Cour d'appel, chambre civile 1-5, 21 mai 2026 — n° 25/06142

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort, Infirme l'ordonnance querellée, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] [H], Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Mme [Y] [H] aux dépens de première instance et d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

******************* EXPOSÉ DU LITIGE La SNC [K] [M] est propriétaire de locaux situés dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété. Cet immeuble se compose de deux bâtiments : - un bâtiment A, comprenant deux caves en sous-sol, un rez-de-chaussée, ainsi que deux étages, correspondant chacun à un appartement. La SNC [K] [M] est propriétaire lot n°12, correspondant au magasin situé au rez-de-chaussée. Mme [Y] [H] y est propriétaire d'un appartement situé au 2ème étage du bâtiment. - un bâtiment B : la SNC [K] [M] est propriétaire de l'intégralité des lots de ce bâtiment, composé d'un sous-sol et d'un rez-de-chaussée. Par acte en date du 12 juin 2006, la SNC [K] [M] a consenti à la société [Localité 4] un bail commercial portant sur le lot n°12 du bâtiment A et sur la totalité du bâtiment B. En 2021, la société [Localité 4] a entrepris d'importants travaux d'aménagement, notamment de climatisation, dans ce local servant de bureau de poste. Affirmant que certains de ces travaux ont touché aux parties communes et à l'aspect extérieur de l'immeuble, sans qu'ils aient fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, Mme [H] a, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, assigné la société [K] [M] devant le juge des référés auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir procéder à la démolition de deux souches d'extraction de cheminée installées en toiture du lot B. Cette affaire a été enrôlée sous le N°RG 24/802. Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 décembre 2025, la société [K] [M] a assigné la société [Localité 4] aux fins de la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Cette affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/2984. L'affaire étant venue à l'audience du 14 janvier 2025, la jonction de la procédure n°RG 24/2984 avec la procédure N°RG 24/802 a été ordonnée par mention au dossier. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2025 , Mme [H] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux fins que l'ordonnance à intervenir lui soit déclarée commune et opposable. Par ordonnance contradictoire rendue le 16 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné la société [K] [M] à procéder à ses frais aux travaux de démolition des deux souches d'extraction de cheminée installées sur la toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2], sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de soixante jours, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance, - dit que la société [K] [M] devra communiquer à l'architecte que la copropriété aura choisi de s'adjoindre, l'autorisation d'urbanisme et l'ensemble du dossier technique relatif à la démolition des deux souches d'extraction de cheminée installées en toiture du lot B de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 8], - dit que la juridiction se réserve la liquidation de l'astreinte, - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [K] [M] à l'encontre de la société [Localité 4], - rejeté la demande tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise sollicitée par la société [K] [M], - condamné la société [K] [M] à payer à Mme [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes en paiement émises de ce chef, - condamné la société [K] [M] aux entiers dépens de l'instance, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 14 octobre 2025, la société [K] [M] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le trouble manifestement illicite Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient à Mme [H] de démontrer son existence. Sur l'action de Mme [H] En vertu des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.' L'article 15 du même texte prévoit quant à lui que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.' En l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété. Sur l'existence de parties communes spéciales En vertu des dispositions de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, ' les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.' En l'espèce, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 25 novembre 1988 mentionnent : - dans la partie état descriptif de division 'Les lots comprennent : Bâtiment A - Lot numéro 1 : une cave sis au sous-sol dudit bâtiment et les 12/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 25 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A; - Lot numéro 2 : une cave sis au sous-sol dudit bâtiment et les 13/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 25 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A; - Lot numéro 3 : au rez-de-chaussée : un grand magasin avec passage couvert donnant accès aux étages et les 175/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 350 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A; - Lot numéro 4 : au premier étage : un appartement de type F III et les 150/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 300 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A; - Lot numéro 5 : au deuxième étage : un appartement de type F III et les 150/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 300 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A; Bâtiment B : - Lot numéro 6 : un sous-sol et les 100/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 800 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B ; - Lot numéro 7 : au rez-de-chaussée : un atelier et les 400/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble et les 200 /1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B.' Cependant, le règlement de copropriété ne comporte aucune mention relative aux parties communes spéciales, et il n'est notamment pas prévu de charges spéciales, la partie relative aux charges communes se contentant de prévoir que 'les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.' Le règlement de copropriété modificatif du 8 août 1990, qui a créé deux nouveaux lots, a conservé cette répartition entre charges communes générales et spéciales en précisant 'l'ensemble des millièmes généraux de l'ensemble de l'immeuble passera ainsi de 1000èmes à 1093èmes et l'ensemble des millièmes spéciaux dans le bâtiment A de 1000èmes à 1186èmes.' Il en a été de même lors des modifications du 19 avril 1996 et du 14 octobre 1997, qui ont annulé des lots pour en créer de nouveaux dans le bâtiment A, des tantièmes tant de parties communes générales que de parties communes spéciales étant affectés à chaque lot. La loi [Localité 10] du 23 novembre 2018 a créé plusieurs nouveaux articles de la loi du 10 juillet 1965 : - l'article 6-2 qui dispose que 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.' - l'article 6-3 qui prévoit que 'les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.' - l'article 6-4 aux termes duquel 'l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.' L'article 209 de la loi prévoyait que 'les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.' Par la suite, la loi n 2022-217 du 21 février 2022 a réécrit l'article 209 de la loi [Localité 10] en ces termes : « L' article 6-4 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1 juillet 2022. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.