Cour d'appel, 5e chambre civile, 26 mai 2026 — n° 24/04775

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement et par arrêt de défaut, Réforme le jugement du président du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 5 septembre 2024 mais seulement en ce qu'il : -constate que la déchéance du terme est intervenue le 8 mars 2024, -condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]", pris en la personne de son syndic, la somme de 11 618,50 € au titre des charges de copropriété impayées et au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, -condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" (') la somme de 80 € au titre des frais de recouvrement, -condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires (') la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" la somme de 17 723,80 € au titre de l'arriéré de charges et provisions sur charges exigibles au 1er avril 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 408 € au titre des frais de recouvrement assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts, Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions, Rejette toutes autres demandes, Condamne M. [U] aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu de faire application, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]", des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président

* * * FAITS et PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES : [D] [U] est propriétaire des lots n° 137 (cave), 197 (appartement) et 700 (garage) de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé "[Adresse 4]" situé [Adresse 5] à [Localité 1] (Hérault). Par exploit du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" l'a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier en paiement notamment de la somme de 25 589,32 € au titre d'un arriéré de charges et de provisions non encore échues de l'exercice en cours, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, de la somme de 1100,46 € au titre des frais de recouvrement et de la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts. Le président du tribunal judiciaire, par jugement réputé contradictoire du 5 septembre 2024 a, entre autres dispositions : -constaté que le budget prévisionnel a été voté par l'assemblée générale des copropriétaires le 15 février 2023, -constaté que la déchéance du terme est intervenue le 8 mars 2024, -condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]", pris en la personne de son syndic, la somme de 11 618,50 € au titre des charges de copropriété impayées et au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, -condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" (') la somme de 80 € au titre des frais de recouvrement, -condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires (') la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, -condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires (') la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ('). Par déclaration reçue le 25 septembre 2024 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce qu'il condamne M. [U] au paiement de la somme de 11 618,50 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, de la somme de 80 € titre des frais de recouvrement et de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts. Il demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 20 décembre 2024 via le RPVA, de : Vu les dispositions de l'article 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu l'article 9.1 du mandat de syndic relatif aux prestations relatives aux litiges et contentieux, Vu les articles 1103, 1231-6 et 1353 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, (') -infirmer le jugement du 5 septembre 2024 en ce qu'il a : ' condamné M. [U] à lui payer la somme de 11 618,50 € au titre des charges de copropriété impayées et au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, ' condamné M. [U] à lui payer la somme de 80 € titre des frais de recouvrement, ' condamné M. [U] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, Et ce faisant, -condamner M. [U] à lui payer la somme de 29 732,05 € au titre des charges et travaux de copropriété arrêtée au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 février 2024, -condamner M. [U] à lui payer la somme de 1191,46 € au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, conformément au contrat de syndic et à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024, -condamner M. [U] à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts, -condamner M. [U] à lui payer une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ('). Au soutien de son appel, il fait valoir pour l'essentiel que : -M.

MOTIFS de la DECISION : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (')." Selon l'article 10-1, sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Il résulte, par ailleurs, de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que l'assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes. Enfin, l'article 19-2 dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; la mise en demeure doit cependant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]" communique, entre autres pièces, les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2018, 15 février 2021, 6 juillet 2022 et 15 février 2023, qui ont approuvé les comptes des exercices clos les 30 septembre 2017, 30 septembre 2019, 30 septembre 2020 et 30 septembre 2021 et, pour les assemblées générales des 6 juillet 2022 et 15 février 2023, adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, outre les décomptes de régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021, l'ensemble des appels de fonds édités du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, deux lettres de mise en demeure des 5 juin 219 et 7 février 2024, le décompte de sa créance arrêté à la date du 1er juillet 2024 et le contrat de syndic conclu avec la société BLB Immobilier-TEMIC. Le syndicat des copropriétaires invoque une créance de 29 732,05 € selon "extrait de compte arrêté au 26 novembre 2024", mais sa pièce n° 13, censée justifier ce montant, n'est qu'un arrêté de compte au 21 juin 2024 visant une somme de 29 342,30 €, qui inclut la provision sur charges exigible au 1er avril 2024 et le versement provisionnel au titre du fonds de travaux "loi Alur" exigible à la même date. Contrairement à ce qu'énonce le premier juge, la mise en demeure du 7 février 2024, qui mentionne seulement une somme de 26 783,78 € due à cette date, ne tend pas au paiement des provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel de l'exercice 2023/2024 ; elle n'a donc pas pu entraîner l'exigibilité anticipée desdites provisions. C'est en revanche à juste titre que le premier juge a considéré comme n'étant pas justifiée la somme de 9129,04 € au titre d'un solde antérieur au 1er octobre 2018, la production d'un extrait du grand livre du syndic n'étant pas en soi suffisante à rapporter la preuve d'un tel solde, et qu'il a déduit de la somme effectivement due au titre des charges et provisions sur charges exigibles celle de 2489,46 €, montant des frais de gestion, des frais de mise en demeure, des frais d'hypothèque ainsi que des frais et honoraires d'avocat comptabilisés ; la somme due par M. [U] au 1er avril 2024 s'établit en définitive à la somme de : 29 342,30 € - (9129,04 € + 2489,46 €) = 17 723,80 €, une fois rectifiée l'erreur de calcul commise dans le jugement, somme qu'il y a lieu d'assortir des intérêts au taux légal à compter, non pas de la mise en demeure du 7 février 2024, mais du 21 mai 2024, date de l'assignation. Au titre des frais de recouvrement prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est justifié que des deux mises en demeure des 5 juin 2019 et 7 février 2024 comptabilisées à hauteur des sommes de 30 € et 84 €, ainsi que des frais d'inscription de l'hypothèque légale du syndicat pour 294 € à la date du 19 mars 2021, soit la somme de 408 € au total, qu'il y a lieu également d'assortir des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024. L'article 1231-6 du code civil dispose enfin que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; en l'occurrence, le compte de M. [U], dont le dernier paiement partiel remonte au 17 mars 2020, est constamment débiteur depuis, à tout le moins, le mois d'octobre 2018 et atteint plus de 17 000 € au 1er avril 2024, contraignant ainsi les autres copropriétaires à pallier le manque de trésorerie en découlant ; un tel refus répété et injustifié à s'acquitter des charges dues, qui caractérise sa mauvaise foi, a dès lors causé au syndicat un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement, qui peut être indemnisé par l'allocation de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts. Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [U] doit être condamné aux dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu toutefois de faire application, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]", des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.