Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 13 mai 2026 — n° 22/00860

PAR CES MOTIFS , LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018 ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Annule la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Dispense M. et Mme [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE, LA CONSEILLÈRE,FAISANTFONCTION DE PRÉSIDENTE

FAITS & PROCEDURE M. et Mme [P] sont propriétaires depuis le 24 février 2011 des lots n°1, 6 et 7 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces lots, situés au rez-de-chaussée (lot n°1) et au sous-sol (lots n° 6 et 7) de l'immeuble considéré, ont une façade sur la [Adresse 6] et une autre sur la [Adresse 7]. Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2011, M. et Mme [P] ont sollicité une autorisation de réaliser plusieurs travaux concernant leurs lots nouvellement acquis. La résolution suivante a notamment été votée à l'unanimité des copropriétaires : « 2.5 Modification des façades RDC/ SOUS-SOL sur la façade de la [Adresse 8] et de la [Adresse 6] sur le linéaire du lot n°1. La déclaration préalable sera déposée auprès de la mairie par les copropriétaires Mme [E] et M. [P] et le coût des travaux sera supporté par Mme [E] et M. [P] » Lors de l'assemblée générale du 29 mars 2018, aux termes de la résolution n° 14, la copropriété a décidé la « réouverture des soupiraux bouchés en rez-de-chaussée ». Par acte d'huissier du 13 août 2018, M. et Mme [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 5] aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 29 mars 2018. Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - dit que la recevabilité des demandes de M. et Mme [P] est tenue pour non contestée, - débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018, - débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018, - débouté M. et Mme [P] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, - condamné M. et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [P] aux dépens de l'instance, - accordé à l'AARPI Audineau-Guitton le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - débouté les parties de toute autre demande, - ordonné l'exécution provisoire. M. et Mme [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 janvier 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 29 août 2022, M. et Mme [P], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1, 42, 42-1, 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 64, 64-1 à 64-4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1363 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, à : - les dire recevables et bien fondés en leur appel, - dire et juger qu'ils n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée générale du 29 mars 2018, - dire et juger que le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ne leur a pas été notifié, - dire et juger que la résolution n°14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, qui revient sur les droits acquis résultant de la résolution n°2-5 de l'assemblée générale du 11 mars 2011, et qui n'est justifiée par aucune circonstance nouvelle, est constitutive d'un abus de majorité, en conséquence, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2021 en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau, - annuler l'assemblée générale du 29 mars 2018, subsidiairement, - annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] à leur verser la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur la nullité de l'assemblée générale du 29 mars 2018 Moyens des parties M. et Mme [P] font valoir que : - ils n'ont pas été valablement convoqués à l'assemblée générale puisque la convocation a été envoyée au [Adresse 5] alors qu'ils n'y habitaient plus depuis six ans ; - ils étaient syndic bénévole lors de leur déménagement, de sorte qu'ils ne pouvaient pas s'auto-notifier leur changement d'adresse ; - lors du changement de syndic en 2013, ils ont fait le nécessaire, par voie d'assemblée générale, ce qui est une voie bien plus solennelle que l'envoi d'un courrier recommandé, pour notifier toute la copropriété de ce changement d'adresse, en ce compris le nouveau syndic bénévole ; - ils ont été normalement convoqués aux assemblées générales entre 2014 et 2017, par mail, jusqu'à la nomination d'un syndic professionnel en juillet 2017, le cabinet [S], qui a procédé à une notification par courrier à la mauvaise adresse ; - les échanges de mails du début de l'année 2018 entre eux et le cabinet [S] démontrent que le syndic avait bien connaissance de ce qu'ils ne résidaient pas à [Localité 6] ; - aux termes d'une assemblée générale du 2 décembre 2016, la copropriété a voté la dématérialisation de toutes convocations et notifications. Le syndicat des copropriétaires soutient que : - M. et Mme [P] ne justifient pas avoir informé le syndic de leur changement d'adresse dans les formes requises, à savoir soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par télécopie ; le changement d'adresse doit être notifié au syndic et non aux copropriétaires ; - Le syndic n'avait pas l'obligation de convoquer l'assemblée générale par voie électronique, cette option n'étant qu'une possibilité prévue par le texte et en outre le syndic ne disposait d'aucun accord exprès de M. et Mme [P] pour recevoir les convocations par voie électronique, un simple vote « pour » la résolution n°6 de l'assemblée générale du 2 décembre 2016 ne suffisant pas à caractériser un consentement exprès. Réponse de la cour Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : En application de l'article 65 du décret du 17 mars 1967 cité par le tribunal, dans sa version applicable, les convocations aux assemblées générales sont délivrées par lettre recommandée avec avis de réception et peuvent également, et non pas doivent, être envoyées par voie électronique en cas d'accord exprès du copropriétaire. Dès lors, le syndic n'était pas tenu d'envoyer les convocations à l'assemblée générale par lettre recommandée. Par ailleurs, la « notification d'un changement d'adresse » en assemblée ne respecte pas les formes impératives prévues par l'article 64 du décret ; ce dernier ne prévoit aucun allègement des formes de cette notification dans le cas d'une gestion de la copropriété par un syndic bénévole. Il appartenait à M. et Mme [P], en leur qualité de copropriétaires, d'informer le syndic bénévole par lettre recommandée avec avis de réception de leur changement d'adresse, quand bien même ils endossaient eux-mêmes cette mission, à destination des archives de la copropriété. Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 mars 2018. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 Moyens des parties M. et Mme [P] allèguent que : - ils n'ont pas supprimé les soupiraux mais les ont remplacés, avec l'accord de la copropriété régulièrement donné en assemblée générale, par de petites fenêtres ; cet accord ne portait pas sur une autorisation de déposer une déclaration préalable à la mairie puisqu'aucune autorisation n'était requise pour cette formalité ; - la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 a essentiellement contredit et annulé les termes de la résolution n° 2-5 de l'assemblée générale du 11 mars 2011 ; elle est donc illégale puisque la résolution précédente a créé des droits acquis et que la nouvelle décision n'est pas justifiée par la survenance de faits nouveaux et constitue donc un abus de majorité ; - le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de dommages causés par les fenêtres litigieuses ; le rapport de l'architecte produit ne précise pas en quoi les défauts de l'immeuble seraient en relation avec le remplacement de soupiraux par des fenêtres et ne mentionne strictement aucun désordre qui pourrait trouver son origine dans un défaut de ventilation. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - il a validé lors de l'assemblée générale de 2011 une présentation générale de travaux projetés sur la base d'un projet de déclaration préalable des travaux mais il ne résulte pas des documents qui étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée que les copropriétaires ont voté en faveur de la suppression des soupiraux puisque sur les plans joints les soupiraux sont conservés et non pas transformés en fenêtres ; - l'obligation de conserver les soupiraux a été expressément rappelée à M. et Mme [P] dans le projet modifié de la déclaration de travaux du 14 avril 2011 et l'arrêté de travaux du 7 juin 2011 qui indique « avec création de soupiraux séparés des baies de fenêtres du rez-de-chaussée » ; un soupirail ne se confond pas avec une fenêtre ; - il ne sollicite pas la suppression des petites fenêtres du sous-sol mais que ces dernières retrouvent leur fonction première de soupirail en vue de permettre l'aération du sous-sol ; - le rapport de la société Debord du 5 mars 2019 démontre que le mur de façade côté [Adresse 7] est, pour sa partie enterrée sur la hauteur du sous-sol, en partie désagrégé et qu'il est donc nécessaire de le ventiler. Réponse de la cour Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2011, M. et Mme [P] ont sollicité une autorisation de réaliser plusieurs travaux concernant leurs lots nouvellement acquis et ont ainsi soumis à la copropriété cinq résolutions portant les titres suivants : - 2.1. Dépose et remplacement de la dalle du rez-de-chaussée en raison de son état, y prévoir les trémies nécessaires pour l'accès au sous-sol, - 2.2. Condamnation de l'escalier vers le sous-sol en partie basse, l'accessibilité des compteurs sera assurée par l'escalier intérieur dans le lot 1, - 2.3. Déplacement de la porte d'entrée du lot 1 dans la cage d'escalier de l'immeuble, - 2.4. Dévoiement de la descente des [Localité 7]/EV dans le sous-sol, - 2.5. Modification des façades RDC/ SOUS-SOL sur la façade de la [Adresse 7] et de la [Adresse 6]. Toutes ces résolutions ont été votées à l'unanimité des copropriétaires. Il doit être rappelé que la copropriété était en 2011 gérée par un syndic bénévole, dont on ne peut être attendu la même rigueur dans la rédaction des résolutions qu'un syndic professionnel.