Cour d'appel, 2ème chambre civile, 12 mai 2026 — n° 23/00301

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 28 janvier 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] était créancier vis-à-vis de M. [P] [M] de la somme de 4 957,62 € et en ce qu'il a condamné ce dernier, après compensation, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 900,08 €. Statuant à nouveau, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande en paiement dirigée contre M. [P] [M]; Y ajoutant, Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié entre d'une part, Mme [A] et M. [M], pris ensemble et d'autre part, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1]; Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 1. M. [P] [M] est propriétaire des lots n°19 et 20 dépendant du bâtiment B d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété, soit au total 87 tantièmes. Mme [T] [A] est, quant à elle, propriétaire au sein de ce même bâtiment des lots 17 et 18 (appartement), 21 et 22 (parking), soit au total 93 tantièmes. Ils sont les seuls copropriétaires de la résidence à être propriétaires des lots situés dans ce bâtiment B. 2. Les fonctions de syndic de cette copropriété sont exercées par la Sarl Bru et Fils Patrimoine. La Sas B2Dimmo exerçant sous l'enseigne Cabinet Gallien vient aux droits de la société Bru et Fils Patrimoine en sa qualité de syndic. 3. M. [M] et Mme [A] affirment contester depuis 2005, la répartition des charges et l'absence de tout élément justificatif des calculs opérés pour cette répartition. Ils considèrent en effet que de nombreuses charges ont été affectées au bâtiment B alors qu'elles ne concerneraient que le bâtiment A. Tel serait notamment le cas des charges d'électricité communes, de nettoyage, d'eau ou de gestion des sinistres. Ils affirment avoir adressé au syndic de nombreux courriers pour obtenir les modes de calculs, sans succès. 4. Par courrier du date du 15 juillet 2019, le syndic aurait en revanche adressé un courrier à M. [M], affirmant que celui-ci serait redevable de la somme de 3 210,36 euros. Les termes de ce courrier ont été réitérés le 19 août 2019. Un courrier de mise en demeure a été adressé à M. [M] le 17 septembre 2919. Contestant devoir cette somme, M. [M] n'a pas répondu favorablement à cette mise en demeure. Le syndic lui a alors fait délivrer une sommation de payer le 24 octobre 2019. Selon cette sommation, la somme demandée correspond à un report de charges au 1er janvier 2019. 5. Le syndicat des copropriétaires a alors assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 6 décembre 2019, sollicitant le paiement de diverses sommes. Par courrier du 6 février 2020, M. [M] demandait au syndic de reconsidérer la répartition des charges de copropriété. Plus précisément, il considère avoir versé un excédent de charges à hauteur de 5 313,92 euros. Mme [A] considère quant à elle que l'excédent versé est de 5 611,44 euros. 6. Dans ces conditions, par actes d'huissier en date du 21 août 2020, M. [M] et Mme [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d'obtenir notamment le remboursement des charges qu'ils considèrent indûment perçues par celui-ci entre 2008 et 2018. Les deux affaires ont été jointes. 7. Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré recevable l'action en paiement de M. [M] et de Mme [A] à compter de l'appel de fonds du 4ème trimestre 2010 au regard des règles de la prescription ; - déclaré recevable l'action en paiement du syndicat des copropriétaires dirigée contre M. [M] au regard des règles de la prescription ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [A] la somme de 1 130,45 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la décision ; - débouté Mme [A] du surplus de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; - dit que M. [M] est créancier vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la somme de 1 057,54 euros ; - débouté M. [M] du surplus de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; - dit que le syndicat des copropriétaires est créancier vis-à-vis de M. [M] de la somme de 4 957,62 euros ; - ordonné la compensation entre leurs deux créances respectives ; - condamné M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 900,08 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 septembre 2019 sur la somme de 2 161,82 euros et à compter du 26 novembre 2021 pour le surplus;

MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur l'action en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires 12. Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement qui a retenu que M. [M] était redevable à son égard d'une somme de 4 957,62 € arrêtée à la date du 7 avril 2021. 13. Il est admis par les parties que le délai de prescription applicable est un délai de dix années puisque l'article 2224 du code civil qui prévoyait un délai de cinq ans depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, n'a été rendu applicable aux actions personnelles entre copropriétaires et le syndicat qu'en vertu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui a modifié l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété. Dès lors, ce nouveau délai courait à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 sans pouvoir excéder celui qui résultait de l'application de la loi antérieure. 14. L'assignation en paiement ayant été délivrée le 6 décembre 2019, il est constant que les créances du syndicat des copropriétaires échues avant le 6 décembre 2009 doivent être considérées comme prescrites. 15. Pour considérer que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires à son égard est prescrite, M. [M] fait valoir que dans le calcul de ce dernier figure une somme de 3 339,36 € correspondant à un solde de charges réclamé depuis mars 2009 et systématiquement reporté dans les appels de fonds ultérieurs. Que cette somme étant donc prescrite et que, compte tenu de différents paiements, d'un avoir de 4 219,24 € correspondant à une consommation d'eau erronée et de régularisations de charges antérieures, il ne restait rien devoir. 16. Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part qu'hormis deux versements affectés précisément à des appels de fonds définis, il convient d'appliquer les règles d'imputation des paiements par le débiteur telles qu'elles sont édictées par l'article 1342-10 du code civil et par les articles 1253 et 1256 pour la période antérieure à l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de ce texte. Qu'il en résulte donc que les paiements auxquels a procédé M. [M] ont été imputés aux dettes les plus anciennes et qu'ainsi, celui-ci a laissé subsister un arriéré antérieur, existant au 31 décembre 2009, qui n'est pas prescrit. Sur ce, 17. Selon l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge de l'allégation des faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions. 18. L'article 1353 du code civil dispose : 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. 19. L'article 1342-10 du même code dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit: d'abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'. 20. Si M. [M] invoque la prescription de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, il souligne plus largement le manque de justification de cette créance malgré de multiples réclamations à cet égard. 21. En l'espèce, la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est une créance liées à des appels de fonds. 22. Pour établir la réalité de sa créance, le syndicat des copropriétaires n'a certes pas la charge de la démonstration de la réalité des dépenses opérées pour son fonctionnement puisqu'il agit sous le contrôle de l'assemblée générale qui vote le budget provisionnel et approuve le budget exécuté. 23. Mais il doit démontrer que les appels de fonds qu'il adresse à chaque copropriétaire, correspond bien au budget voté chaque année en assemblée générale et qu'il a correctement réparti en fonction des tantièmes de chacun d'eux. 24. Il doit aussi démontrer qu'il a bien opéré les régularisations nécessaires en fonction des décisions ultérieures de l'assemblée générale et, notamment de l'adoption du budget exécuté. 25. Il sera d'ores et déjà observé que rien de tel n'est proposé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1]. 26. En tout état de cause, dès lors qu'en particulier, le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance n'est pas prescrite en raison de l'imputation des versements opérés par M. [M] en priorité sur les échéances les plus anciennes, il lui incombe la charge minimale de retracer précisément l'historique détaillé des différents appels de fonds et des versements qu'il a reçus, avec leur imputation. 27. À défaut, il met le débiteur dans l'incapacité de vérifier que tous ses paiements ont bien été comptabilisés et de quelle manière ils l'ont été. 28. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] se borne à produire aux débats deux décomptes individuels. 29. Le premier, retraçant des opérations du 1er janvier 2020 au 7 avril 2021 fait apparaître un solde restant dû à cette date de 4 957,62 €. Il débute, à la date du 1er janvier 2020, par un 'solde à nouveau', débiteur de 5 020,24 €. 30. Or, le second document produit porte sur la période du 1er janvier 2019 au 16 octobre 2019 et fait apparaître à cette date, un solde débiteur de 3 339,36 €. 31. Il en résulterait donc qu'il y aurait eu entre le 16 octobre 2019 et le 1er janvier 2020, une augmentation de la dette de M. [M] de 1 680,88 € sans que l'on sache d'où procède cette somme. 32. De même, ce deuxième décompte débute au 1er janvier 2019 par un 'solde à nouveau', débiteur de 3 482,71 € dont la formation, la cause et le détail ne sont aucunement précisés. 33. De manière générale, les éléments produits aux débats de part et d'autres sont très parcellaires, comportent des incohérences et ne permettent pas de vérifier si la créance invoquée est exacte et si elle est atteinte par la prescription. 34. Il sera d'ailleurs noté à ce sujet que la position du syndicat des copropriétaires consiste à affirmer qu'il existait encore à la date du 31 décembre 2009 une créance de 2 855,01 €. Que celle-ci n'était, à cette date pas prescrite. 35. Mais c'est oublier, s'agissant d'un simple solde débiteur, que celui-ci a pu prendre naissance, en tout ou en partie, bien avant la date du 6 décembre 2009, date en deçà de laquelle opère l'effet exctinctif de la prescription, en fonction de la date d'échéance des éléments le composant. 36. Il apparaît donc que faute de justifier d'une créance précisément définie et calculée, non atteinte par la prescription, la demande de condamnation en paiement formée par le syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée. Par voie de conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat en raison de la résistance considérée comme abusive de M. [M] sera rejetée. II- Sur les demandes de remboursement de charges formées par M. [M] et Mme [A] 37. Le règlement de copropriété prévoit notamment : 'Les frais de consommation d'électricité du compteur d'électricité des parties communes sont charges communes à tous les copropriétaires et sont à répartir entre eux au prorata de leur tantièmes de copropriétés. Les charges relatives à l'entretien de la cage d'escalier du bâtiment A du rez-de-chaussée jusqu'au deuxième étage (hall du rez-de-chaussée et paliers compris) sont à répartir entre les copropriétaires de ce bâtiment. Un compteur général eau potable équipe l'immeuble. Des compteurs divisionnaires (sous compteurs) seront installés pour les lots 1 à 14 et 17 à 20. Les frais de consommation seront répartis par le syndic en fonction des consommations réelles pour les copropriétaires des lots 1 à 14 et 17 à 20.