Cour d'appel, chambre 1 section 3, 21 mai 2026 — n° 24/03471

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Pascale Metteau, présidente de chambre Claire Bohnert, présidente de chambre Christophe Le Gallo, président de chambre ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, président et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mars 2026 **** La société SCI HR était propriétaire d'un local à usage commercial situé au sous-sol de la [Adresse 2] à [Etablissement 1] (lot 01/0001) et d'un autre local dans la même galerie (lot 01/0006). Lors d'une assemblée générale du 23 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a décidé d'effectuer des travaux de rénovation des toitures, de remplacement des cheminées, de pose de lignes de vie réglementaires, de réfection des verrières et de réfection des lanterneaux pour un coût total de 373'544,84 euros. La SCI HR a vendu le local commercial du sous-sol le 30 novembre 2012. À cette occasion le syndic de copropriété a fait opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire pour la somme de 80'765,65 euros dont 14'922,38 euros au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel et 65'426,73 euros au titre des travaux appelés. Par acte d'huissier du 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes a fait assigner la SCI HR devant le tribunal judiciaire de Béthune afin d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 58 182,36 euros à parfaire au titre des charges de copropriété impayées. Par jugement du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Béthune a : - condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 79 830,18 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 30 août 2023 avec intérêts légaux courant à partir du 19 mai 2021, - condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - débouté la société HR de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, - dit que la société HR supportera les entiers dépens de l'instance, - laissé la société HR supporter ses propres frais exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La société HR a interjeté appel de cette décision le 12 juillet 2024. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société SCI HR demande à la cour de : - infirmer le jugement, Statuant à nouveau : - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - fixer le montant des provisions sur charges dues par elle au 1er juillet 2020 à la somme de 27'246,80 euros, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes à lui verser la somme de 65'426,73 euros au titre du remboursement des travaux de toiture, - ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques des parties en application des articles 1347 et suivants du code civil, - condamner, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes à lui payer la somme de 38'179, 93 euros après compensation des dettes et créances réciproques des parties, - dire l'appel incident de la société Sergic entreprises mal fondé, - débouter, en conséquence, la société Sergic entreprises de sa demande incidente tendant à voir condamner à lui payer la somme de 8 097,33 euros pour les charges du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024,

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété : Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'. Par ailleurs, l'article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que 'le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble. Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée'. Il en découle que l'obligation de paiement s'applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l'assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Il est justifié que la SCI HR est propriétaire du lot n°6 de la copropriété [Adresse 2]. Cette dernière était jusqu'au 30 novembre 2012, également propriétaire du lot n°1 de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires fait état d'une créance de 79 830,18 euros, arrêtée au 30 août 2023 laquelle inclut : - la reprise d'un solde d'un précédent syndic Nexity pour 76 333,95 euros, somme arrêtée au 3 juin 2019 (le décompte de charge du précédent syndic étant également produit), - un débit puis un crédit pour des travaux toiture de 62 400,40 euros, - un débit de 16 981,01 euros au titre des travaux verrières, - les charges appelées trimestriellement depuis avril 2019, - des frais d'avocat et d'assignation. *** S'agissant des charges courantes, la SCI HR indique que les créances ne sont pas liquides, certaines et exigibles faute de vote et d'approbation des comptes depuis 2017 et elle conclut que le compte des provisions exigibles doit être arrêté au 30 juin 2020 à la somme de 27 523,80 euros. Il ressort du procès verbal d'assemblée générale du 18 mars 2019 que le budget prévisionnel pour l'exercice de juillet 2019 à juin 2020 a été adopté. Lors de l'assemblée générale du 11 février 2020, les comptes des exercices de juillet 2017 à juin 2018 et de juillet 2018 à juin 2019 n'ont pas été approuvés. Cependant le budget prévisionnel pour juillet 2019 à juin 2020 a été adopté ainsi que celui pour l'exercice suivant jusqu'en juin 2021. Dès lors, sont exigibles, faute d'être contestés, les appels de charges concernant les charges courantes ainsi que les provisions et ce, jusqu'au 30 juin 2021 alors que les budgets prévisionnels ont été votés jusqu'à cette date. Si le paiement des provisions sur charges jusqu'au 30 avril 2024 était demandé par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d'une actualisation de sa créance avant l'arrêt avant dire droit, tel n'est plus le cas dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires puisque la créance est désormais arrêtée au 30 juin 2021. Il sera rappelé que la cour n'étant tenue que par les dernières conclusions (selon l'article 954 du code de procédure civile qui dispose que 'les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées'), il n'y a plus lieu de statuer sur la demande d'actualisation de la créance dont la cour n'est plus saisie. Dès lors, seules seront prises en comptes les charges et provisions sur charges appelées jusqu'au 30 juin 2021. *** La société HR conteste également le décompte produit pour inclure une somme de 16 981,01 euros au débit, somme correspondant aux travaux sur les verrières de l'immeuble. Lors de l'assemblée générale du 18 mars 2019, il a été constaté que les provisions appelées pour les travaux de toiture n'ont pas été intégralement versées par les copropriétaires, de sorte que la copropriété qui rencontre des difficultés de trésorerie, n'a pas pu commander ces travaux. La résolution n°17 a donc décidé de l'annulation des appels de travaux relativement 'aux travaux de réfection de la toiture' (travaux qui avaient été décidés par l'assemblée générale du 23 janvier 2012 dans sa résolution n°4). La décision de remboursement des fonds travaux correspondant à cette résolution n°4 a été prise lors de l'assemblée générale du 11 février 2020 (par crédit du compte de chaque membre de la copropriété). Cependant, une telle décision n'a pas été prise en ce qui concerne les travaux sur les verrières (qui ne se confondent pas avec les travaux de toiture).