Cour d'appel, chambre 1-8, 20 mai 2026 — n° 24/10900

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par les consorts [X] et l'a condamné à verser à la société AXA FRANCE IARD une somme de 17.097,99 euros correspondant au montant de sa quittance subrogative, L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau : Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [U] [A] veuve [X] une somme de 22.902,01 euros pour solde de l'indemnité lui revenant au titre du préjudice de jouissance, Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [X] une somme de 12.350 euros au titre du coût de la remise en état de l'appartement, Déboute le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé contre la société AXA FRANCE IARD, Condamne la Société Anonyme de Défense et d'Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des indemnités mises à sa charge, sous déduction de la franchise contractuelle, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la Société Anonyme de Défense et d'Assurances aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser aux consorts [X] une somme de 10.000 euros au titre de l'ensemble de leurs frais irrépétibles, Dispense les consorts [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant ordonnance de référé rendue le 21 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4], a obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise au contradictoire de M. [N] [T], titulaire d'un lot privatif situé sur le toit-terrasse du bâtiment A supportant une piscine et divers autres aménagements, à l'effet de déterminer la cause des infiltrations affectant plusieurs lots sous-jacents ainsi que les parties communes. Les opérations d'expertise ont été par la suite étendues au contradictoire de plusieurs copropriétaires victimes de ces infiltrations, parmi lesquels les consorts [X], possédant le lot n° 25. L'expert M. [L] [C] a rendu son rapport définitif le 2 mai 2019, concluant que les désordres perduraient depuis plusieurs années et que de nombreuses entreprises étaient intervenues pour reprendre localement l'étanchéité du toit-terrasse sans parvenir toutefois à y mettre fin. Il en a imputé la cause à une défaillance du joint de dilatation traversant la terrasse et redescendant le long de l'immeuble. Il a également indiqué que le lot des consorts [X] était le plus impacté au point qu'il était devenu inhabitable. A la suite de ce rapport, le syndicat des copropriétaires et M. [T] ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel ce dernier a accepté de céder l'ensemble de ses lots pour la somme d'un euro , en contrepartie de la renonciation du syndicat à poursuivre les instances en cours à son encontre. Le 20 février 2020, l'assemblée générale a voté des travaux de réfection de l'étanchéité du toit-terrasse. Par exploit d'huissier du 4 décembre 2020, les consorts [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l'entendre condamner à les indemniser sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. La société AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits des consorts [X], s'est jointe à cette action pour recouvrer le montant de l'indemnité d'assurance versée au titre de la police 'propriétaire non occupant'. Par actes du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie ses propres assureurs, à savoir la Société Anonyme de Défense et d'Assurances (SADA) d'une part, auprès de laquelle il avait été assuré entre le 1er septembre 2009 et le 31 août 2013, et la société AXA FRANCE IARD d'autre part, auprès de laquelle il était assuré depuis le 1er septembre 2013. Suivant ordonnance rendue le 15 mars 2022, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [X] une indemnité provisionnelle de 10.000 euros, mais s'est déclaré incompétent pour connaître des recours dirigés contre les assureurs susnommés. Par jugement rendu le 9 août 2024, le tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par les consorts [X], - condamné le syndicat à verser à la société AXA FRANCE IARD une somme de 17.097,99 euros correspondant au montant de sa quittance subrogative, - condamné le syndicat à payer à Mme [U] [A] veuve [X], en sa qualité d'usufruitière du bien, une somme de 29.410,01 euros pour solde de son préjudice de jouissance, - condamné le syndicat à payer aux consorts [X] une somme de 11.600 euros au titre du coût de la remise en état de l'appartement, - débouté la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande de nullité du contrat d'assurance et condamné celle-ci à relever et garantir son assuré, - débouté le syndicat de son appel en garantie dirigé contre la SADA, - condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu'à payer aux consorts [X] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - et dispensé les consorts [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

DISCUSSION Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires était entièrement responsable des dommages occasionnés au lot des consorts [X] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sur la foi des conclusions concordantes de l'expertise réalisée par M. [L] [C] et de celle effectuée en 2012 par M. [E] [D] à l'occasion d'un précédent sinistre ayant affecté le lot de Mme [Y], mettant en cause un défaut d'étanchéité du toit-terrasse. Ces deux experts ont pareillement exclu l'imputabilité des désordres aux aménagements réalisés par M. [N] [T] sur son lot. En tout état de cause, en se portant acquéreur de celui-ci pour un euro symbolique en contrepartie de la renonciation à l'exercice de poursuites, le syndicat des copropriétaires a entendu assumer la responsabilité qui pourrait en résulter. Enfin, en votant le 20 février 2020 des travaux de réfection complète de l'étanchéité du toit-terrasse, le syndicat a implicitement admis les conclusions des experts sus-nommés, ces travaux ayant effectivement permis de mettre fin aux désordres. Sur la détermination de l'assureur tenu à garantie : Dans les assurances 'dégâts des eaux', l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat. Au cas présent, il apparaît clairement que le sinistre ayant affecté le lot des époux [X] s'était déclaré dès avant le 1er septembre 2013, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a résilié la police d'assurance souscrite auprès de la SADA pour contracter avec la société AXA. En effet, l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 11 janvier 2013 avait déjà voté des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse pour mettre fin aux infiltrations constatées dans les appartements de Mme [Y] et de M. [X]. Il incombe donc à la SADA de garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences pécuniaires de sa responsabilité, en ce compris l'aggravation des dommages intervenue postérieurement à la résiliation de la police. En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur l'exception de nullité du contrat d'assurance opposée par la société AXA. Sur la clause d'exclusion de garantie opposée par la SADA : Selon le chapitre IV des conditions générales de la police d'assurance souscrite auprès de la SADA, le syndicat des copropriétaires est garanti au titre des dommages causés par les infiltrations accidentelles d'eau de pluie, de neige ou de grêle à travers les toitures-terrasses, balcons et terrasses pourvus d'un revêtement spécifique d'étanchéité. Sont toutefois exclus les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d'une précédente manifestation des dommages. Dans son rapport d'expertise précité, M. [E] [D] indiquait que la copropriété avait réalisé entre 2005 et 2008 pour 42.681 euros de travaux d'étanchéité. M. [L] [C] confirme que de nombreuses réparations ont été effectuées par différentes entreprises sans parvenir à mettre fin aux désordres. Il convient en conséquence de juger que le syndicat des copropriétaires s'est efforcé de remplir son obligation d'entretien, de sorte que la clause d'exclusion de garantie ne peut être opposée par l'assureur. Sur l'évaluation du préjudice de jouissance : Madame [U] [A] veuve [X], usufruitière du bien, produit aux débats un courrier par lequel son locataire M. [P] [M] avait donné congé pour le 1er octobre 2013 en raison des désordres affectant le logement, ainsi qu'une attestation de valeur locative émanant d'un professionnel de l'immobilier à hauteur de 580 euros par mois. Il est constant d'autre part que l'appartement est demeuré inhabitable jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état à la fin de l'année 2022. C'est cependant à tort que le tribunal a évalué la réparation du préjudice de jouissance à 56.508 euros sur la base d'une perte sèche de loyers sur l'ensemble de la période considérée, alors que celui-ci consiste uniquement en une perte de chance de relouer qu'il convient d'indemniser à hauteur de 40.000 euros. Déduction faite de l'indemnité de 17.097,99 euros versée par son assureur, il reste dû à Mme [U] [X] une somme de 22.902,01 euros. Sur les frais de remise en état : Au titre de la reprise des embellissements, le tribunal a retenu à juste titre le devis établi le 25 avril 2022 par M. [J] [K], entrepreneur individuel, à l'exception du coût de dépose et de repose des éléments de la salle de bain. Cette déduction n'apparaissant cependant pas justifiée, il convient de retenir l'intégralité du montant de ce devis, soit 12.350 euros. Sur l'imputation de la provision : Il conviendra de déduire des condamnations figurant au dispositif du présent arrêt le montant de la provision de 10.000 euros allouée aux consorts [X] par l'ordonnance du juge de la mise en état rendue le 15 mars 2022.