Cour d'appel, 5e chambre civile, 19 mai 2026 — n° 24/02872

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort : Confirme le jugement rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l'état du lot n°36, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à la remise du lot n°36 situé au sein de la copropriété « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3], dans son état antérieur, soit en local commercial, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, Déboute M. [R] [J] et Mme [V] [Q] de leurs demandes, Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. Le greffier Le président

* * * EXPOSE DU LITIGE Par acte de vente du 5 juillet 2018, M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont acquis le lot n°36, décrit comme un local commercial, au sein de la copropriété « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3]. M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont réalisé des travaux d'aménagement intérieur de leur lot afin d'accueillir une clientèle touristique pour des hébergements. Par actes d'huissier de justice des 2 et 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a fait assigner M. [R] [J] et Mme [V] [Q] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en responsabilité et en réparation des préjudices par la remise en l'état des locaux en locaux commerciaux et la cessation de la location en meublé touristique. Le jugement contradictoire rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier : Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l'état du lot n°36 ; Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36 dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ; Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de location saisonnière pratiqué pendant un délai de 6 mois, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision laissé pour l'exécution de la décision ; Condamne M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] aux dépens de la présente instance ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. Dans son jugement, le tribunal relève tout d'abord que les travaux d'aménagement litigieux, comprenant une division intérieure du lot en deux studios sans modification extérieure, ne contreviennent pas au paragraphe 'Modifications, subdivisions, réunions' du règlement de copropriété justifiant le rejet de la demande de remise en état du local, les travaux d'aménagement intérieur ne nécessitant aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il constate ensuite qu'il résulte du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble n'est pas exclusivement bourgeoise mais mixte. En ce sens, il écarte l'argumentation du syndicat tendant à voir juger que l'activité de location en meublé touristique contrevient à la destination bourgeoise de l'immeuble. De même, il constate que les locaux donnés à bail précaire par les consorts [J]-[Q] à la SASU Vie Pratique, sont affectés à un usage professionnel ou commercial par le règlement de copropriété. En ce sens, il retient que l'affectation dudit lot permet à la société preneuse d'y implanter son siège social. En revanche, il considère que cette affectation du lot exclut la possibilité de l'exploiter à usage d'habitation en y exerçant une activité de location de meublé touristique, en l'absence de vote par l'assemblée générale des copropriétaires d'une résolution autorisant le changement d'affectation du lot. Le premier juge condamne ainsi les [J]-[Q] à faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36. M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 mai 2024. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2026. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans les dernières conclusions de M. [R] [J] et Mme [V] [Q], notifiées par RPVA le 24 février 2025, il est demandé à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 18 avril 2014 par le tribunal judiciaire de Montpellier (RG 22/01053) en ce qu'il : Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l'état du lot n°36 ; Le réformer pour le surplus ; Statuant à nouveau,

MOTIFS Sur la demande principale M. [R] [J] et Mme [V] [Q] sont propriétaires du lot n°36 au sein de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3], présenté dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété comme « un local commercial au rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales, un coin lavabo et un coin wc d'une superficie d'environ 61,70 m²». Ce lot a fait l'objet d'un bail commercial précaire, signé entre les consorts [J]-[Q] et la SASU [R] [J], immatriculée au RCS sous le n° 828 605 816, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges. Il n'est toutefois nullement contesté que ce lot a été divisé en deux appartements d'habitation. Il résulte en effet de la déclaration préalable de travaux déposée par M. [R] [J] le 12 avril 2018 qu'il s'agit de procéder à l'intérieur du lot litigieux à des aménagements intérieurs par l'édification de cloisons intérieures non porteuses, le projet déclaré par l'intéressé étant de procéder à des hébergements touristiques de courte durée (pièce 3 SVA). Les plans annexés à cette déclaration confirment également la transformation du local commercial en deux studios d'une superficie respective de 29,63 m² et de 34,68 m². Il est encore établi que par la suite, la SAS Vie Pratique, immatriculée au RCS sous le même n° 828 605 816, a donné en location un premier appartement, aux termes d'un bail d'habitation meublé signé le 25 juin 2020 prévoyant un loyer mensuel de 850 euros et une prise d'effet au 1er septembre 2020, à Mme [X] [L] et Mme [T] [H], le logement étant alors décrit comme un appartement de 3 pièces d'une superficie de 33 m² situé dans une résidence privée. Un deuxième bail d'habitation lié à l'occupation d'une résidence secondaire meublé portant sur le deuxième logement, décrit lui aussi comme un appartement de 3 pièces d'une superficie de 33 m² situé dans une résidence privée, été signé le 23 juin 2020 entre la société Vie pratique et M. [O] [U] et M. [W] [N] avec une prise d'effet au 1er septembre 2020 et moyennant le règlement d'un loyer de 850 euros. Le changement de destination du lot commercial en lot d'habitation n'est pas sérieusement contestable et quand bien même les intimés justifient de la signature d'un bail commercial avec la SASU [R] [J] et revendiquent l'exercice d'une activité commerciale, la déclaration préalable de travaux déposée par M. [R] [J] et la signature de baux d'habitation confirment le changement de destination de ce lot dévolu à la location d'appartements meublés. Il est donc établi que le lot commercial a été transformé en deux appartements composant un lot d'habitation. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination des immeubles ». L'article 25 dispose : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : 'b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; 'n) l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration' ». Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire peut décider d'entreprendre des travaux de transformation partielle ou complète des parties privatives de son lot dans la mesure où le projet est conforme à la destination de l'immeuble et n'affecte ni les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble. La faculté d'utiliser son bien comme il l'entend inclut non seulement les modifications minimes, mais aussi des transformations plus graves (suppression ou déplacement de cloisons, remplacement de tuyauteries, création d'une salle d'eau, etc.). A contrario, l'autorisation préalable de l'assemblée générale est requise lorsque ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble, lorsqu'ils affectent les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble ou contreviennent au règlement de copropriété ainsi que lorsqu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Au cas d'espèce, s'il n'est nullement discuté que la transformation du lot litigieux n'affecte pas les parties communes ni l'aspect extérieur de ces mêmes parties, l'aménagement du lot commercial pour le transformer en lot d'habitation requiert néanmoins une autorisation préalable de l'assemblée générale, si la transformation du lot commercial en lot d'habitation contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, ou à la destination de l'immeuble, ou aux droits des autres copropriétaires. Au cas d'espèce, le changement d'affectation du lot n°36 n'est pas contraire à la destination de l'immeuble qui est définie par le règlement de copropriété du 11 juillet 1991 comme étant mixte puisqu'il est dit que l'immeuble est « affecté à un usage d'habitation, professionnel ou de commerce ». En revanche, le règlement de copropriété ne permet pas aux consorts [J]-[Q] de procéder à un changement de destination de leur lot, dont la vocation commerciale est reconnue par le dit règlement, sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale. En premier lieu, la cour observe que l'état descriptif de division figurant dans le règlement de copropriété, et plus particulièrement la disposition relative au lot n°36 décrit comme « un local commercial au rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales, un coin lavabo et un coin wc d'une superficie d'environ 61,70 m²» n'ont pas de valeur contractuelle en application des dispositions de l'article 3 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles seules les clauses du règlement de copropriété ont une valeur contractuelle. L'article 3 dudit règlement intitulé « description de l'immeuble » a en revanche une valeur contractuelle. Cet article précise notamment que : « au rez-de-chaussée : 11 parkings non couverts 2 locaux professionnels ou commerciaux 2 appartements de type 2 ». Par ailleurs, le règlement de copropriété précise dans la partie « occupation » les dispositions suivantes : « Les locaux sis au rez-de-chaussée pourront être utilisés à usage de magasins commerciaux à condition que cet usage n'apporte pas une gêne exceptionnelle du fait de bruits ou d'odeurs d'un caractère anormal par rapport à la destination de l'immeuble. Le tout sous réserves d'autorisations administratives' ». Si cette disposition permet aux copropriétaires des deux appartements de type 2 de modifier la destination de leur lot d'habitation en lot commercial, la possibilité de modification de la destination du lot commercial en lot d'habitation n'est pas autorisée par le règlement de copropriété. Il y a donc lieu de considérer que le changement de destination du lot n°36 à usage commercial, en un lot à usage d'habitation, n'est pas compatible avec les dispositions actuelles du règlement de copropriété, et que la destination du lot n°36 ne peut pas être changée sans une modification du règlement de copropriété, nécessairement soumise à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. De surcroît, ce changement d'affectation du lot contrevient également à la clause d'habitation bourgeoise énoncée au règlement de copropriété ainsi qu'aux dispositions régissant la location qui sont ainsi libellées : « Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, cabinet d'avocats, architectes, médecins, agents d'assurance, arbitres de commerce, administrateurs de biens et autres bureaux de ce genre' Locations :