Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 13 mai 2026 — n° 22/13608

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ; Y ajoutant, Condamne la société [U] avocats à garantir la SCI du Luxembourg à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge (principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles), Déclare la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la SCI du Luxembourg à faire cesser l'utilisation commerciale de l'appartement qu'elle possède au [Adresse 5] à Paris, 75017, recevable, Condamne la SCI du Luxembourg à faire cesser l'utilisation commerciale de son appartement (lot 34) dans la copropriété sise [Adresse 8] sous astreinte provisoire de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, cette astreinte courant sur une période de quatre mois, Condamne in solidum la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats aux dépens d'appel, Condamne in solidum la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], la somme supplémentaire de 6000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Dit n'y avoir lieu à dispenser la SCI du Luxembourg de sa participation de la dépense commune des frais de procédure. Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS & PROCEDURE La cour est saisie de l'appel interjeté par la SCI du Luxembourg contre le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris. Le litige porte sur les conditions dans lesquelles une activité professionnelle peut être exercée à [Localité 4] dans un local à usage d'habitation ainsi que sur la conformité au règlement de copropriété et à la législation applicable de la mise en location meublée touristique d'un tel local. L'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est géré par son syndic, le cabinet [V] [P]. Cet immeuble est à usage d'habitation bourgeoise. Son règlement de copropriété considère comme habitant bourgeoisement à l'exclusion des professeurs de chant et professeurs de piano, un certain nombre de professions libérales, notamment les architectes, les médecins, les hommes de lettres et les avocats. La société civile immobilière du Luxembourg est propriétaire dans cet immeuble, des lots n°21, 34, 35, 36 et 37 acquis par acte notarié du 7 avril 2016. Le lot n° 34 correspond à un appartement de 303 m2 au deuxième étage. Mme [B] et son compagnon M. [I] sont les gérants de la SCI du Luxembourg. En outre, Mme [B] et M. [I] sont gérants de diverses autres sociétés, notamment la société « Investir En France ». La SCI du Luxembourg a conclu le 1er juillet 2016 avec Mme [U] et le cabinet d'avocats [U] un bail mixte professionnel portant sur le lot 34. Considérant que ce lot était à usage d'habitation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 17è a interrogé la SCI du Luxembourg sur la validité dudit bail et sollicité la justification de l'autorisation administrative préalable pour le changement d'usage des locaux. C'est dans ces conditions que, après habilitation du syndic à agir en justice par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à Paris 17ème, considérant que la SCI du Luxembourg méconnaissait la destination à usage d'habitation du bien loué à des fins professionnelles sans autorisation administrative préalable, l'a assignée, ainsi que la société [U] Avocats devant le tribunal de grande instance de Paris par actes d'huissier des 10 et 13 mars 2017. La société du Luxembourg a produit une décision d'autorisation accordée le 22 mai 2017 à Mme [U], avocate, d'occuper, une partie de l'appartement du deuxième étage de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] à un autre usage que l'habitation en tant qu'avocate. Mme [U] résiliait le bail de l'appartement le 29 mars 2018 et quittait les lieux en mai 2018. Le 5 octobre 2018, la sous-direction de l'Habitat de la mairie de [Localité 4] autorisait Mme [B] à exercer dans une partie de l'appartement son activité professionnelle en tant que conseil en investissement immobilier. Par un jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - constaté le désistement d'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] à l'égard de M. [X], - déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], - rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société du Luxembourg, - annulé le bail mixte consenti le 1er juillet 2016 par la société du Luxembourg à la société [U] Avocats, - rejeté la demande de condamnation sous astreinte présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] tendant à faire cesser toute occupation professionnelle de l'appartement (lot n°34) de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], - rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la société du Luxembourg à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], - rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la société [U] Avocats,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : Moyens des parties : La SCI du Luxembourg soutient que l'action est irrecevable au motif que le syndic de copropriété n'a pas été régulièrement habilité pour demander la nullité du bail mixte conclu le 1er juillet 2016 ; que les assemblées générales des 10 janvier 2017 et 31 mai 2018 n'ont pas statué sur cette question et que la copropriété n'a pas motivé son intérêt à agir contre le bail, Le syndicat des copropriétaires réplique que : - l'assemblée générale extraordinaire du 10 janvier 2017 a adopté l'autorisation d'ester en justice contre la SCI du Luxembourg et ses locataires, - cette autorisation, explicite, est dénuée d'ambiguïté vise à obtenir la fin de la location irrégulière de ses locaux, - le syndic a donc été régulièrement habilité pour agir en justice à cette fin, - lors de l'assemblée générale du 30 mai 2018, les copropriétaires ont approuvé la poursuite des démarches visant à faire cesser définitivement l'occupation professionnelle de l'appartement de la SCI du Luxembourg et les nuisances qu'elle entraîne quel que soit le locataire en titre, - la jurisprudence reconnaît la faculté pour le syndicat des copropriétaires à agir en résiliation d'un bail à raison de l'exercice dans les lieux d'une activité professionnelle (Civ 3è, 15 janvier 2003, n°01-03076), - le syndicat des copropriétaires possède un intérêt à agir pour obtenir le respect de l'usage de ses appartements. La société [U] avocats n'a pas conclu sur ce point. Réponse de la cour : L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 ne permet au syndic d'agir en justice au nom du syndicat que s'il y a été autorisé par une décision de l'assemblée générale, à l'exception des actions qui tendent au recouvrement de créance. Les écritures de la SCI du Luxembourg sur le chef de dispositif critiqué ne comportent aucune critique des motifs du jugement. Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] recevable. Sur la nullité du bail d'habitation à usage mixte du 1er juillet 2016 Moyens des parties : Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement, la SCI du Luxembourg fait valoir que : - il résulte de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation que seuls les baux portant changement d'usage de locaux destinés à de l'habitation sont susceptibles d'être déclarés nuls de plein droit, - en l'espèce, les dispositions de l'article L. 631-7 précitées sont inapplicables dès lors que les locaux de la SCI ont toujours été à usage professionnel depuis 1970 ce dont elle justifie, - à supposer les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation applicables, elle se réfère à celles de l'article L. 631-7-2 prévoyant la faculté, pour le maire, d'autoriser dans une partie du local d'habitation utilisé par le demandeur comme résidence principale l'exercice d'une activité professionnelle dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose, - en l'espèce, le tribunal a commis une erreur d'appréciation en considérant que les conditions posées par ce texte n'étaient pas remplies dès lors que le contrat consenti à Mme [U] était mixte, que le règlement de copropriété prévoit que sont considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres et les avocats et qu'il ne prohibe ni la location ni la sous-location, - les pièces produites permettent de justifier du respect de l'autorisation administrative délivrée puisque Mme [U] utilisait les locaux pour son habitation, que le syndicat des copropriétaires ne fait pas la démonstration que la surface professionnelle autorisée, soit 109, 67 m² ne permettrait pas d'accueillir l'activité de trois avocats, - le procès-verbal d'huissier dressé le 21 mars 2018 à la demande du syndicat des copropriétaires démontre que l'huissier a sciemment considéré que des espaces de vie du domicile de Mme [U] étaient utilisés à des fins professionnelles alors que la Cour de cassation considère que dans un local à usage mixte, les espaces qui ne sont pas exclusivement utilisés à des fins professionnelles sont réputés être à usage d'habitation ( Civ 3è , 22 juin 2017, n°16-17.946) ; qu'en outre, l'huissier n'avait pas pour mission de rechercher des indications sur Mme [B], - l'autorisation de changement d'usage accordée le 22 mai 2017 à la locataire de la SCI du Luxembourg a été parfaitement respectée. La société [S] [U] conclut à l'absence de nullité du bail établi le 1er juillet 2016 dès lors que : -les locaux étaient à usage professionnel ou commercial ce que de nombreuses pièces établissent, la base VIDOC indiquant par ailleurs une occupation mixte de l'immeuble depuis 1970, - à supposer que le bail serait à usage d'habitation, le bail mixte conclu autorise l'exercice d'une activité professionnelle, ce alors que le règlement de copropriété stipule que sont considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres, les avocats, - dans le cadre d'un exercice professionnel de l'article L. 631-7-3 du code de la construction et de l'habitation, il n'est imposé aucune répartition précise entre les surfaces d'habitation et professionnelle, - Mme [U] habite effectivement les locaux pour son habitation, - elle justifie d'un usage mixte des locaux en conformité avec l'article L. 631-7-3, - le procès-verbal d'huissier dressé le 21 mars 2018 l'a été en son absence de sorte qu'elle n'a pu faire d'observations et l'huissier ne démontre pas que les deux avocats exerçant dans les lieux aient occupé une surface supérieure à celle autorisée selon l'autorisation délivrée par la ville de [Localité 4] le 31 janvier 2017. Le syndicat des copropriétaires expose que : - les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice d'une activité professionnelle dans un local d'habitation sont d'ordre public, - l'usage mixte est encadré par l'article L. 631-7-2 du même code et est soumis à autorisation administrative sous réserve que le demandeur dispose dans les locaux de sa résidence principale, - les locaux ont été vendus à la SCI du Luxembourg par acte authentique du 7 avril 2016 à usage d'habitation et cet usage n'a pas été modifié de sorte que le changement d'usage est soumis à autorisation préalable, - Mme [B] a occupé le logement à des seules fins professionnelles, - le bail entre la SCI du Luxembourg et le cabinet [U] a été conclu le 1er juillet 2016 à effet du même jour et à cette date, aucune autorisation n'avait été délivrée pour le changement à usage mixte,