Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 13 mai 2026 — n° 22/14077

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 10ème arrondissement aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI NFI la somme supplémentaire de 8 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

FAITS & PROCEDURE L'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis aux termes d'un règlement de copropriété reçu par Maître [K], notaire, le 29 septembre 1995. Destiné à l'usage d'habitation, de commerce et de bureaux et détenu par M. [V] jusqu'au décès de ce dernier intervenu le 17 juin 2013, il s'est ensuite trouvé en indivision entre ses héritiers, Mme [Z] [X] veuve [V], Mme [L] [V] et M. [F] [V]. Un acte authentique de partage est intervenu le 6 juin 2017 et, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2018, les copropriétaires ont adopté un modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété, reçu par Maître [Y] le 1er juin 2018. Par acte du 26 juillet 2018, M. [F] [V] a vendu ses lots n° 38 et 42 à la société civile immobilière NFI dont i1 est 1e gérant. Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2018, cette dernière a fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 10ème, représenté par son syndic, devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°2 de 1'assemblée générale du 11 octobre 2018 et des résolutions n°2 et 3 de 1'assemb1ée générale du 5 novembre 2018. Par acte d'huissier en date du 12 septembre 2019, elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant la même juridiction afin d'obtenir l'annulation des résolutions n° 15 et 16 votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019. Ces deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état le 30 janvier 2020. Par un jugement du 10 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - annulé la résolution n°3 de l'assemblée générale du 11 octobre 2018, - annulé les résolutions n°2 et n°3 de l'assemblée générale du 5 novembre 2018, - annulé les résolutions n°l5 et n°16 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019, - déclaré inopposable à la société NFI, la modification de l'article 3 du titre II du règlement de copropriété au sujet de l'exercice des professions libérales dans les locaux d'habitation votée par l'assemblée générale du 26 juin 2018, - déclaré non écrite la clause dite « d'aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété reçu le 1er juin 2018, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] aux entiers dépens, - accordé à la société Zur'uh-Lebatteux-Sizaire et associes le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] à payer à la société NFI la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que la société NFI sera dispensée de toute participation aux charges du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] afférentes à la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 21 janvier 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 15 janvier 2026 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5], appelant, invite la cour, à : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu'il : a annulé les résolutions n°3 de l'assemblée générale du 11 octobre 2018, n°2 et 3 de l'assemblée générale du 5 novembre 2018, n°15 et 16 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019, a déclaré inopposable à la société NFI la modification de l'article 3 du Titre II du règlement de copropriété,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 11 octobre 2018 La résolution litigieuse est ainsi rédigée : « Il est fait observer que les désignations de certains lots dans l'état descriptif de division du 29 septembre 1995 et ses modificatifs sont erronées, contrevenant à la règle qui établit qu'un local est réputé avoir l'usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970. L'assemblée générale décide d'apporter les corrections nécessaires afin de se conformer aux destinations retenues par l'Administration sur la base de la situation au 1er janvier 1970 et des autorisations de changement d'usage à caractère réel en cours. Ainsi notamment : o Tous les lots issus du local commercial n° 1 gardent leur commercialité, contrairement à ce qui figure dans l'état description de division de 2018 o Les lots n° 22 et 23 issus du local commercial lot n° 8 sont dorénavant à usage d'habitation puisqu'ils ont fait l'objet d'un changement de destination avec compensation de commercialité sur les lots 9 et 41, o Les lots n° 9 et 41 sont des locaux d'hébergement hôtelier, o Le lot n° 42 est un local d'habitation affecté temporairement à un usage professionnel (cabinet médical), étant précisé que l'autorisation de changement d'usage a été délivrée à titre personnel aux médecins locataires successifs pour la durée de leur activité dans leur local, qu'elle est temporaire et incessible, qu'elle cessera de produire en effet lorsque le bénéficiaire actuel (Docteur [Q]) mettre fin à son activité professionnelle. » Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires soutient que : - il a souhaité corriger les désignations erronées de certains lots dans l'état descriptif de division du 24 septembre 1995 et ses modificatifs, et notamment la qualification de local professionnel du lot 42 alors qu'il s'agit d'un local d'habitation, ce que la SCI NFI conteste ; - les pièces produites démontrent que le lot 42 est toujours demeuré un local d'habitation depuis le début des années 1960 et le bail de 1986, toujours en cours, a été consenti sou la réserve que les preneurs obtiennent une dérogation autorisant un usage professionnel ; - le lot 42 est issu de la division du lot 5 en trois lots portant les numéros 40, 41 et 42 lors du modificatif du 1er juin 2018 ; or, malgré le caractère professionnel de ces locaux dans l'état descriptif de division de 1995 et celui de 2018, Mme [L] [V] a été obligée de déposer un dossier de changement d'usage du lot 41 en local d'hébergement hôtelier en proposant une compensation de commercialité. La SCI NFI allègue que : - cette résolution constitue un abus de majorité, le syndicat des copropriétaires n'établissant pas l'affectation à usage d'habitation au 1er janvier 1970 de l'appartement, alors que celle-ci ne se présume pas ; - elle procède d'une confusion entre les règles du droit de la copropriété et celles de changement d'affectation prévues par le code de la construction et de l'habitation : l'article L.631-7 de ce code ne concerne que l'autorisation administrative d'affectation du lot et l'intimée n'a pas à en justifier auprès du syndicat, cela ressortissant uniquement de ses rapports avec l'administration ; dans le cadre de l'application de la loi du 10 juillet 1965, le changement d'affectation d'un local est libre sous réserve de respecter la destination de l'immeuble, mixte en l'espèce ; - si l'usage d'habitation du lot n° 42 était démontré au 1er janvier 1970, la SCI NFI pourrait alors solliciter un changement d'affectation auprès de la mairie de [Etablissement 1] ; la résolution n° 3, en ôtant définitivement cette possibilité de changement d'affectation, porte une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI NFI en lui imposant une restriction qui n'est justifiée ni par la destination de l'immeuble ni par ls droits des autres copropriétaires. Réponse de la cour Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Comme l'a relevé le tribunal sans le développer, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, quand bien même certaines seraient antérieures à 1970, ne démontrent aucune continuité dans l'usage d'habitation du lot n° 42 et ne démontrent pas qu'à la date du 1er janvier 1970 il avait un usage d'habitation. Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le tribunal n'a pas considéré que le bail de 1986 démontrait un usage professionnel mais a simplement considéré que la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'était pas rapportée. Par ailleurs, il importe peu que Mme [L] [V] ait demandé une autorisation administrative pour son lot n° 41 issu du même lot que le lot n° 42 dès lors que les différents états descriptifs de division désignent l'usage de ces lots comme professionnel. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 11 octobre 2018 pour abus de majorité. Sur l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 5 novembre 2018 La résolution litigieuse est ainsi rédigée : « L'assemblée générale décide de louer à l'indivision [V] une partie du lot n° 26 (local machinerie et son accès) et du lot n° 35 (ascenseur et hall d'ascenseur) aux conditions légales en vigueur pour un prix mensuel de 1 500 euros TTC charges comprises. Ce loyer sera dû à partir du 1er janvier 2018 et imputé en charges ascenseur. Cette résolution annule la résolution n° 13 du PV d'assemblée générale du mardi 6 juin 2017. » Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires allègue que : - il doit être rappelé que l'assemblée générale du 6 juin 2017 a voté d'une part l'engagement de Mmes [V] de céder les lots 26 et 35 au syndicat des copropriétaires dès que l'hypothèque légale sur ces lots aura été levée, et d'autre part, dans l'attente, la mise à disposition du syndicat de ces lots, à titre gratuit ; - contrairement à ce que soutient la société NFI, il ne s'agit pas d'un commodat, les résolutions votées en 2017 ne pouvant être analysées comme un prêt à usage ; - il n'y a pas de droit acquis pour le syndicat à bénéficier de ces lots à titre gracieux ; - la résolution n'est pas contraire à l'intérêt collectif puisqu'il est dans l'intérêt collectif de pouvoir accéder à l'ascenseur, qui se trouve sur des lots privatifs dont l'accès peut être dépendant du versement d'un loyer si les propriétaires le souhaitent ; - le loyer n'est pas excessif considérant qu'il s'agit de lots commerciaux situés au rez-de-chaussée et au 1er sous-sol de l'immeuble ; - la cession de ces lots est toujours envisagée et il ne peut donc être soutenu que le fait d'imposer au syndicat la location des lots nécessaires à l'implantation de l'ascenseur équivaut à revenir sur l'engagement pris de céder lesdits lots dès la levée de l'hypothèque légale ;