Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 23/00959

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a : - Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, - Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, - Condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens, Et statuant à nouveau, Déboute M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°21 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, Annule les résolutions n°23 et n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, pour abus de majorité et violation du droit de priorité de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, Déboute M.et Mme [B] de leur demande tendant à obtenir le constat que la vente des combles au-dessus du lot n°26 est parfaite à leur bénéfice et d'ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans le délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis aux dépens de première instance et d'appel, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis à payer à M. [R] [B] et Mme [Q] [B] ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 12 Mai 2026 N° RG 23/00959 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIWS Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 21 Avril 2023 Appelants M. [R] [B] né le 24 Avril 1971 à , demeurant [Adresse 1] Mme [Q] [J] épouse [B] née le 03 Juillet 1973 à , demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE Représentés par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE Intimé Syndicat des copropriétaires ADONIS représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représenté par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représenté par la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 12 Janvier 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 mars 2026 Date de mise à disposition : 12 mai 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [R] [B] et Mme [Q] [O] épouse [B] sont propriétaires du lot n°26 au sein du bâtiment B de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2]. Des demandes d'achat des combles situés au-dessus de l'appartement de Mme et M. [B] ont été portées à l'ordre du jour de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020 par les consorts [B] et par la SCI Val Oya. Les combles litigieux ont été cédés à la SCI Val Oya suivant résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020, l'offre d'achat de M.et Mme [B] ayant été refusée au terme de la résolution n°24. Par acte délivré le 23 octobre 2020, les époux [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Adonis, représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier, devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins notamment de voir prononcer à titre principal l'annulation en son entier de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020 et à titre subsidiaire l'annulation des résolutions n°21, n°22, n°23 et n°24 votées par cette même assemblée générale. Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge de la mise en état a déclaré la demande d'annulation totale de l'assemblée générale du 27 août 2020 et la demande d'annulation de la résolution n°22, irrecevables. Par jugement du 21 avril 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a : - Annulé partiellement la résolution n°23 au titre de la mention suivante "l 'assemblée générale décide que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété placé sur un compte épargne", adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, - Ordonné en conséquence que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se diviseront de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot en application des dispositions de l'article 16-1 de la loi n°65-557 du 16 juillet 1965, - Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, - Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, - Rejeté les demandes de mesure d'expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par M. [B] et Mme [B], - Débouté M.

MOTIFS ET DECISION Le règlement de copropriété n'est pas versé aux débats dans son intégralité, mais il a été rappelé par le premier juge, sans contestation en cause d'appel, que l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou constituant des parties privatives différentes est réputé être un droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres. I- Sur l'annulation de la résolution n°21 L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :a) (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;(...)'. L'article 26 de la même loi ajoute 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; (...). L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.' Les articles 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énoncent que pour pouvoir procéder au vote d'une résolution, l'assemblée générale doit disposer de tous les éléments, dont '8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 ou au deuxième alinéa de l'article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965" qui doit accompagner la convocation. La résolution litigieuse est ainsi libellée 'demande de Dynaval : autorisation de percer la dalle entre l'appartement n°10 et les combles et de créer une fenêtre de 120 cm * 90 cm. L'assemblée générale, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l'immeuble était respectée, autorise M. [E], société Dynaval, à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de percement de la dalle entre l'appartement n°10 et les combles (lot 85) pour créer un escalier et la création d'une fenêtre de 120 cm*90cm dans les combles côté pignon est, conformément aux plans joints à la convocation.' Le vote s'est révélé positif à la majorité de 27 copropriétaires représentant 87 704/100000 tantièmes, 2 copropriétaires totalisant 6917/100000 tantièmes y étant défavorables, ce qui re présente plus que la majorité de l'article 26, puisque les 2/3 des voix correspondent à 66 666,7 tantièmes. Les modalités des travaux étaient détaillées, et deux plans de niveau et trois plans de coupe dont un présentant la localisation de la fenêtre sur le mur pignon est présentaient cette modification à venir. Il est soutenu que la localisation de cette fenêtre, sur un mur pignon surplombant une toiture en contrebas appartenant à la même copropriété, priverait les propriétaires du dernier étage concerné de leur droit de priorité en cas de surélévation du bâtiment, puisque cette fenêtre ouvrirait une vue sur la surélévation à venir. Or, la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité de l'article 26, par plus des 2/3 des voix, et il apparaît que le droit de surélévation au bénéfice du syndicat des copropriétaires n'est à ce jour qu'hypothétique, et non certain. Enfin, le d'information n'est pas caractérisé en ce que le plan de coupe était parfaitement clair et illustrait le fait que la fenêtre à créer surplomberait une partie de toiture de la copropriété qui se situe à un demi-niveau au-dessous de la toiture principale. Le rejet de la demande d'annulation de la résolution n°21 doit être confirmé. II- Sur l'annulation des résolutions n°23 et n°24 L'article 35 de la loi fixant le statut des immeubles en copropriété énonce 'La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26. La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés. Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d'un droit de priorité l'intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.' La résolution n°23 est ainsi libellée 'demande de la SCI Val Oya : achat de combles à côté de l'appartement n°30 et au-dessus de l'appartement n°26", au prix de 2000 euros le mètre carré, avec un minimum de 60 000 euros' et elle a été adoptée à une majorité de 24 copropriétaires totalisant 80198/100000 tantièmes contre 5 copropriétaires représentant 14423 tantièmes. Corrélativement, la résolution n°24 'demande de M. [B] : achat de combles au-dessus de l'appartement 26 et adjacentes à l'appartement n°30", au prix de 2500 euros le mètre carré avec un minimum de 70000 euros a été rejetée selon les proportions inverses. Sur l'existence d'une discrimination M.et Mme [B] évoquent l'existence d'une servitude de passage portant dans les appartements du dernier étage et permettant l'accès aux combles convoités. Il ressort d'un mail de M. [B] au syndic du 21 août 2020 que celui-ci a sollicité la possibilité de visiter les combles au-dessus de son appartement en début d'après-midi avant l'AG (15h), et d'un second mail du 27 août 2020 'je regrette que vous ne puissiez donner suite à ma demande de visite des combles situés au-dessus de chez moi, suite au refus de mon voisin d'y donner accès. A ma connaissance, il s'agit de parties communes et je ne comprends pas que l'accès me soit refusé surtout dans les circonstances actuelles où nos souhaitons acquérir ces parties communes.' Les échanges intermédiaires, et notamment la réponse du syndic ne sont pas produits, et, dans la mesure où M.