Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 24/02243

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à l'association syndicale libre [Adresse 1] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel . Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] est, parmi les autres syndicats de copropriété des différentes résidences (A à G), intégré au sein de l'association syndicale libre [Adresse 1] (ci-après ASL). L'ASL, dans une assemblée générale du 15 juillet 2021, a adopté une résolution n° 13 à laquelle s'est opposé le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], portant accord de principe à la mise en vente d'une parcelle CM [Cadastre 1] de 2456 m² au prix minimum de 450 000 €. La résolution n°14, non soumise à un vote, précisait les démarches obligatoires préalables à la vente. Par acte du 23 mars 2023, le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la cabinet Cabay, a assigné l'ASL [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir annuler les résolutions 13 et 14 précitées. Suivant jugement contradictoire du 1er juillet 2024 (RG n° 23/00784), le tribunal judiciaire de Bayonne a : - débouté le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] de ses demandes, - l'a condamné au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre les frais du procès-verbal de constat de la société Moreau [M]. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - que le projet est conforme à l'objet de l'association et n'est pas contraire aux statuts, - que la résolution 14 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021 rappelle la nécessité d'effectuer diverses démarches vérificatives avant de procéder à la vente de sorte que le projet ne contrevient pas à l'intérêt collectif de l'association. Par une déclaration du 30 juillet 2024 (RG N°24-2243), le syndicat de copropriété de la [Adresse 2] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2025, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat de copropriété de la [Adresse 2], appelant, demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, outre les frais du procès-verbal de constat ; - annuler les résolutions 13 et 14 du procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL ; - condamner l'ASL au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] fait valoir : - que s'agissant du décompte du nombre de membres au sein de l'ASL indiqué dans les procès-verbaux des différentes assemblées générales depuis la création de l'association, celui-ci est erroné car les statuts prévoient l'existence de 147 copropriétaires et non 153 ; que par conséquent, les comptes-rendus et décisions prises lors des assemblées générales de l'ASL sont entachés de nullité et sont caduques, - que les membres de l'ASL, copropriétaires du bâtiment D, n'ont jamais reçu aucune convocation individuelle de la part de son directeur pour la réunion du 15 juillet 2021, ni pour aucune autre, de sorte que la procédure de convocation prévue dans les statuts n'a pas été et se trouve entachée de nullité, - que la demande de modification des statuts relative au nombre de voix est restée sans réponse, - que l'inscription à l'ordre du jour relative aux conditions de majorité au titre de l'article 25 et la possibilité de vote à la majorité de l'article 25-1 sont erronés, - que pour valider la résolution n°17, il fallait dans le cadre de l'article 26 lors du vote l'obtention des deux tiers des voix, 6682 tantièmes afin de pouvoir procéder au deuxième vote, alors que l'extrait du compte-rendu relate vote pour : 4129, vote contre 2136, abstention 300 de sorte qu'avec ce résultat, la résolution aurait dû être annulée,

MOTIFS Sur la demande en nullité des résolutions : Il est constant que l'assemblée générale de l'ASL a adopté le 15 juillet 2021 une résolution 13 portant accord de principe à la mise en vente de la parcelle litigieuse et inscription à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales de chacune des copropriétés constituant l'ASL d'une résolution portant sur la vente de ladite parcelle. Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétés présentes ou représentées, le procès-verbal d'assemblée générale mentionnant qu'ont voté pour 6 copropriétés totalisant 129 voix sur 153 et qu'ont voté contre 2 copropriétés, [Adresse 2] (13) et [Adresse 6] (7), totalisant 20 voix sur 153. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de prononcer la nullité de cette résolution en invoquant à hauteur d'appel trois nouveaux moyens et en maintenant que le projet de vente de la parcelle méconnaît l'intérêt collectif de l'ASL. - sur le premier moyen : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que le décompte des membres de l'ASL (et donc du nombre total des voix) est erroné comme étant de 147 au lieu de 153. L'article 2 des statuts de l'ASL stipule que tout propriétaire de l'un des biens immobiliers du programme immobilier est obligatoirement membre de plein droit de l'ASL dès la signature de l'acte authentique d'achat. L'article 10 des statuts énonce que la propriété d'un bien immobilier confère une voix. Au jour de l'obtention du permis de construire, il existe 146 biens immobiliers donc 146 voix. La modification de ce nombre de voix constitue une violation des statuts qui devra être votée dans les conditions de majorité ci-après définies. Il n'est produit aucun procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL portant modification du nombre des voix mentionné aux statuts de sorte qu'il doit être tenu pour acquis qu'il existe 146 biens immobiliers et donc 146 voix au total au lieu de 153 comme indiqué dans la résolution contestée. Pour autant, cette irrégularité n'est susceptible d'entraîner la nullité de la résolution litigieuse que si elle a eu pour effet de fausser les résultats du vote, ce qui n'est pas établi en l'espèce. En effet, il convient de rappeler que les associations syndicales libres sont régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et les statuts qu'elles adoptent. Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicables, les règles concernant les convocations, représentation, modalités des votes, répartition des voix et recours contre les décisions intervenues sont fixées librement par les statuts. L'article 11 des statuts de l'ASL stipule qu'hormis les décisions portant modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement du programme immobilier qui obéissent à des règles de majorité particulières, toutes les autres décisions sont valablement prises à la majorité des voix exprimés par les membres de l'ASL présents ou représentés. Ainsi, la résolution 13, qui n'emporte aucune modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement de copropriété, était soumise à la majorité des voix exprimés et devait donc recueillir pour être adoptée 73 voix minimum. Le procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL du 15 juillet 2021 précise que seules les copropriétés A, B, C, D et F étaient présentes ou représentées et que les copropriétés A, B, C et F ont voté pour la résolution litigieuse. Il ressort du calcul de répartition des SHON (surface hors 'uvre nette) du 31 janvier 2011 produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°11) que le bâtiment A comprend 39 logements, le bâtiment B : 21, le bâtiment C : 21 et le bâtiment F : 41 (le bâtiment D : 13, le bâtiment E : 4 et le bâtiment G : 7, soit bien 146 au total conformément aux statuts). La propriété d'un bien immobilier conférant une voix en application de l'article 10 des statuts, il s'ensuit que 122 copropriétaires (39 + 21 + 21 + 41) ont voté pour la résolution contestée. Celle-ci a donc bien été adoptée à la majorité des voix exprimés par les membres de l'ASL présents ou représentés. Par conséquent, l'erreur dans le décompte total des membres de l'ASL a été sans influence sur les résultats du vote litigieux. Le premier moyen de nullité n'est pas fondé. - sur le deuxième moyen : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que les membres de l'ASL, copropriétaires du bâtiment D, n'ont pas reçu de convocation individuelle en violation de l'article 9 des statuts. Il ressort des statuts de l'ASL que tout propriétaire d'un bien immobilier du programme est membre de droit de l'association (article 2), que l'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires (article 7) et que les convocations aux assemblées générales sont adressées à chaque membre de l'ASL par lettre recommandée avec accusé réception (article 9). Cependant, l'article 2 des statuts indique que si l'un des lots fait l'objet d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 (ce qui est le cas en l'espèce des 7 bâtiments), cette copropriété doit désigner un représentant auprès de l'ASL qui aura les pouvoirs de vote et de décision pour le compte de la copropriété. Les statuts précisent aussi qu'une copropriété est valablement représentée aux assemblées générales par le syndicat des copropriétaires, l'un des copropriétaires ou son syndic (article 7) et que les votes émis par le représentant de la copropriété sont considérés, à l'égard de l'ASL, comme l'expression de la volonté des copropriétaires ainsi représentés (article 10). Il existe donc une contradiction entre les dispositions statutaires précitées qui nécessite une interprétation. Même si l'article 9 des statuts régissant les convocations aux assemblées générales stipule que les convocations sont adressées à chaque membre de l'ASL sans mention du représentant de la copropriété, il y a lieu de considérer que le syndic habilité par les statuts à représenter une copropriété pouvait seul être convoqué aux assemblées générales. Si le syndic n'a pas convoqué chaque copropriétaire, cet élément, qui ne concerne que le respect par le syndic de ses obligations, ne saurait fonder la nullité de l'assemblée générale. En l'espèce, il résulte de la pièce 7 produite par l'ASL et pièce 10 produite par le syndicat des copropriétaires que la convocation à l'assemblée générale a été adressée le 18 juin 2021 à M. [I], alors président du conseil syndical de la [Adresse 2]. La copropriété [Adresse 2] a donc été régulièrement convoquée à l'assemblée générale. Au demeurant, le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires est inopérant dès lors qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 15 juillet 2021 que la copropriété [Adresse 2] était représentée à l'assemblée générale par Mme [T], que celle-ci a voté contre la résolution litigieuse et que son vote a bien été considéré comme l'expression de la volonté des 13 copropriétaires composant la résidence D conformément à l'article 10 des statuts. - sur le troisième moyen : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] fait valoir que la cession de la parcelle correspond à une aliénation des parties communes qui nécessite en application du règlement de copropriété un vote à la double majorité qualifiée prévue à l'article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la résolution litigieuse ne pouvait donc prévoir l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales de chacune des copropriétés d'une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, le moyen manque en fait dès lors que la résolution 13 ne prévoit pas l'inscription à l'ordre des assemblées générales de chaque copropriété d'une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1.