et l'action engagée par le syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires Il y a lieu d'infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SAS Biaxes supportera les dépens d'appel. L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS Biaxes à payer la somme de 2.500 euros.