Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 21 mai 2026 — n° 25/13239

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : Condamné la société Citya Etoile à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l'issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade : N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d'un montant de 471,33 euros : N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d'un montant de 3 058,17 euros ; N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d'un montant de 21 679,19 euros ; Condamné la société Citya Etoile à transmettre, par tous moyens, ces pièces et documents comptables au syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 70 euros pendant une durée d'un mois ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires, Dit que la société Citya Etoile conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Le cabinet J Sotto a exercé la fonction de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2023. Le cabinet J Sotto a été absorbé par la société Citya Etoile le 30 avril 2024. Au cours de l'assemblée générale du 19 septembre 2023, le mandat du cabinet J Sotto n'a pas été renouvelé et la société Gratade a été désignée syndic de l'immeuble pour la période du 20 septembre 2023 au 19 décembre 2024. Par acte du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Paris (11e) a fait assigner la société Citya Etoile devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir : Condamner la partie adverse à transmettre, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par document, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance : Les éléments comptables permettant de justifier les comptes débiteurs suivants : le compte « copropriétaires lots vendus » n° 46200000 débiteur d'un montant de 471,33 euros ; le compte « débiteurs divers » n° 47100000 débiteur d'un montant de 3 059,17 euros ; le compte « résultat de répartition » n° 47199900 débiteur d'un montant de 21 679,19 euros ; Les factures des comptes de travaux suivants : PROBLEME HUMIDITE COUR ; TRX DIVERS BAT A et B ; AS-DIVERS TRAVAUX AGO ; TRX COMPLEMENTAIRE COUR IMM ; Condamner la partie adverse à procéder au transport et à la dépose des pièces, entre les mains du nouveau syndic, le cabinet Gratade, en son cabinet ; Condamner la partie adverse aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance contradictoire du 12 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : Condamné la société Citya Etoile à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l'issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade : N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d'un montant de 471,33 euros : N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d'un montant de 3 058,17 euros ; N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d'un montant de 21 679,19 euros ; Condamné la société Citya Etoile à transmettre, par tous moyens, ces pièces et documents comptables au syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 70 euros pendant une durée d'un mois ; Rejeté le surplus des demandes des parties ; Condamné la société Citya Etoile à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société Citya Etoile aux dépens. Par déclaration du 22 juillet 2025, la société Citya Etoile a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026 elle demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967, de : Infirmer l'ordonnance du 12 juin 2025 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle l'a condamnée à transmettre au syndicat des copropriétaires les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes suivants lors de la transmission de la comptabilité à l'issue de ses fonctions de syndic au nouveau syndic de la copropriété, la société Gratade : N° 46200000 « copropriétaires lots vendus », présentant un solde débiteur d'un montant de 471,33 euros : N° 47100000 « débiteurs divers », présentant un solde débiteur d'un montant de 3 058,17 euros ; N° 47199900 « résultat de répartition », présentant un solde débiteur d'un montant de 21 679,19 euros ;

SUR CE, LA COUR En application de l'article 18 2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18 2 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L'ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand livre général, du grand livre auxiliaire fournisseurs et du grand livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n 67 223, 17 mars 1967, art. 33 1). Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée. Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Au cas présent il y a lieu de relever, au vu des pièces n° 3, 4 et 5 produites par l'appelant, que celui-ci a communiqué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2], le 29 janvier 2025 soit après la délivrance de l'assignation introductive d'instance, un extrait Grand Livre afférents aux trois comptes débiteurs n° 46200000, n° 47100000 et n° 47199900. La société Citya Etoile justifie en appel par sa pièce n° 10, soit un mail du 23 décembre 2026 de la Responsable Administrative et Financier de la société Citya Etoile, qu'elle n'a pas obtenu d'archives papier suite à la fusion-absorption du Cabinet J Sotto par la société Citya Etoile, les seuls éléments en sa possession étant les écritures comptables ressortant du logiciel et qui ont été communiquées. Cette attestation vient établir que la société Citya Etoile est dans l'impossibilité de produire d'autres pièces justificatives des soldes débiteurs des comptes considérés, faute d'avoir obtenu les archives papier du Cabinet J Sotto qu'elle a absorbé. La société Citya Etoile ne peut dans ces conditions être condamnée sur le fondement de l'article 18-1 à produire « les pièces et documents comptables ayant servi à établir et obtenir les soldes des comptes » comme il a été ordonné par le premier juge, dès lors qu'elle justifie en appel être dans l'impossibilité de le faire. L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef. Le débat se déplace ainsi sur le terrain, de fond, de la responsabilité éventuelle de la société Citya Etoile pour transmission insuffisante. L'ordonnance entreprise sera néanmoins confirmée en ce qu'elle a mis les dépens de l'instance à la charge de la société Citya Etoile et condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la communication des éléments de comptabilité requis n'étant intervenue qu'après délivrance de l'assignation. Même si son appel prospère, l'appelante supportera la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance, n'ayant justifié (par sa pièce 10) qu'en cause d'appel de l'impossibilité de transmettre les éléments comptables autres que les extraits Grand Livre produits en première instance.