Cour d'appel, 8ème chambre, 13 mai 2026 — n° 24/09922

PAR CES MOTIFS La cour, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la société [H] tendant à être autorisée judiciairement à faire réaliser des travaux affectant les parties communes de l'immeuble située [Adresse 4] à [Localité 8], Infirme l'ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'elle a accueilli la demande de remise en état présentée par M. [M] [W], Statuant à nouveau, Rejette la demande de remise en état présentée par M. [M] [W] qui échoue à invoquer, tant un trouble manifestement illicite lui causant un préjudice personnel, qu'un dommage imminent, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse pour le surplus ses dispositions critiquées, et notamment en ce qu'elle a accueilli la demande de remise en état présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), pris en son syndic en exercice, Y ajoutant, Dit que faute pour la SAS Innoville et la SARL [H] de procéder auxdits travaux de remise en état dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, elles seront redevables in solidum, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé jusqu'au 30 septembre 2026 à 100 € par jour de retard, Condamne in solidum la SAS Innoville et la SARL [H] aux dépens de l'instance d'appel, Rejette la demande présentée par la SARL [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la SAS Innoville et la SARL [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], pris en son syndic en exercice, et M. [M] [W] la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE La SCI [Localité 7], aux droits de laquelle vient désormais le SAS Innoville, est propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), des lots n°1 et 8 correspondant à un local commercial en rez-de-chaussée et à une cave en sous-sol. Par acte sous seing privé du 19 avril 2013, la SCI [Localité 7] a consenti à la SARL [H] un bail commercial portant sur ces locaux pour y exploiter une activité de «'bar, brasserie, restauration, PMU et jeux légaux'». Par avenant du 12 février 2015, les parties ont convenu d'une extension de la destination du bail afin d'autoriser le preneur à exercer toute autre activité commerciale, principalement «'commerce de bouche (épicerie fine, salon de thé, restauration à emporter)'». Souhaitant à nouveau exploiter une activité de restauration, la société [H] a déposé auprès de la commune de [Localité 8] une déclaration préalable de travaux le 21 mars 2024, complétée le 25 juin 2024, ayant pour objet l'aménagement d'un restaurant en lieu et place d'un commerce, la modification de la façade sur rue et l'installation d'un caisson d'extraction en toiture Nord-Est. Dénonçant la réalisation de travaux affectant les parties communes de l'immeuble sans autorisation préalable de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Ferney-Voltaire (01210), pris en la personne de son syndic en exercice, ainsi que M. [M] [W], ont, par exploit des 31 octobre et 4 novembre 2024, fait assigner les sociétés Inoville et [H] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse statuant en référé, afin d'obtenir': leur condamnation in solidum à procéder aux travaux de remise en état sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de huit jours, au besoin, l'autorisation du syndicat des copropriétaires à effectuer l'intégralité des travaux de remise en état au frais des défendeurs et la condamnation solidaire de ces derniers à rembourser les frais avancés à cet effet. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 17 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a : Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à procéder aux travaux de remise en état suivant : retrait des caissons de ventilation installés sur le toit de l'immeuble et de la cheminée, rebouchage de l'ouverture réalisée sur un mur porteur, suppression des VMC réalisés en façade au-dessus du local et dans la cour du bâtiment, retrait des câbles électriques présents en ouverture de la façade, reconstruction du mur sous l'escalier et le palier du premier étage, Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] (Ain) et à M. [W] la somme de 1'800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté toutes autres demandes, Condamné in solidum la société Innoville et la société [H] aux dépens du présent référé. Par déclaration en date du 31 décembre 2024, la SARL [H] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 21 janvier 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 23 février 2026 (conclusions d'appelante n°3 récapitulatives), la SARL [H] demande à la cour': Réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse le 17 décembre 2024 en ce qu'elle a condamné in solidum la société [H] et la société Innoville à procéder aux travaux de remise en état suivants : retrait des caissons de ventilation installés sur le toit de l'immeuble et de la cheminée, rebouchage de l'ouverture réalisée sur un mur porteur, suppression des sorties VMC réalisées en façade au-dessus du local et dans la cour du bâtiment,

MOTIFS, La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu'elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n'y seraient pas intégrées. Sur la demande reconventionnelle d'autorisation judiciaire des travaux : La société [H] considère que le refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux n'est pas fondé sur un motif légitime puisque le règlement de copropriété autorise l'activité de restauration au rez-de-chaussée de l'immeuble et qu'une telle activité suppose, pour des raisons de sécurité et de salubrité, un dispositif d'extraction adapté. Elle souligne que la destination de l'immeuble est mixte. A titre conciliatoire, elle propose de modifier son projet initial de ventilation à l'effet d'installer en toiture, en lieu et place du moteur et du filtre à charbon, un conduit maçonné tel qu'autorisé par la municipalité et de pivoter de 90° le groupe de climatisation existant depuis 2015. Elle précise qu'elle ne peut pas modifier le surplus des travaux mais qu'une autorisation de travaux est sollicitée à l'assemblée générale des copropriétaires dont la convocation en assemblée générale extraordinaire a été sollicitée par la bailleresse. Elle demande à la cour, en cas de rejet de cette autorisation ou dans l'hypothèse où cette dernière n'interviendrait pas avant l'audience, d'autoriser les travaux en lieu et place du syndicat des copropriétaires compte tenu de l'absence manifeste de danger pour les parties communes. Le syndicat des copropriétaires et M. [W] considèrent que cette demande reconventionnelle est totalement irrecevable puisqu'elle émane de la société locataire alors que l'action prévue à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est réservée aux copropriétaires. Ils ajoutent qu'aucune des trois conditions de la mise en 'uvre de ce texte n'est remplie, à savoir une absence de commencement d'exécution des travaux, une demande présentée devant le juge du fond et une corrélation entre les travaux sollicités en assemblée générale et la demande faite au tribunal puisque la société [H] a modifié son projet par rapport à la demande d'autorisation soumise à l'assemblée générale. Ils invoquent en outre une jurisprudence interdisant d'autoriser des travaux d'installation d'équipement créant des nuisances sonores et ils affirment que l'accès au toit est dangereux, réservé uniquement aux pompiers ou professionnels avertis en cas de nécessité. Sur ce, L'article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d'urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration, le tribunal fixant alors les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. En l'espèce, les parties intimées sont fondées à relever que l'action prévue par le texte précité est réservée aux copropriétaires, agissant seul ou en groupe. Or, la société Inoville, qui n'a pas comparu, ne reprend pas à son compte la demande reconventionnelle formée par la société locataire, laquelle n'a pas qualité pour solliciter l'autorisation judiciaire de réaliser des travaux nécessitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Dès lors et sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner le détail des travaux pour lesquels l'autorisation judiciaire est sollicitée, la cour dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la société [H] de ce chef. Sur la demande de remise en état': Le juge de première instance a retenu qu'il résulte des multiples constats dressés par le commissaire de justice requis par le syndicat des copropriétaires et des autres productions que des travaux réalisés par la société [H], locataire de la société Innoville, copropriétaire, sur certaines parties communes de l'immeuble l'ont été sans autorisation de l'assemblée générale. Il en a conclu que le trouble manifestement illicite dénoncé était démontré, justifiant de faire droit intégralement aux demandes, cependant sans astreinte. Sur la recevabilité de la demande de remise en état en ce qu'elle émane de M. [W]': La société [H] oppose d'abord à la demande de remise en état dirigée contre elle l'absence d'intérêt à agir de M. [W] puisque celui-ci n'est pas copropriétaire et ne revendique pas de l'être. La société appelante estime que les nuisances qui seraient occasionnées par le moteur de la ventilation et les appareils de climatisation sur la toiture de l'immeuble ne reposent que sur des supputations puisque M. [W], en ne déclarant pas son adresse dans le cadre de l'exploit introductif d'instance, ne lui a pas permis de s'assurer de son intérêt à agir. Au demeurant, elle considère que l'invocation à hauteur d'appel d'un droit à agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en qualité de propriétaire d'un immeuble contigu n'enlève rien au fait que M. [W] ne démontre pas, ni en première instance, ni en appel, d'un préjudice distinct de celui du syndicat des copropriétaires. Elle relève que les nuisances olfactives et sonores relèvent de conjectures en l'absence d'exploitation du local. Concernant les fissures, elle souligne qu'il n'est pas établi qu'elles aient été provoquées par les travaux qu'elle a réalisés. Le syndicat des copropriétaires et M. [W] répliquent sur ce point que M. [W] est propriétaire domicilié angle [Adresse 6], immeuble contiguë et mitoyen de celui appartenant à la copropriété du [Adresse 4]. Ils soutiennent, plans et photographies à l'appui, que M. [W] est directement exposé aux installations projetées dès lors que plusieurs fenêtres et ouvertures de son immeuble donnent sur la toiture concernée, de sorte qu'il subira les nuisances olfactives et sonores résultant des dispositifs d'extraction et de ventilation. Ils produisent également un courrier de 2013 relatif à un projet antérieur d'installation de cheminée contre l'immeuble voisin. Sur ce, Le premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Pour l'application de ce texte, le demandeur peut invoquer, soit un trouble manifestement illicite qui doit être actuel, soit un dommage imminent qui, par hypothèse, est futur dès lors qu'il est certain. En l'espèce, si M. [W] n'est effectivement pas copropriétaire au sein de l'immeuble [Adresse 4], il peut néanmoins se prévaloir d'un trouble manifestement illicite qui résulterait de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale à la condition de justifier d'un préjudice personnel occasionné par les travaux litigieux, lequel préjudice sera examiné ci-après. En outre, M. [W] peut assurément invoquer un dommage imminent puisque, en raison de la configuration des lieux, il est établi que les travaux réalisés par la société [H] sont susceptibles d'occasionner des nuisances dont il pâtirait personnellement. En effet, l'immeuble appartenant à M. [W] jouxte la copropriété du [Adresse 4] et les fenêtres de l'immeuble de M. [W] donnent directement sur la toiture de l'arrière du local exploité par la société [H], toiture sur laquelle l'on comprend que la société appelante a implanté des caissons de ventilation et une cheminée.