Tribunal judiciaire, chambre 1 civil, 22 mai 2026 — n° 21/00494

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 10 avril 1078, par acte reçu par Me [J], notaire à [Localité 5], l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] a fait l’objet d’un partage entre : d’une part le jardin, actuellement cadastré AE[Cadastre 1] (anciennement [Cadastre 2]), d’autre part l’immeuble bâti et la cour, actuellement cadastrés AE[Cadastre 3] (anciennement AE[Cadastre 4]), lesquels ont été divisés en huit lots et soumis au statut de la copropriété. Le passage pour véhicules situé sous le bâtiment, ainsi que les cours avant et arrière ont été définies comme parties communes. Aux termes du même acte, les parties ont convenu des servitudes suivantes : « - Le passage pour voiture existant au-dessous de la maison, qui est commun entre tous les copartageants, devra rester libre d’accès tout moment de jour comme de nuit ; il ne pourra y être déposé aucun objet, matériaux ou autres, ni laisser de voiture en stationnement sur ce passage ; - les lots n°7 dudit état descriptif de division (attribué à M. [T] [U] ) et 8 (attribué à Mme [M]) seront grevés d’un droit de passage à tous usages réciproques entre eux ; - ces même lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit du lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) et du jardin à l’est, cadastré n°[Cadastre 2], attribué indivisément par tiers à chacun des copartageants ; - de même le lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) sera aussi grever d’un droit de passage à tous usages, au profit dudit jardin indivis à l’est (cadastré n°[Cadastre 2]) pour son service et son desservice. » Par actes notariés des 6 décembre 2001 et 27 novembre 2001, M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], (ci-après « les époux [S] ») ont acquis : la propriété du lot n°3 (premier étage), la propriété de la partie bâtie du lot n°6 (dépendance à usage de remise située dans la cour arrière). la jouissance exclusive de la partie non bâtie du lot n°6 (portion de la cour arrière attenante à cette dépendance). Suivant acte du 19 février 2018, les époux [S] ont aussi acquis la propriété du jardin non soumis au statut de la copropriété, actuellement cadastré AE[Cadastre 1]. Par acte du 17 juillet 2017, Mr [W] [R] et Mme [D] [H] (ci-après « les consorts [R]-[H] ») ont acquis : la propriété des lots n°1 et 2 (rez-de-chaussée), la propriété des lots n°4 et 5 (sous-sol), la jouissance exclusive des lots n°7 et 8 (reste de la cour arrière). La gestion de la copropriété a été confiée au cabinet LES CLAUDRAIS en qualité de syndic de copropriété du [Adresse 5] à [Localité 6] (ci-après « le Syndic de copropriété ») Les consorts [R]-[H] ont clôturé les lots n°7 et 8 dont ils ont la jouissance exclusive et ont fait installer un dispositif de vidéo-surveillance dans leur véranda, filmant en direction de ces lots. Les époux [S], soutenant que la clôture empêche l’exercice de leurs servitudes de passage, ont fait assigner, par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 18 mars 2021 les consorts [R]-[H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de retrait des installations litigieuses et indemnisation de leurs préjudices. Ils ont aussi, par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 19 mars 2021, fait assigner le Syndic de copropriété devant le Tribunal de Saint-Malo dans la même cause. Par ordonnance du 24 septembre 2021, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

*** MOTIFS A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le Syndicat de copropriété est partie à la procédure et qu’il est, ainsi, inutile de déclarer le présent jugement commun à ce dernier. *Sur la demande de retrait des clôtures *Sur la servitude conventionnelle au profit de la parcelle AE[Cadastre 1] : Conformément aux dispositions des articles 637 à 639 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre. Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires. L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. Selon les dispositions de l’article 688 du même code, les servitudes sont continues ou discontinues. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées, comme les droits de passage. L’article 691 du même code dispose que les servitudes continues non apparentes ne peuvent s'établir que par titres. Il résulte de ces dispositions que l’existence d’une servitude de passage ne peut s’établir que par titre. Le règlement de copropriété issu de l’acte de partage du 10 avril 1978 prévoit une servitude grevant les lots n°7 et 8 de la copropriété au profit de la parcelle de jardin, située hors copropriété : « Ces mêmes lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit (…) du jardin à l’est, cadastré n°[Cadastre 2], attribué indivisément par tiers à chacun des copartageants. » Or, à la date de la signature de ce règlement, les propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] étaient également propriétaires indivis du jardin cadastré n°[Cadastre 2]. Dès lors, la servitude inscrite dans le règlement de copropriété n’a pas pu être valablement constituée à cette date puisqu’elle contrevenait aux dispositions de l’article 637 du code civil. Néanmoins, par acte du 6 décembre 2001, les époux [S] sont devenus copropriétaires et ont adhéré au règlement de la copropriété. Le 17 juillet 2017, Mme [B] [U] a cédé aux consorts [R]-[H] la propriété des lots n°1, 2, 4, 5 ainsi que le droit à la jouissance exclusive des lots n°7 et 8. Les consorts [R]-[H] ont ainsi accepté le règlement stipulant une servitude au profit de la parcelle voisine, laquelle appartenait alors pour 1/3 à Mme [B] [U] et pour 2/3 aux époux [S]. Les deux héritages appartenaient donc à des propriétaires distincts, à savoir : d’une part, les lots n°7 et 8, parties communes de la copropriété détenue par les époux [S] et les consorts [R]-[H], d’autre part, le jardin, propriété des époux [S] et de Mme [B] [U]. La condition tenant à l’appartenance des fonds à des propriétaires distincts s’est trouvée ainsi remplie à compter du 17 juillet 2017. La cession ultérieure du jardin aux époux [S] par Mme [B] [U], intervenue le 19 février 2018, est sans incidence sur le respect de cette condition. Il en résulte une adhésion unanime des copropriétaires de l’immeuble au règlement de copropriété et donc à l’existence d’une servitude au profit du jardin cadastré AE[Cadastre 1]. Le règlement de copropriété est ainsi un titre constitutif d’une servitude conventionnelle de passage grevant les lots n°7 et 8 au profit du jardin, cadastré AE[Cadastre 1]. L’assiette de cette servitude est définie par le règlement qui prévoit expressément un droit de passage « tous usages ». Cette formulation autorise non seulement le passage des piétons et des remorques mais également celui des véhicules automobiles. L’implantation du système d’évacuation et s’assainissement enterré, intervenu après la constitution de la servitude, ne peut en modifier l’assiette. Cette interprétation est confirmée par le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 janvier 2018, dont il ressort que les copropriétaires ont unanimement reconnu l’existence d’un droit de passage pour véhicules, ainsi que par les courriels échangés par les parties le 5 novembre 2017, qui font également état d’un accord sur ce point. En outre, le règlement de copropriété précise que le porche situé en sous-sol ne peut être utilisé pour le stationnement des véhicules, mais uniquement pour leur passage, ce qui implique nécessairement la possibilité de circuler au-delà. Il s’ensuit qu’il existe une servitude conventionnelle de passage « tous usages », incluant le passage de véhicules, au profit du jardin cadastré AE[Cadastre 1], propriété des époux [S] grevant les lots n°7 et 8, dont les consorts [R]-[H] ont la jouissance exclusive. *Sur l’aménagement du droit de jouissance des lots n°7 et 8 : Il est de jurisprudence constante qu’il ne peut être constitué de servitude au profit d’une partie commune à jouissance privative ou d’un lot privatif sur les parties communes d'un immeuble en copropriété. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires demeure compétente pour aménager les conditions de jouissance des parties communes, notamment en octroyant un droit de passage sur les parties, soit en l’inscrivant au règlement de copropriété, soit par une résolution en ce sens. En l’espèce, le règlement de copropriété du 10 avril 1978 mentionne l’existence d’un droit de passage sur les lots n°7 et 8 au profit du lot n°6 de la copropriété : « Ces mêmes lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit du lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) » Cette stipulation, en ce qu’elle grève des parties communes au profit d’une autre partie commune et d’un lot privatif, ne peut recevoir la qualification de servitude. Cependant, par sa résolution n°9 du 5 janvier 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a expressément aménagé la jouissance privative des lots n°7 et 8 en imposant aux consorts [R]-[H] de préserver un passage permettant l’accès des véhicules jusqu’au lot n°6. Cette décision, si elle ne crée par de servitude au sens strict, s’impose aux copropriétaires qui bénéficient de la jouissance privative des lots concernés. Les consorts [R]-[H] étaient dès lors tenus d’implanter la clôture de manière à ménager un passage suffisamment large pour permettre la circulation d’un véhicule. *Sur la violation par les consorts [R]-[H] de leurs obligations : Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 11 septembre 2024 que la clôture édifiée par les consorts [R]-[H] laisse subsister un passage d’une largeur de 0,86 mètre à l’entrée et en partie centrale et de 0,97 mètre en sortie. Un tel passage, exclusivement piétonnier, ne permet ni la circulation des véhicules, ni le passage d’une remorque ou d’un bateau, ainsi que l’établissent les photographies produites aux débats par les époux [S]. L’huissier relève également la présence de vantaux aménagés dans la clôture, afin de permettre le passage de remorques jusqu’au jardin, la largeur de passage ainsi crée étant de 2,14 mètres à l’entrée et 2,19 mètres à la sortie. Toutefois, les époux [S] indiquent ne pas détenir les clés des portails et ne pas pouvoir ainsi exercer librement leur droit de passage.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DECLARE M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S] bien fondés en leur action initiée à l’encontre de M. [W] [R] et Mme [D] [H], CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à faire procéder à l’enlèvement, dans le délai d’un mois après la signification de ce jugement,de la clôture et des portails édifiés sur les lots n°7 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à retirer, dans le délai d’un mois après la signification de ce jugement, le dispositif de vidéosurveillance tourné vers les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à verser à Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], la somme de 1.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance, DEBOUTE M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], du surplus de leurs demandes principales, DEBOUTE le syndicat de copropriété, représenté par son syndic, de sa demande reconventionnelle et de sa demande accessoire, DIT M. [W] [R] et Mme [D] [H] supporteront les dépens de la présente instance ainsi que leurs frais irrépétibles, CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à verser à Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT que, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge