Cour d'appel, 1ère chambre, 20 mai 2026 — n° 25/01897

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort : Vu l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 6 mai 2025, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dépose de l'installation d'éclairage publicitaire à l'entrée de la galerie marchande, Statuant à nouveau de ce chef, condamne la S.C.I. Festival 64, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, à (faire) procéder à la dépose du système d'éclairage publicitaire (néons lumineux diffusant une lumière rouge) installé à l'entrée de la galerie marchande, Ajoutant à la décision déférée : Condamne la S.C.I. Festival 64, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, à libérer et laisser libre l'accès au couloir menant aux sanitaires communs, Condamne la S.C.I. Festival 64 aux dépens d'appel, Condamne la S.C.I. Festival 64 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ

FAITS ET PROCÉDURE La SCI Festival 64 est propriétaire de locaux commerciaux au sein de la galerie marchande de la [Adresse 1], située [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant aux lots 623, 624, 702, 724 et 726 de la copropriété. Exploitant une discothèque, elle a ouvert courant août 2024, un bar de nuit à l'enseigne '[Etablissement 1]' dans un local adjacent à celle-ci et a, dans ce cadre, fait réaliser divers travaux dont le syndicat des copropriétaires de la résidence estime qu'ils ont affecté indûment des parties communes. Par acte du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SCI Festival 64 devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins, notamment, de voir ordonner sous astreinte de 5 000 € par jour de retard, la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées à la SCI. Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a : - ordonné à la SCI Festival 64 de déposer toute caméra de surveillance située dans le hall de la galerie et dans l'escalier et de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie ; - dit que cette injonction sera assortie d'une astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois, passé le délai de un mois suivant la signification de la présente décision ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné la SCI Festival 64 à payer au S.D.C de la [Adresse 1] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Festival 64 aux dépens. Au soutien de sa décision, le juge des référés a considéré, en substance : - s'agissant de la demande de rebouchage de la dalle béton du sous-sol au niveau -1, de la demande de rétablissement du système de désenfumage de l'immeuble, de la dépose du système de désenfumage propre au lot 726, de la demande de dépose de l'installation du système d'éclairage publicitaire et de la demande de dépose des conduits installés dans le couloir au niveau de la piscine, que le trouble manifestement illicite des travaux ou des aménagements réalisés par la SCI Festival 64 n'est pas caractérisé, - s'agissant de la demande de dépose de la caméra de surveillance dans le hall de la galerie et de l'escalier ainsi que de la demande de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie, qu'il n'est pas contesté que les caméras ont été installées sans autorisation, peu important qu'elles fonctionnent ou non, et que le local a été vidé pour entreposer du matériel et des produits appartenant à la S.C.I., sans autorisation, alors qu'il s'agit de parties communes, qu'il en résulte un trouble manifestement illicite et qu'il convient de condamner la SCI Festival 64 à déposer les caméras de surveillance et à libérer le local technique, - qu'il convient d'assortir l'injonction de déposer toute caméra de surveillance dans le hall de la galerie et dans l'escalier et de libérer le local technique dédié à la sécurité incendie, d'une astreinte de 1 000 € par jour de retard pendant un mois passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 7 juillet 2025, critiquant la décision entreprise en ce qu'elle a : - débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de voir constater que la SCI Festival 64 a créé un trouble manifestement illicite en procédant à des travaux sur les parties communes de l'immeuble, tant générales que spéciales à la galerie marchande, sans aucune autorisation de l'assemblée générale, ordonner en conséquence la remise en état des parties communes générales et spéciales affectées et plus particulièrement : > rebouchage la dalle béton du sous-sol au niveau -1, > rétablissement du système de désenfumage de l'immeuble, > dépose le système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes,

MOTIFS Il échet de constater que le conseil de la S.C.I. Festival 64 a transmis à la cour, par message du 30 avril 2026, le justificatif du paiement du timbre fiscal afférent à la présente procédure, régularisant la situation au regard des dispositions de l'article 963 du C.P.C., étant considéré que la sanction du défaut de paiement des timbres fiscaux consiste en une fin de non-recevoir qui peut être régularisée jusqu'à ce que le juge statue et donc, même en cours de délibéré, par application de l'article 126 du C.P.C. Les chefs de dispositif par lesquels le juge des référés a ordonné à la S.C.I. Festival 64 de déposer toute caméra de surveillance située dans le hall de la galerie et de l'escalier et de libérer, sous astreinte, le local technique dédié à la sécurité incendie et a condamné la S.C.I. Festival 64 aux dépens ne font l'objet d'aucune contestation de l'une quelconque des parties (seul le montant de l'astreinte journalière étant contesté par l'appelant) et sont en conséquence définitifs, étant constaté que le syndicat des copropriétaires expose, à tort, que le premier juge l'aurait débouté de ses demandes relatives à la dépose des caméras de surveillance et à la libération du local technique dédié à la sécurité incendie. Le litige est en cause d'appel circonscrit : - aux autres demandes de remise en état formées en première instance et rejetées par le premier juge (rebouchage de la dalle béton du sous-sol au niveau - 1, rétablissement du système de désenfumage de l'immeuble, dépose du système de désenfumage propre au lot 726 annexé aux parties communes, dépose de l'installation de du système d'éclairage publicitaire à l'entrée de la galerie marchande, dépose des conduits installés dans le couloir de la partie commune au niveau de la piscine et menant aux WC communs), - à la demande présentée en cause d'appel tendant à voir ordonner la restitution des parties communes indûment appropriées constituées par le couloir menant aux sanitaires communs et les sanitaires eux-mêmes, - au montant de l'astreinte assortissant la condamnation prononcée et devant assortir les éventuelles condamnations supplémentaires prononcées en appel sur infirmation de l'ordonnance, - aux dispositions relatives à l'application de l'article 700 du C.P.C., - étant constaté que, nonobstant les développements y afférents contenus dans le corps des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, la cour n'est saisie, aux termes du dispositif de celles-ci d'aucune demande tendant à la condamnation de la S.C.I. Festival 64 à libérer définitivement le hall de la galerie marchande de toute installation de fumoir, de guichet d'accueil et de file d'attente de la clientèle de l'établissement de nuit occupant ses locaux. Il sera rappelé que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 alinéa 1er du CP.C.). En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fonde exclusivement ses demandes sur l'existence de troubles manifestement illicites sans alléguer (ni établir) l'existence de dommages imminents. Il résulte de l'article 835 du C.P.CC. que l'existence d'une contestation sérieuse (et a fortiori d'une 'simple' discussion) n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par ce texte et qu'il lui appartient de vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué. 1 - Rebouchage de la dalle béton du sous-sol : Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur un P.V. de constat de commissaire de police du 3 juillet 2024 (pièce 13) faisant état, en plafond, au niveau des emplacements 53 et 52, 46, 41 et 44 du parking du niveau - 1 de carottages circulaires de 20 cms de diamètre dans lesquels se trouvent des gaines de type 'chemin de câbles', en exposant que ces 'carottages' n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale de copropriété et que l'accord de 2018 invoqué par l'intimé donné par le syndic visant d'autres locaux que ceux objets de la procédure. La S.C.I. Festival 64 conclut au rejet de la demande en exposant que les travaux dont s'agit avaient pour objet le raccordement du branchement électrique de son lot à la colonne électrique montante de la copropriété, que les travaux ont été exécutés par un sous-traitant d'Enedis, que tous les carottages ont été rebouchés, que lors de l'AG du 3 octobre 2019, la copropriété a rétrocédé les colonnes EDF à Enedis qui seule peut intervenir sur les branchements et le cheminement des câbles d'alimentation, que les travaux ont été réalisés par Enedis et un sous-traitant (Ineo) et les câbles positionnés dans les chemins de câbles par Enedis, les passages dans la dalle ayant été rebouchés, que tous les branchements pour les autres lots ont été réalisés de manière identique, sans autorisation de l'AG et qu'ainsi, elle avait bénéficié d'une autorisation du syndic du 1er juin 2018 (pièce 14, pour le raccordement du branchement EDF à la colonne de la résidence au titre de l'ouverture d'un second établissement). Il est constant et non contesté que les travaux de percement du plafond du parking N-1 (partie commune) pour permettre le raccordement de l'installation électrique du lot Festival 64 à la colonne électrique montante (dont l'A.G. du 3 octobre 2019 a accepté le transfert de la propriété à Enedis) n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale de la copropriété. Il convient cependant de considérer que le précédent constitué par l'autorisation donnée par le syndic de copropriété pour le raccordement de l'installation de l'établissement secondaire, la circonstance que les travaux ont été réalisés sous l'égide du gestionnaire du réseau, la nécessité impérieuse des travaux dont s'agit pour des raisons de sécurité même, l'absence de contestation formelle par le syndicat des copropriétaires de l'assertion selon laquelle les carottages ont été rebouchés ne permettent pas de caractériser de ce chef, avec l'évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite, de sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande. 2 - Rétablissement du système de désenfumage et dépose du système propre au lot 726 : Au soutien de ce chef de demande, le syndicat des copropriétaires expose que les travaux effectués par la S.C.I. Festival 64 ont été réalisés sans accord de l'assemblée générale et qu'ils ont entraîné des dysfonctionnements. Il verse aux débats (pièces 8 à 11) un échange de courriels entre le syndic de copropriété et la S.C.I. Festival 64, un rapport d'intervention d'un organisme de sécurité du 10 avril 2024 mentionnant qu'aucun système de désenfumage ne fonctionne et une mise en demeure de régulariser du 28 mai 2024. La S.C.I. Festival 64 conclut au débouté du syndicat des copropriétaires en exposant que le système en place était déjà en dérangement avant même l'exécution des travaux litigieux (pièce 16, P.V. commission de sécurité du 24 janvier 2024), qu'elle n'a fait qu'utiliser les systèmes existants, ce qui ne nécessite pas une autorisation de l'A.G.