Cour d'appel, 2ème chambre civile, 12 mai 2026 — n° 23/00187

PAR CES MOTIFS La cour, Donne acte à M. [F] [X] de son désistement et constate l'extinction de l'instance entre celui-ci, d'une part, et les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y], d'autre part, étant précisé que chacune de ces parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure, Infirme le jugement entrepris pour le surplus, dans toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Ordonne le sursis à statuer sur l'ensemble des prétentions des sociétés Kikouyou Invest et Sinfo 2020, Ordonne avant dire droit qu'une expertise judiciaire soit diligentée et confiée à M. [I] et à défaut en cas d'empêchement à M. [B] [M] ([Adresse 13]) avec pour mission de : - se rendre sur les lieux, sis [Adresse 9], [Adresse 10] à [Localité 3], - visiter l'intégralité des bâtiments A, B, C et D, - dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 16 juillet 2007, - dresser un descriptif précis des travaux entrepris en vertu du permis de construire du 20 décembre 2013, - dresser un descriptif précis et détaillé des travaux entrepris sur le bâtiment A, - dresser un descriptif précis et détaillé des travaux affectant les parties communes telles qu'elles existaient avant lesdits travaux, - dire si des parties communes ont été accaparées du fait de ces travaux et le cas échéant, identifier lesdites parties communes, - afin de valablement exécuter sa mission, l'expert pourra : - se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, - faire toutes mesures et analyses utiles, - entendre toutes personnes informées à charge d'indiquer leur nom, prénom, demeure, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou communauté d'intérêts avec elles, - solliciter l'avis de tout sachant et le cas échéant celui d'un géomètre expert, chargé d'identifier précisément les parties communes accaparées après les travaux entrepris, - répondre à tous les dires et réquisitions des parties, - dire que l'expert nommé pourra faire appel, sans en faitre la demande préalable à la juridiction, à l'avis d'un ou plusieurs sapiteurs pour l'éclairer sur un point précis, - fixer le montant de la consignation à la somme de 5000 euros qui devra être versé par les sociétés Kikouyou Invest et Sinfo 2020 dans le délai de deux mois suivant le présent arrêt à peine de caducité, Dit que l'expert devra rendre son rapport dans un délai de neuf mois à compter de sa saisine Réserve les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE 01. La société [Y], dont 90% des parts sociales sont détenus par la société Maison de retraite [Adresse 6], devenue [Etablissement 2] Ehpad Ma Résidence, était propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 2] (Gironde), au sein duquel la société Maison de retraite [Adresse 6] exploitait une maison de retraite. 02. Dans le cadre d'un montage destiné à financer des travaux d'extension et de réhabilitation de cet immeuble, la Sci [Y] a soumis l'immeuble au statut de la copropriété, en le divisant en 25 lots qu'elle a vendus à la Sarl Alfim, par acte authentique du 30 décembre 2008. 03. Le permis de construire correspondant au projet de réhabilitation et d'extension a été délivré le 16 juillet 2007. 04. Par actes authentiques du même jour, la Sarl Alfim a revendu à M. [X] et aux Sarl Kikouyou Invest, Sinfo 2020 et [V] Invest 16 lots de copropriété préalablement acquis, correspondant à une partie du bâtiment A, l'immeuble étant initialement composé de 3 bâtiments. Ces derniers ont régularisé les baux commerciaux portant sur leurs lots avec la société [Adresse 7]. 05. La société Alfim ne s'étant pas acquittée du solde du prix de vente dont elle était redevable, à savoir 650 000 euros, plusieurs litiges ont été portés devant les tribunaux. 06. Par arrêt du 20 janvier 2014, la cour d'appel de Bordeaux a notamment confirmé la décision de première instance, qui a rejeté la demande de résolution de la vente des 16 lots acquis par M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sarl Sinfo 2020 et la Sarl [V] Invest. 07. Par ordonnance de référé du 3 novembre 2014, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux a désigné Mme [L] en qualité d'expert. Elle a rendu son rapport définitif le 30 mai 2016. Il en ressort que les travaux entrepris par la société Ehpad [Adresse 6] ne sont pas ceux prévus par le permis de construire du 16 juillet 2007. En effet, ils correspondent en réalité à un second permis de construire déposé le 2 août 2013 par la société Ehpad Ma Résidence et accordé le 20 décembre 2013. Selon ce rapport, aucun travaux de réhabilitation n'a été effectué dans le bâtiment A, contrairement au projet de réhabilitation prévu par le permis de 2007 et dont le coût a pourtant été intégralement financé. 08. Les copropriétaires concernés par le présent litige estiment en outre que l'expertise a révélé que les travaux avaient pour finalité d'isoler puis, à terme, d'abandonner le bâtiment A. En effet, les deux autres bâtiments (B et C) qui devaient être réhabilités étaient destinés à être détruits, puis reconstruits pour former avec le nouveau bâtiment construit (le bâtiment D) un rectangle autour d'un patio, le bâtiment A étant alors privé de tout accès. 09. Enfin, selon eux, l'expertise a mis en exergue le fait que les travaux entrepris avaient pour finalité de permettre l'exploitation de 60 lits dans la maison de retraite sans avoir à exploiter le bâtiment [Etablissement 3] 10 .Considérant que les travaux réalisés par la société Ehpad [Adresse 6] n'étaient pas conformes au permis de construire du 16 juillet 2007 et visaient à exclure le bâtiment A qu'ils détiennent de l'exploitation de la maison de retraite, M. [X], la Sarl Kikouyou Invest, la Sarl Sinfo 2020 et la Sarl [V] Invest ont assigné la Sci [Y] et la société [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de demander la démolition de ces ouvrages. 11. Par acte du 11 janvier 2018, ils ont ensuite assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la maison de retraite Ma Résidence. Les procédures ont été jointes. 12. Par jugement du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - rejeté l'ensemble des fins de non-recevoir soulevées par la Sas Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y] ; - rejeté les demandes de restitution des parties communes et de démolition des travaux ; - condamné la Sas Ehpad Ma Résidence à payer à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le désistement de M. [X], 21. L'article 400 du code de procédure civile dispose que le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires'. De plus, l'article 401 du même code précise que ' le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente'. 22. En l'espèce, il est acquis que M. [F] [X], appelant à la présente procédure, a conclu un accord transactionnel avec les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y] et qu'il entend dans ces conditions se désister purement et simplement de son appel. 23. Partant, il y a lieu de donner acte à M. [F] [X] de son désistement et de constater l'extinction de l'instance entre celui-ci, d'une part, et les sociétés Ehpad [Adresse 6] et la Sci [Y], d'autre part. En outre, chacune de ces parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure. Sur la recevabilité de l'action des appelants, 24. L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 25. La société Ehpad Ma Résidence et la Sci [Y] critiquent le jugement entrepris qui les a déboutées des fins de non-recevoir qu'elles ont invoquées en première instance et maintiennent en cause d'appel l'une d'entre elles consistant à dire que l'action des appelants en démolition des travaux et en restitution des parties communes est irrecevable à l'encontre de la société Ehpad [Adresse 6], qui est seulement locataire de l'immeuble en copropriété, la propriété du bien immobilier relevant exclusivement de la Sci [Y]. 26. Toutefois, sur ce point, c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé qu'un copropriétaire a qualité à agir contre toute personne, y compris un locataire, en cas de violation du règlement de copropriété et notamment en cas d'exécution de travaux interdits sans autorisation. 27. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a rejeté ladite fin de non-recevoir et qui a considéré que les appelants étaient parfaitement recevables à agir contre la société Ehpad Ma résidence, qui d'ailleurs est à l'origine des demandes de permis de construire et de l'exécution les travaux litigieux. Sur l'action en démolition des travaux et restitution des parties communes, 28 . A titre liminaire, il convient de rappeler que le présent litige porte sur un projet d'extension et de rénovation de l'EHPAD [Etablissement 1] résidence qui devait passer d'une capacité de 54 à 83 lits. Ce projet de réhabilitation devait être exécuté sur le fondement d'un permis de construire délivré le 16 juillet 2007, la structure ayant pour ce faire été placée sous le régime de la copropriété à l'initiative de la propriétaire des murs la Sci [Y], le 30 décembre 2008. 29. En vue du financement de cette opération, la SCI [Y], propriétaire de l'ensemble immobilier, s'est rapprochée de la société Elysée Vendôme au profit de laquelle elle a signé, le 22 septembre 2008, ou de toute personne lui étant substituée, une promesse de vente. C'est dans ce contexte que par acte du 30 décembre 2008, la Sci [Y] a vendu à la société Alfim, filiale de la société Elysée Vendôme et en présence de la société [Adresse 7], les biens immobiliers, objet de la présente procédure. A la suite, les appelantes se sont portées acquéreurs d'une partie des lots de copropriété constituant le bâtiment A, un bail commercial étant par ailleurs signé avec la société Ehpad [Adresse 6]. 30 . Dans le cadre de leur appel, et à l'aune de leurs dernières conclusions, la société Kikouyou Invest et la société Sinfo 2020 reprochent à la société EHPAD [Etablissement 1] [Adresse 11] et à la société [Y] de ne pas avoir réalisé les travaux en cause, conformément au permis de construire du 16 juillet 2007 et d'en avoir exécuté une partie sur le fondement d'un second permis de construire déposé le 2 août 2013 et accordé le 20 décembre 2013 par la mairie d'[Localité 2], sans que ces travaux aient été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, les appelantes sollicitent la démolition des travaux réalisés en contravention au permis de contruire du 16 juillet 2007 et la restitution des parties communes, concluant à l'infirmation du jugement entrepris qui les a déboutées de cette demande. 31. Sur ce point, il ressort des éléments du dossier que le projet de réhabilitation litigieux a été décidé sur le fondement du permis de construire du 16 juillet 2007 qui consistait en ' en une restructuration quasi-totale de l'établissement existant et de son extension, les travaux devant se dérouler en plusieurs phases' : - la démolition des constructions existantes, -la construction d'une extension se développant vers le Nord du terrain et reliée aux bâtiments conservés, - la 'réhabilitation' du bâtiment B, - la restructuration partielle du bâitment A et la réalisation de petites extensions en façades afin d'augmenter la superficie de toutes les chambres au delà de 16, 50 mètres. 32. En outre, le descriptif du projet annexé au permis de construire prévoyait que le projet serait réalisé en deux phases : une première, évaluée à 13 mois, consistant notamment en la démolition d'une partie du bâtiment C, en la suppression de la cuisine, la démolition partielle de la véranda de la salle à manger et en la réception du bâtiment neuf, la phase 2 consistant, après avoir transféré tous les résidents dans l'extension, en la mise en conformité des bâtiments A et B. 33. Or, il appert qu'à l'issue d'un contrôle réalisé par l'[Localité 4] (Autorité Régionale de Santé), le 8 mars 2011, il a été constaté que le projet initial ne répondait pas aux contraintes propres à l'accueil de personnes âgés de sorte que la Sas Ehpad [Adresse 6] a sollicité le 2 août 2013 un permis de construire modificatif qui lui a été accordé le 20 décembre 2013. 34. Dans le cadre de son rapport, l'expert Mme [L] a souligné que le bâtiment A, qui abritait les lots de copropriété litigieux, n'avait pas fait l'objet de travaux, à l'exception de ceux concernant la sécurité incendie. Elle a ajouté que le projet en cours ne correspondait pas au permis de construire délivré le 16 juillet 2007 pour le bâtiment A. Pour le bâtiment B, les travaux correspondaient à ce permis de construire, sans changement majeur. En revanche, pour le bâtiment C, l'option démolition puis reconstruction s'est imposée à raison de l'évolution de la réglementation thermique entre 2007 et 2013. Le dernier projet, objet du permis de construire de 2013, prévoyait donc l'abandon du bâtiment A lorsque le bâtiment C aurait été reconstruit. Elle a en outre précisé que compte-tenu du contexte juridique dans lequel se trouvait le bâtiment A (16 chambres ont été vendues à des investisseurs), les travaux y seraient limités à quelques locaux et que la restructuration de cette zone ferait l'objet d'une demande qui serait déposée ultérieurement lorsque la situation serait réglée. 35. Elle a conclu en indiquant qu'au jour du dépôt du rapport, l'établissement avait perdu son autorisation pour 81 lits, pour n'avoir pas mené à bien son projet de réhabilitation et d'extension dans les délais impartis. Il ne disposait donc à ce jour que d'une autorisation pour 60 places. Ainsi le projet de construction, puisque selon l'expert on ne pouvait plus parler d'extension, allait se poursuivre après démolition du corps du bâtiment principal. Le bâitment A, comprenant le lot de copropriété des appelants, n'entrait donc pas dans le projet de 60 places.