Tribunal judiciaire, 1ère chambre civile, 19 mai 2026 — n° 24/03410

FAITS ET PROCÉDURE: Monsieur [H] est propriétaire de deux lots, appartements et caves au sein d’une petite copropriété de 5 copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Monsieur [H] affirme que : - jusqu’en 2021 la copropriété était gérée par le syndic PFV immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 1], mais lors d’une assemblée générale de copropriété en date du 26 octobre 2021, c’est le syndic ATHOME qui a été désigné comme nouveau syndic avec prise de fonction à compter du 01er janvier 2022 ; - dans l’optique de préparer l’assemblée générale du 03 avril 2023 Madame [M] représentant le syndic Athome a présenté l’état des dépenses pour l’année 2022 au conseil syndical, et il se serait aperçu de grossières erreurs détaillées ci-après et aurait demandé une rectification avant la tenue de l’assemblée générale suivante : - « anciens travaux de réfection du mur de soutènement non payés pour 2.881,11€» sans aucun détails ou précision sur le sujet et aucun justificatif n’était joint à la convocation pour l’assemblée générale du 03 avril 2023, - « honoraires injustifiés du syndic sur travaux pour 1.093,15 €. », clause non prévue dans le contrat de syndic ; - lors de la tenue de l’assemblée générale le 3 avril 2023 avec Madame [M], l’assemblée générale aurait réitéré ses griefs au sujet des deux points de friction pour le même motif que celui qu'il avait invoqué avant l’envoi des convocations à savoir que ces anciens travaux de réfection pour le mur de soutènement pour 2.888,11 € étaient clôturés depuis longtemps, et le syndicat des copropriétaires a ainsi voté « Non » pour cette résolution à l’unanimité ; - durant cette même assemblée générale, la demande d’honoraires sur travaux pour un montant de 1.093,15 € pour les travaux de réfection d'un mur de soutènement réalisés en 2022 a fait l’objet d’un débat entre le syndic et le syndicat, et le syndicat à l’unanimité a refusé cette résolution car toutes les démarches auraient été diligentées par le conseil syndical et donc injustifiées pour le syndic : le syndicat a donc voté « Non » pour cette résolution à l’unanimité et le syndic n’a pas obtenu le quitus ; - concernant l’existence dans les comptes des honoraires sur travaux pour un montant de 1093.15€, il faudrait la détecter dans l’opacité des annexes comptables 2023 présentées pour l’AG du 15 mai 2024 : alors que le coût réel des travaux serait de 25 260.40€ (25051.40€+209.00€ de taxe voirie), si on retranche ce montant de 25 260.40 € au coût chiffré par le syndic dans les annexes comptables 2023 soit 26353.55€, il y a une différence de 1093.15 € qui correspondrait exactement au montant des honoraires sur travaux que le syndic a présenté dans les comptes 2022 alors que cette résolution avait été refusée en AG du 03 avril 2023 à l’unanimité, transcrite sur le PV mais remise « en douce » dans les comptes 2023 à valider en AG du 15 mai 2024 ; - fin 2023, face à l’opacité des pratiques du syndic, le manque de sérieux, l'absence de visites du bâtiment, l'absence d’écoute et de retour aux demandes d’entretien, il aurait pris l’initiative de réexaminer les clauses du contrat de syndic que lui-même avait signé et paraphé lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2021 et se serait aperçu pour la troisième fois de manquements graves, voire délictueux : en effet, le contrat aurait sciemment été altéré par le syndic sur la forme et, sur le fond, des modifications auraient été apportées sur des clauses essentielles du contrat de syndic et aussi serait caractérisée une véritable usurpation de paraphe sur au moins une page du contrat de syndic. Par acte du 12 juillet 2024, Monsieur [H] assignait le syndic ATHOME IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

MOTIFS, 1 – SUR L'INTERVENTION VOLONTAIRE DU SYNDICAT L’article 328 du Code de Procédure Civile dispose : « L'intervention volontaire est principale ou accessoire. » L’article 329 du Code de Procédure Civile dispose : « L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. » En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : - s’agissant d’une demande tendant à l’annulation d’une assemblée générale, la partie défenderesse est toujours le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic ; - or Monsieur [H] a assigné aux fins d’obtenir annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2023, et encore celle du 15 mai 2024, dans le but de retenir la responsabilité du syndic ATHOME ; - cependant l’assignation n’est dirigée que contre le syndic et non contre le syndicat. Dans ces conditions, le syndicat est intervenu volontairement en défense à juste titre, dans son intérêt, aux fins de contester la demande d’annulation non motivée des assemblées générales précités, dont seulement certaines résolutions seraient contestées. 2– SUR LA FORCLUSION DE L’ACTION EN NULLITE DE L’ASSEMBLEE GENERALE EN DATE DU 3 AVRIL 2023 L'article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants ( CA Paris, 8e ch., 1re sect., 19 déc. 2023, n° 21/02934 ) la faculté de contester les décisions des assemblées générales, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. En l'espèce, les défendeurs mettent en avant que : - Monsieur [H] entend obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2023, alors que celle-ci serait définitive, du fait de l’écoulement du délai de forclusion de 2 mois, à compter de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception, sachant que la production du PV d’AG par le demandeur, présumerait qu’il lui a été envoyé ; - en conséquence, il conviendrait de déclarer forclose l’action en annulation de Monsieur [H] dirigée contre l’assemblée générale du 3 avril 2023. Or cette fin de non recevoir n'a pas été soulevée devant le juge de la mise en l'état comme le prévoit l'article 789 du code de procédure civile, de sorte qu'elle irrecevable devant le juge du fond. 3- SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DU 03 AVRIL 2023 ET DU 15 MAI 2024 L'article 17 du Décret N° 67-223 du 17 mars 1967 qui dispose : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. (…) La feuille de présence est annexée au procès-verbal. » Il en résulte notamment que : - le procès - verbal est un instrument de preuve dont les mentions font foi jusqu'à preuve contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-13.521 : JurisData n° 2007-038939 ; Administrer août-sept. 2007, p. 54 , obs. J.-R. Bouyeure) ; - c'est au copropriétaire qui conteste certaines mentions d'apporter la preuve contraire (Cass. 3e civ., 8 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 183 . - Cass. 3e civ., 6 nov. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 55 . - Cass. 3e civ., 11 mars 2009 : Administrer juill. 2009, p. 54 , obs. J.-R. Bouyeure), la preuve contraire ne pouvant se déduire du seul fait que la décision votée est défavorable au copropriétaire (Cass. 3e civ., 4 févr. 2014 : Administrer avr. 2014, p. 53 , obs. J.-R. Bouyeure). 3-1 concernant la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 03 avril 2023 La résolution litigieuse est libellée de la façon suivante : « Question°4 APPROBATION DES COMPTES L'assemblée générale, après avoir examine les pièces annexes et avoir délibéré, approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes présentés par le syndic pour l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022. L'assemblée générale refuse les honoraires syndic du compte travaux réfection du mur 2022. Arrivent en cours de résolution : CD BEN (104) (17:40:00) - -[Z] [Y] (201) (17:40:00) Votent POUR : 4 copropriétaires totalisant 922 / 922 tantièmes. Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentes » En l'espèce, concernant la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 03 avril 2023, Monsieur [H] affirme que : - durant l'assemblée générale du 3 avril 2023, comme mentionné sur le PV de ladite assemblée générale, à l'ouverture de la séance, uniquement deux copropriétaires étaient présents, lui-même, en tant que conseil syndical, et Mme [F] représentant à eux deux 617/922èmes des droits de vote ; - deux autres sont arrivés après l'ouverture de la séance, Mr [Z] et la SCI CD BEN, juste au moment du vote de la résolution n°4 sur l'approbation des comptes de l’exercice 2022 et représentent à eux deux 305/922 tantièmes ; - le cinquième copropriétaire, Mr [B], était absent avec 79/1001 tantièmes des droits de vote ; - sur le PV d’AG du 03 avril 2023, la résolution n° 4 aurait été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, ce qui serait un mensonge ; - en effet, si on considère que Mr [Z] et la SCI CD Ben ont bien voté pour l’approbation des comptes 2022 avec 305/922 tantièmes, alors que cela ne serait pas le cas, il n'en demeurerait pas moins que cette résolution n' aurait pu être légalement adoptée car il faudrait au minimum 463/922 tantièmes des voix des copropriétaires présents ou représentés pour avoir la majorité des droits de vote et pouvoir valider la résolution sur l’approbation des comptes 2022 ; - par contre, le duo formé par Madame [F] et lui-même avec 617/922 millièmes formeraient à eux deux une majorité permettant de valider ou d’invalider toute résolution et démontrerait ainsi que la résolution n° 4 ne pouvait pas être adoptée ; - en effet, il atteste sur l’honneur qu’il a refusé d’approuver la résolution n°4 et Madame [F] l’atteste aussi. En définitive, Monsieur [H] affirme que le procès verbale d’AG ne relaterait pas la réalité du vote, c’est-à-dire qu’il s’agirait d’un faux.

PAR CES MOTIFS le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par SARL ATHOME IMMOBILIER, inscrite au registre du commerce et des sociétés de SAINT ETIENNE sous le n°529 882 599, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice ; DECLARE IRRECEVABLE la demande visant à débouter Monsieur [H] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du syndicat de copropriété en date du 3 avril 2023, comme engagé tardivement au-delà du délai de 2 mois à compter de sa notification; DEBOUTE Monsieur [H] de ses demandes ; DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ; CONDAMNE Monsieur [H] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 1] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [H] à payer au syndic ATHOME la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [H] aux dépens. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT, Valérie DALLY Antoine GROS Copie exécutoire à: Me Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES Me Charles RICHARD Le