Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 23/01183

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 22 décembre 2011, M. [A] [O] et Mme [I] [D] épouse [O] se sont portés acquéreurs auprès de la SCI Rue de la Résistance de trois lots dans un immeuble placé sous le statut de copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1], plus précisément d'un appartement (lot 4) et de deux emplacements de parking (lots 14 et 28). La construction a été émaillée de difficultés (problèmes de fondations, retard de livraison initialement prévue au 3ème trimestre 2013, défaillance du maître d''uvre). Par ordonnance du 5 mai 2015, étendue par ordonnance du 22 mars 2016, sur assignations des époux [O] et des époux [N], autres co-propriétaires, le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz (devenu tribunal judiciaire) a fait droit à une demande d'expertise et a désigné M. [L], pour y procéder, au contradictoire de la SCI Rue de la Résistance, de son assureur en responsabilité civile la SMA, la compagnie Aviva en sa double qualité d'assureur dommages ouvrage et d'assureur constructeur non réalisateur, et de la Caisse d'Epargne de Lorraine, auprès de laquelle a été souscrite une garantie extrinsèque d'achèvement. L'expert a déposé son rapport le 31 décembre 2018. Par exploit d'huissier délivré le 17 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice SAS Nexity Lamy, a assigné M. [A] [O] et Mme [I] [D] son épouse devant le tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir le paiement de la somme de 9 621,55 euros au titre de charges de copropriété impayées, correspondant aux trois lots acquis par les défendeurs dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], outre des dommages et intérêts, dépens et indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par décision du juge de la mise en état du 20 janvier 2021, une mesure de médiation a été ordonnée, à la requête des époux [O], laquelle n'a pas abouti. Par jugement contradictoire du 31 mars 2023, le tribunal judiciaire de Metz a : débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de paiement des charges de copropriété et en dommages et intérêts à l'encontre de M. [A] [O] et Mme [I] [D] épouse [O]; condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [A] [O] et Mme [I] [D] épouse [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice aux dépens ; dit que conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et en tant que de besoin, M et Mme [O] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

MOTIFS DE LA DECISION La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n'est donc saisie que par les chefs critiqués dans l'acte d'appel ou par voie d'appel incident. Aux termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les prétentions formulées dans les dernières conclusions déposées. Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires Aux termes de l'article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux et le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Selon l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. La cour rappelle que l'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement n'est tenu au paiement des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et qu'antérieurement à l'achèvement desdits lots, les dépenses afférentes à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble vendu en état futur d'achèvement doivent, avant cet achèvement, être supportées par le constructeur vendeur. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Aux termes de l'article 1-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », applicable à compter du 25 novembre 2018, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires ne prend effet que lors de la livraison du premier lot alors qu'antérieurement ledit article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a vocation à s'appliquer aux immeubles bâtis, donc achevés, et ce, dès que la propriété en est divisée par lots entre au moins deux copropriétaires. Cette version ancienne étant applicable au litige. Dès lors, la livraison du lot de copropriété n'est pas un critère suffisant pour réclamer les charges de copropriété et seule la notion d'achèvement sera prise en compte pour déterminer la date d'exigibilité. A défaut, tant que le statut de la copropriété n'est pas applicable, les acquéreurs d'un lot de copropriété en état futur d'achèvement ne doivent aucune charge de copropriété, les acquéreurs ne seront tenus des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis. En l'espèce, il est établi que par acte authentique du 22 décembre 2011, M. et Mme [O] ont acquis en l'état futur d'achèvement de la société SCI Rue de la Résistance, trois lots consistant en un appartement (lot 4) et deux emplacements de parking (lots 14 et 28) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Il est rappelé que l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation et lorsqu'il est achevé, l'immeuble est considéré comme habitable, en dépit de l'existence éventuelle de malfaçons ou de défauts de conformité, voire malgré l'absence d'éléments d'équipement, dès lors que cela ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination. S'agissant de l'appréciation de l'achèvement de l'immeuble dont dépendent les lots acquis par les époux [O], ceux-ci s'en rapportent au rapport d'expertise établi par M. [L] lequel a retenu que l'ensemble n'était pas conforme à sa destination comme affecté de vices en raison d'empiètements sur un fonds riverain, de créations de vues sur des immeubles bâtis voisins et de surplomb de balcon sur le domaine public l'exposant au risque de démolition. Sur ce point, l'appelant produit aux débats et justifie de la signature d'un protocole d'accord en date du 28 juin 2022, avec les propriétaires du fonds (époux [C]) sur lequel il pouvait y avoir lieu à empiètement ou création de vue, emportant extinction de tout litige moyennant versement d'une indemnité. Le surplomb de la voie publique par les balcons de la résidence apparaît ne pas avoir été résolu pour autant aucune action n'est démontrée comme ayant été engagé par le titulaire de droits sur l'espace public concerné pour faire cesser le trouble potentiel. Les intimés ne démontrent pas que ce surplomb génère un non-usage dudit balcon. Si les intimés opposent l'inaccessibilité des parkings acquis, l'appelant justifie d'une constitution de servitude de passage avec la mairie de [Localité 1] permettant de régler définitivement la difficulté par l'usage d'une voie annexe. S'agissant des places de parkings, malgré les non-conformités aux plans et les difficultés de man'uvrer dans les espaces dédiés tels qu'invoqués par M. et Mme [O], ceux-ci ne démontrent pas l'impossibilité d'en jouir et d'en faire un usage conforme à la destination prévue tenant au stationnement de deux véhicules sur les places formant les lots 14 et 28 acquis. M. et Mme [O] ne contestent pas occuper leur logement formant le lot 4. Ils dénoncent diverses malfaçons et non conformités afférentes notamment à la pose de fenêtres fixes ou à oscillo battant dans les pièces de service et les salles de bains, sans autorisation des voisins du mur mitoyen.